Opinie Met stijgende verbazing heb ik het rapport van de Tijdelijke Tweede Kamercommissie Huizenprijzen gelezen. Alsof het over een mij onbekend buitenland ging. En ik heb er nog wel zo midden in gestaan. Eerst als wethouder, toen als burgemeester, als corporatiedirecteur en als commercieel projectontwikkelaar. Maar volgens de commissie ben ik al die tijd ziende blind geweest. Ik heb volgens hen, eerst als wethouder maar ook als corporatiedirecteur en ontwikkelaar, meegewerkt aan het complot tot het in stand houden van de schaarste aan woningen. En volgens de commissie deed ik dat met opzet, want op die manier bleven de grondprijzen stijgen (profijt wethouder/gemeente) en ook de huizenprijzen (profijt ontwikkelaar). Wat het profijt was voor de corporatie, beschrijft de commissie niet zo duidelijk. Maar als je toch zwarte pieten aan het uitdelen bent, dan hoef je blijkbaar niet alles te motiveren.
Tijdelijke commissie Huizenprijzen
Was het maar waar!
Ja, was het maar waar, was een eerste opwelling toen ik dit verhaal las. Dan zou er tenminste nog ergens sprake zijn geweest van een vorm van regie of althans gezamenlijke aansturing. Blijkbaar een vorm van aansturing die in staat is de markt in hoge mate te beïnvloeden. Als die gezamenlijke regie destijds werkte en het veronderstelde (louche) schaarste-effect heeft gehad, moet het nu ook weer kunnen. Dus moet het nu ook weer mogelijk zijn om met zo’n gezamenlijke regie de markt naar onze hand te zetten. Maar helaas is de werkelijkheid aanzienlijk weerbarstiger. Het was toen gecompliceerd om tempo te maken in de woningbouw en dat is het nu nog steeds. Hierna zal ik dat nader toelichten.
De commissie kan blijkbaar met de gecompliceerde werkelijkheid niet zo goed overweg. Net als kleine kinderen die daar begrijpelijk last van hebben dat soms doen, wordt er naar simpele verklaringen gegrepen. Het is een spook, in dit geval het geheime complot van al die decentrale spelers (gemeenten, corporaties en ontwikkelaars) die bewust schaarste in stand houden. Zo vaag als dat complot wordt beschreven, zo vaag is ook aanbeveling nummer 1 van de commissie: “om grip op de huizenprijzen te houden (hebben we dat dan al?) is het noodzakelijk dat de Tweede Kamer en het kabinet jaarlijks op hoofdlijnen spreken over de ontwikkeling ervan”. Nou, dat zal helpen! Niks instrumenteels; neen, de eerste aanbeveling munt uit in vaagheid maar houdt wel de illusie levend dat centrale sturing het middel is voor het reguleren van huizenprijzen. Dat is een rode lijn in het rapport: voor er gedecentraliseerd werd, toen het rijk het nog voor het zeggen had, ging het allemaal veel beter. Baarlijke nonsens! Minister Stef Blok dreef er meteen de spot mee. Op een congres op 11 april jl. sprak hij: “De stijging van de huizenprijzen is de schuld van de Rijksoverheid en daarom moet die de regie in handen nemen”.
De rijksaansturing in de praktijk: het schriftje van de HID
Ik was een jong wethoudertje in Heerhugowaard. We spreken over de periode 1975 – 1985, volgens de commissie de periode dat het allemaal zoveel beter liep dan later toen alles was gedecentraliseerd. Onze gemeente was in de tijd van de officiële groeikernen een zogenaamde secundaire groeikern en bouwde tussen de 300 en 900 woningen per jaar. Die “secundaire” status betekende formeel niets (geen locatiesubsidies etc.). Maar in die tijd konden de officiële groeikernen in ons gebied, Alkmaar, Hoorn en Purmerend, niet elk jaar de gewenste productie leveren. Dan waren provincie en rijk blij als er een gemeente was die nog plannen op de plank had liggen. Af en toe was dat het geval en kon er in het gat gesprongen worden. Maar de meest voorkomende situatie van toen was toch ook het gevecht om op tijd procedures te doorlopen, plannen voorbereid te hebben, bodemsaneringen uit te voeren, overleg met het Rijk over de contingenten (aantallen woningen) etc. Minder dan nu, maar toch ook toen al waren grote inspanningen nodig om een beetje snel te kunnen bouwen. Want er stonden honderden mensen op de wachtlijst voor het zoeken van een woning in je eigen gemeente. En we wisten dat als er weer een project koopwoningen in de verkoop kwam dat mensen een nacht van tevoren in slaapzakken voor de inschrijfbalie lagen. Neen, zeggen vier Kamerleden in koor: je ging bewust langzaam bouwen, want dan gingen je grondprijzen omhoog. Werkelijk om ziedend over te worden. En ik was niet de enige die er zo instond: met collega-wethouders uit omliggende gemeenten werd overleg gepleegd, niet om te remmen, maar om van elkaar te horen: hoe pak jij dat aan om zaken te kunnen versnellen.
Rijksaansturing? Ja, van de HID (hoofdingenieur-directeur van de Volkshuisvesting, de in de provincie gedetacheerde “rijksheer” die de aansturing verzorgde) mocht ik af en toe in het gat springen. Maar bij elk plannetje was er wel een gedetailleerde toetsing. “Waarom zitten er in het bestek van deze woningwetwoningen geen plinten?” was zijn vraag. “Omdat tegenwoordig mensen graag eerst de vloerbedekking leggen en dan later een plint aanbrengen.” En waarom in datzelfde bestek stond dat kinderslaapkamers ook een slot hadden met een sleutel, want ouders moeten daar toch altijd naar binnen kunnen? Als al die vragen voldoende heen en weer waren gegaan (niet ter plekke, niet per telefoon, niet per mail maar via officiële brieven) kreeg je, als je geluk had, toestemming om het plan te gaan bouwen en werd het aantal woningen bijgeschreven in het door de HID persoonlijk met eigen handschrift bijgehouden schrift: Heerhugowaard, akkoord met 69 woningen op 23 november 1978. De rijkssturing was dan, na zoveel maanden extra, volbracht.
Het belang van ontwikkelaars bij schaarste?
Het is inmiddels 2005. Al weer een aantal jaren ben ik directeur van een privaat, regionaal ontwikkelingsbedrijf. Een bedrijf waarvan mijn voorganger (en eigenaar) gronden had gekocht, omdat hij dat voor de continuïteit van het bedrijf (ca. 20 medewerkers) van belang vond. Tussen het moment van aankoop en kunnen gaan bouwen zat zeker wel een jaar of 10 gemiddeld. Dan keek je echt wel uit naar het moment van verkoop. Immers, de rentekosten op de aangekochte grond liepen inmiddels lang genoeg. Ook bij stukken die waren doorverkocht aan een gemeente was dat het geval en het was duidelijk dat dit hoe dan ook in de grondprijzen verdisconteerd zou worden. Procedures, contractvorming, streekplaninpassing, bestemmingsplannen, artikel 19, bouwvergunningen etc. zorgden ervoor dat het een hele tijd duurde voor je van start kon en voordat er weer eens wat inkomsten terugkwamen tegenover al die voorbereidende plankosten. In verhouding tot nu was de markt willig en werd er redelijk goed verkocht. Maar bij elk plannetje was de gedachte: zo snel mogelijk in de verkoop. Niet één keer heb ik als directeur van iemand in of buiten het bedrijf gehoord: wacht maar even, dan gaan de prijzen nog omhoog. En toch beweert het Tweede Kamergezelschap dat ik bewust aan het vertragen was. Opnieuw: volstrekte onzin. Er mocht dan wel sprake zijn van een forsere vraag dan nu, maar altijd was er concurrentie om de hoek. En die wilde je voor zijn. Bewust afstemmen met collega’s om te vertragen: nooit van gehoord. En laat het duidelijk zijn: in die regio was het bedrijf waarvoor ik werkte toch een relatief grote speler. Daarom weet ik zeker dat er door anderen ook geen vertragingsafspraken zijn gemaakt. Afspraken buiten ons om zouden helemaal niets betekenen. En ter voorkoming van elk misverstand: met alle vriendelijkheid die collega’s naar elkaar hebben, was het toch zo dat we probeerden elkaar de loef af te steken in prijs en elkaar te vlug af te zijn. Niks vertraging!
De commissie spreekt zichzelf tegen
De tijdelijke commissie was o.a. ingesteld om de oorzaak van hogere woningprijzen in Nederland ten opzichte van het buitenland te onderzoeken. Maar wat nu als blijkt dat we in Nederland nauwelijks prijsverschil kennen met vergelijkbare stukken buitenland? (zie het rapport ‘Woningmarkten in perspectief’). Dan maakt de commissie rare sprongen. Zo moeten we het resultaat maar beschouwen. Dat leidt er dan ook toe dat de commissie zich bezig gaat houden met zaken die geen of nauwelijks verband houden met de hoogte van de huizenprijzen. Zo meent de commissie een conclusie te moeten trekken over de verkoop van corporatiewoningen. Nauwelijks relevant; maar als je dat dan toch behandelt zou je wel iets mogen zeggen over de rijksrichtlijnen die verkoop heel erg moeilijk maken. Maar in plaats daarvan werpt de commissie ook hier weer de suggestie op dat het de schuld is van corporaties en gemeenten (conclusie nr. 15). Maar ook het pleidooi voor betere financieringsmogelijkheden voor zelfbouwers heeft weinig van doen met de hoogte van prijzen (aanbeveling 7).
In een eerste analyse erkent de commissie de dominantie van de bestaande woningen voor de hoogte van de woningprijzen. Met slechts 1% toevoeging per jaar van nieuwbouw, is het effect daarvan op prijzen van de woningen heel gering, aldus de commissie. Dat is een onomstreden stelling. Maar vervolgens weidt de commissie breed uit over het feit dat het aanbod van nieuwbouwwoning zo gering was, waardoor de hoge prijzen in stand bleven. Beide tegelijk kan niet waar zijn. Als deze steen, de steen die zegt dat door het bewuste lage aanbod de prijzen stelselmatig te hoog bleven, uit het commissiebouwwerk wordt gehaald, stort het hele gebouw dat is opgetuigd, in elkaar. Dan blijft er vrijwel niks over, ook niet van de complottheorie. De commissie is hier volslagen in tegenspraak met zich zelf. Als het juist is dat het aanbod in de bestaande woningmarkt veruit dominant is voor de prijsontwikkeling, dan maakt het voor die prijsontwikkeling niet heel veel uit of er dan 0,5% of 0,7% nieuwbouw wordt toegevoegd. En toch hangt de commissie haar hele verhaal over de complotten en de hoge nieuwbouwprijzen op aan het feit dat er elk jaar 0,2% minder aan de voorraad werd toegevoegd. Het is zelfs op klompen aan te voelen dat ook dit geklets is.
De parallelle prijsontwikkeling
De, breed door echte deskundigen gedeelde, stelling van de commissie dat de prijsvorming in de bestaande woningvoorraad door zijn bulkwerking doorslaggevend is voor de prijsvorming, ook voor nieuwbouw, is nog wel iets om bij stil te staan. In de glorietijd betekende dit dat iedereen zijn graantje trachtte mee te pikken. Maar bij de graantjes ging het niet alleen om meer geldelijk profijt, maar er deed zich ook iets anders voor: het eisenpakket waaraan een woning, maar ook de omgeving, de ontsluiting, de infrastructuur etc. moest voldoen, werd steeds forser. Dat hele eisenpakket kwam op de een of andere manier (via de grondprijs dan wel de opstalprijs) voor rekening van de koper. Bij de sociale huurwoning was dat niet altijd het geval. Daar nam soms de corporatie een fors deel “onrendabel” voor de kiezen, inhoudend dat de huurder niet de volle mep in zijn huur terugvond. Niet alleen in het (rijks)Bouwbesluit kwamen steeds meer eisen, ook gemeenten hadden veel goedbedoelde ambities die uiteindelijk tot gevolg hadden dat woningen steeds duurder werden (zie het rapport Ontslakken van gebiedsontwikkeling). Dat proces van stapeling van goede bedoelingen, centraal en decentraal, kon jarenlang doorgaan en nog steeds zien we pogingen om de goede, vaak sectoraal geformuleerde, bedoelingen zo op te schroeven dat ontwikkelingen daardoor soms verstikt raken. Maar uiteindelijk kon op de meeste koopwoningen in de goede tijd een redelijke verdienste worden gemaakt. Behalve misschien in gebieden met uitzonderlijk hoge prijzen, was het toch in het algemeen niet veel meer dan “redelijk”. Dit in tegenstelling tot de nogal eens overdreven beelden die hierover de ronde doen.
Maar zoals in die tijd de nieuwbouwprijs in hoge mate bepaald werd door de bestaande woningvoorraad, is dat nu ook het geval. Dus: nieuwbouwwoningen (verhoudingsgewijs) duurder aanbieden dan wat in de bestaande voorraad te koop is, is verrekte lastig. Als een potentiële koper in de bestaande voorraad goedkoper terecht kan, zal hij/zij dat normaliter doen. En voor het eerst in deze crisis hebben we te maken met het feit dat de prijs van een vergelijkbare vierkante meter nieuwbouwwoning verhoudingsgewijs duurder is dan die van een bestaande woning. In eerdere crises was dat niet geval, maar nu wel. Tot voor kort was de nieuwbouwwoning zelfs nog voordeliger. Maar nu niet meer. Met dank aan het Kunduz-akkoord, waarna de nieuwbouw dubbel op achterstand werd gezet. Eerst door de lagere overdrachtsbelasting die alleen bestaande woningen 4% goedkoper maakt. Daarna door de BTW-verhoging die alleen nieuwbouwwoningen 2% duurder maakt. In totaal in vergelijking 6% extra “kosten koper”. In combinatie met de “nulstand” waarin de corporaties zijn geraakt, leidt dit tot nog minder nieuwbouw. Uitgezonderd wat niches in de markt en uitzonderlijke locaties met plannetjes waarbij alles klopt, is er voor de nieuwbouw heel moeilijk op te boksen tegen de bestaande woningen. Voor de meeste soorten nieuwbouwwoningen is de bodem in de kostprijs bereikt. Behalve niches en enkele systeemwoningen valt tegen de prijzen in de bestaande voorraad nauwelijks te concurreren, omdat maar weinig ontwikkelaars onder de kostprijs aan de slag zullen willen gaan. Het aantal nieuwbouwwoningen waarvan de bouw dit jaar start, zal daardoor desastreus laag zijn, veel lager dan het aantal van 45.000 waarvan tot voor kort nog werd uitgegaan.
En nu de tijdelijke commissie Huizenprijzen: die pleit ervoor om bij hoge prijzen op de rem te trappen door hypotheekmogelijkheden te beperken. Is de consequentie daarvan niet dat nu er lage huizenprijzen zijn, deze mogelijkheden te verruimen? We zien het omgekeerde gebeuren op dit moment, niet altijd onlogisch, maar waarom zwijgt de commissie op dit punt in alle talen?
Conclusie
De commissie had een tijdelijk karakter. Goed dat er een eind aan is gekomen. Maar als met wat langer werken een minder flodderig product was gemaakt, had dat wat kunnen betekenen voor huidige urgente kwesties. Nu is er (behalve enkele zeer interessante aparte achterliggende analyses!) voor dit advies maar één goede plaats: het ronde archief.
Jos Feijtel
Zie ook:
- Eindrapport huizenprijzen 'Kosten Koper'
- Neprom: Rapport Commissie Huizenprijzen is gemiste kans
- Resultaten Commissie Huizenprijzen vragen om aanpassing van het huidige woonbeleid
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
