16 juni 2015
3 minuten
Opinie Op 31 mei jl. heeft Aedes een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin zij een aantal misverstanden uit de wereld wilde helpen over de ontwikkeling van de financiële positie van de corporatiesector. Bij een aantal politici leefde volgens Aedes het idee dat corporaties “op hun geld zaten en een bouwstaking zouden organiseren”. In deze brief tracht Aedes dit beeld te nuanceren. Een zeer korte samenvatting: geld zit in stenen, vermogenstoename alleen op papier, ingerekende huurstijgingen worden naar beneden bijgesteld, extra huurruimte is minder dan verhuurdersheffing en corporaties moeten keuzes maken. Vooral dit laatste is een interessant thema. Want Aedes suggereert daarmee feitelijk dat corporaties in het verleden kennelijk geen keuzes hoefden te maken…
Bij het maken van keuzes gaat het eigenlijk om 2 dingen: op welke manier maak je ze en hoe communiceer je dit met de stakeholders. Hoe goed je de keuzes ook maakt, op het moment dat je als organisatie niet in staat bent om hierover op een transparante wijze met de stakeholders te communiceren wordt iedere keuze een gevecht. Een voorbeeld. In haar brief gaat Aedes er van uit dat door de waardering op marktwaarde, het vermogen van de corporaties op papier met € 100 miljard zal stijgen. Als je het snel zegt valt het mee, maar dit betekent dat iedere woning ongeveer € 50.000 hoger gewaardeerd zal gaan worden. Een kleine corporatie met 2.000 woningen moet dan een boekwinst van € 100.000.000 (!) gaan verantwoorden. Wie durft er dan nog tegelijkertijd een huurverhoging voor te stellen? Dat is dus alleen mogelijk als er sprake is van een zorgvuldig voorbereid traject waarin de winst vanwege de herwaardering van het vastgoed, is gekoppeld aan een inzichtelijk verhaal over de bedrijfsvoering.
Over de te maken keuzes schrijft Aedes het volgende: “Ook liggen er nog enorme opgaven. Opgaven die niet allemaal gerealiseerd kunnen worden. De huren betaalbaar houden (en het voorkomen van schulden en huisuitzettingen), investeren in nieuwbouw, het energiezuinig maken van de woningvoorraad (Energieakkoord; gemiddeld energielabel B in 2020) en het onderhoud van de woningvoorraad, zodat de levensduur van het bezit op peil blijft en ook toekomstige bewoners sociaal gehuisvest kunnen worden, vergt keuzes.” Dit lijkt een open deur, maar hoe maak je dergelijke keuzes? Het willen realiseren van maatschappelijke doelstellingen zoals het betaalbaar houden van de huren, gaat ten koste van de te realiseren financiële doelstellingen waarmee investeringen moeten worden gefinancierd. En hoe ga je bijvoorbeeld om met een situatie waarin tussentijds de spelregels worden gewijzigd? Een herwaardering van het bezit zal bijvoorbeeld grote gevolgen kunnen hebben voor de haalbaarheid van sloop-nieuwbouwprojecten.
Het DrieKamerModel maakt keuzes tussen maatschappelijke- en financiële doelstellingen inzichtelijk. Hierdoor kan de corporatie haar afwegingen beter onderbouwen. Tevens zal zij in staat zijn deze afwegingen beter te verantwoorden naar de stakeholders. Dat zal de gang naar de huurdersvertegenwoordigers in ieder geval minder precair maken na het realiseren van een enorme boekwinst!
Het maken van keuzes begint dus al bij het maken van de keuze om een zorgvuldig traject in gang te zetten rondom de herwaardering. Dit traject zal niet kunnen eindigen bij het verwerken van de marktwaardecijfers op de balans. Dit is slechts de eerste stap om te komen tot een nieuwe benadering rond het maken en verantwoorden van keuzes in de bedrijfsvoering van de corporatie. Een traject dat tijd zal vergen en dus begint met de keuze om hier snel mee te beginnen.
Zie ook:
Cover: ‘2015.06.16_Corporaties staan voor moeilijke_c’
