Opinie Columnist Hans-Hugo Smit wil afrekenen met een misleidend frame dat hij ziet ontstaan in het streven naar een fatsoenlijke én betaalbare woningmarkt. In plaats van nieuwe gouden bergen te beloven, pleit hij voor het eerlijker verdelen van de reeds bestaande gouden berg. “De wooncrisis is vooral een verdelingsvraagstuk.”
In een poging beleggers aan te trekken riep minister Boekholt - O’Sullivan op de Expo Real in München op genoegen te nemen met wat minder rendement. Toegegeven, dat klinkt een stuk vriendelijker dan de Berlijnse roep om onteigening van commerciële verhuurders of de Spaanse schreeuw dat de hoogbejaarde Maricarmen zou zijn “vermoord” door de huisbaas die haar huur enorm verhoogde. Toch passen die geluiden allemaal in hetzelfde frame van arme huurders en rijke beleggers. Dat frame is catchy, maar ook misleidend.
Hoge huren zijn een symptoom van het echte probleem: hoge huizenprijzen. Niet iedere hoge huur is een woekerhuur. Huur weerspiegelt ook de hoge waarde van de woning, financieringskosten, regelgeving en vooral de schaarste op de woningmarkt. Maar zelfs dat is niet het hele verhaal. De echte schaarste op de Nederlandse woningmarkt betreft namelijk niet zomaar woningen, maar woningen-met-lage-maandlasten-én-de-belofte-van-overwaarde. Het land met gouden bergen dat het Nederlandse volk decennialang is voorgehouden.
Wie iedere huurwoning het liefst ziet veranderen in een koopwoning, lost het verkeerde probleem op
Met succes. Nederlandse koopwoningbezitters hebben collectief een enorme woningoverwaarde opgebouwd. 4,8 miljoen koophuizen met een gemiddelde overwaarde van zo’n 250.000 euro. Die gouden berg bestáát. Alleen profiteert niet iedereen ervan. En dat kan ook niet. Vergelijk het met echt goud. Als dat in overvloed aanwezig was, zou het zijn waarde verliezen.
We hebben wonen en vermogensopbouw zo succesvol met elkaar verweven dat iedere oplossing pijn doet. De wooncrisis is daardoor vooral een verdelingsvraagstuk. Meer betaalbaarheid betekent minder schaarstepremie en dus minder overwaarde. Daar wordt het ongemakkelijk. Want we gunnen een ander zijn betaalbare huis wel, totdat we zelf moeten inleveren. Toch vragen we dat wel van beleggers. Vermogen opbouwen via de eigen woning vinden we ons goed recht. Vermogensopbouw door verhuur vinden we verdacht. Dat is geld verdienen “over de rug van de huurder”. Maar gaat ook de opgebouwde overwaarde van koopwoningbezitters niet ten koste van starters en huurders? Overwaarde verhoogt immers de instap voor nieuwe toetreders en pompt prijzen bij doorstroming op.
Wie iedere huurwoning het liefst ziet veranderen in een koopwoning, lost het verkeerde probleem op. Een gezonde woningmarkt heeft huurwoningen nodig, juist voor mensen die niet kunnen of willen kopen. Een samenleving waarin iedereen eigenaar moet zijn van zijn woning en waarin geen belegger nog wil investeren in nieuwbouw, loopt vast. Niet iedereen kan beschikken over een woning met lage woonlasten én een almaar stijgende overwaarde. Wie werkelijk lagere woonprijzen wil, moet accepteren dat de vermogensgroei van zittende eigenaren afneemt. In plaats van nieuwe gouden bergen te beloven, kunnen we beter de bestaande gouden berg eerlijker verdelen, om zoveel mogelijk mensen fatsoenlijk en betaalbaar te laten wonen. Daarvoor moet je niet alleen bij beleggers zijn, maar zeker ook bij eigenwoningbezitters.
Cover: ‘Hans-Hugo Smit Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Matthijs van Roon)
Door Hans-Hugo Smit
Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.
