Opinie De vraag blijft de gemoederen bezighouden: worden er in Nederland teveel eengezinswoningen gebouwd? Voor- en tegenstanders bestoken elkaar (tegenwoordig vooral op LinkedIn) met pinnige argumenten. Columnist Hans-Hugo Smit denkt er het zijne van en pleit vooral voor om de goede tijdshorizon te gebruiken. “Wat vandaag goed verkoopt, is misschien niet waar we morgen behoefte aan hebben.”
Onlangs verscheen een rapport van een – niet nader te noemen – grootbank, waarin weer eens werd geconcludeerd dat we in Nederland te veel eengezinswoningen bouwen. Het deed flink wat stof opwaaien op Nederlandse bouwlocaties en schrijftafels. We hebben 5,2 miljoen eengezinswoningen en 2,7 miljoen gezinnen. De onderzoekers spreken van een “fundamentele mismatch”, die alleen maar groter wordt doordat we de komende jaren honderdduizenden eengezinswoningen willen bijbouwen.
Critici wijzen op drie dingen. Ten eerste: ‘eengezinswoning’ is een gebouwtype, geen exclusief doelgroepenlabel. Ten tweede: ook veel starters en senioren willen een huis met veel kamers en een tuin. Ten derde: wat ís een gezin eigenlijk nog? (Als mijn dochter doorgaans bij haar moeder woont en soms bij mij, ben ik dan een gezin? En zij?) Allemaal terechte kanttekeningen. Maar ze leiden af van de echte vraag: bouwen we een toekomstbestendige woningvoorraad? Dat is geen definitiekwestie, dat is een systeemvraag.
De vraag is niet of we te veel eengezinswoningen bouwen, maar of we met de juiste tijdshorizon bouwen
De bouwagenda van marktpartijen wordt grotendeels bepaald door de vraag of iets vandaag te verkopen is of niet. Hoe beter ze aan de wensen van hun afnemers voldoen, hoe soepeler de transactie. Veel van de huidige feitelijke vraag wordt uitgeoefend door koopkrachtige particuliere huishoudens, veelal gezinnen. Omdat er te weinig woningen op de markt vrijkomen die passend zijn voor hen, willen we daar met nieuwbouw in voorzien. U vraagt, wij draaien. Logisch, ja, én kortzichtig. Want wat vandaag goed verkoopt, is misschien niet waar we morgen behoefte aan hebben.
Nou hoor ik u denken: de overheid zit toch ook aan tafel en die kijkt toch zeker wel naar de lange termijn? Overheden sturen momenteel inderdaad stevig, bijvoorbeeld met eisen voor betaalbaarheid en duurzaamheid. De markt moét daar wel naar luisteren, maar klaagt vervolgens dat het leidt tot een onverkoopbaar product. En beleggers dan? Die kijken toch ook ver vooruit? Ook waar. Alleen zijn veel beleggers van het kooptoneel verdwenen, omdat ze door allerlei regels en snelle politieke koerswijzigingen geen brood zien in Nederlandse beleggerswoningen. Sterker nog: ze ponden massaal uit. Aan, inderdaad, particuliere huishoudens.
De bekritiseerde onderzoekers hebben echt een punt: onze woningvoorraad moet óók aansluiten op de vraag van morgen. Zeker als straks de grote groep ouderen hun ruime woningen achterlaat, rijst de vraag of we niet met veel te veel grote en dure woningen zitten. En of we in een land waarin ruimte schaars is, niet veel te veel ‘woonmeters’ hebben. De vraag is niet of we te veel eengezinswoningen bouwen, maar of we met de juiste tijdshorizon bouwen. De markt focust op de transactie van vandaag, terwijl we willen bouwen aan de voorraad en leefomgeving van morgen.
Heldere boodschap toch? Nu hem alleen nog even verkopen.
Cover: ‘Hans-Hugo Smit Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Matthijs van Roon)
Door Hans-Hugo Smit
Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.
