Onderzoek In deze roerige tijden is de beroepsgroep het erover eens: planontwikkeling moet anders! Om te zorgen dat toekomstbestendige gebiedsontwikkeling tot stand komt die als zodanig door de consument wordt gewaardeerd en bovendien realiseerbaar is. In de traditionele aanpak wordt het gebiedsconcept veelal gezien als een plan voor puur een ruimtelijke invulling of een fancy naam in een brandingstrategie. En dat is jammer, want het gebiedsconcept kan een veel grotere rol spelen. Het kan zowel procesmatige- als inhoudelijke meerwaarde geven aan een gebiedsontwikkeling en een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit en de haalbaarheid ervan. Maar hoe dan? Daarnaar heb ik onderzoek gedaan, waarbij ik op zoek ben gegaan naar de kracht van het gebiedsconcept.
Conclusies
Het gebiedsconcept kan positief bijdragen aan het verwezenlijken van het einddoel van de gebiedsontwikkeling (zie schema). Aandachtspunten:
- Voor het opstellen van een gebiedsconcept wordt een cyclisch-iteratief proces aanbevolen dat uitgaat van het zgn. P.A.S.T.-principe; een probleemdefinitie (Probleem), het formuleren van een gezamenlijke ambitie (Ambitie), het opstellen van Strategie (interventies om de ambitie te verwezenlijken) en een markttoets (Toets);
- Er worden vier kritische succesfactoren (KSF’s) voor het gebiedsconcept onderscheiden: integraliteit (opstaloverstijgend, gebiedsgericht en contextgericht), draagvlakcreatie, eindgebruiker centraal en flexibiliteit.
Conceptontwikkeling
Gebiedsontwikkeling kent een brede focus. Het gaat niet alleen over de ruimtelijk-fysieke opgave, maar ook over sociale cohesie, economie, cultuur, leefbaarheidsvraagstukken, etc. Een gebiedsgerichte aanpak heeft als bijkomend voordeel dat ook op dit schaalniveau over waardecreatie nagedacht wordt. In de initiatieffase van de gebiedsontwikkeling ontstaat het gebiedsconcept. Het gebiedsconcept is in dezen niet puur een ruimtelijk plan. Het is een ‘sterk verhaal’ dat in een participatief proces organisch tot stand komt (Hajer, 2010) met focus op verschillende facetten, zoals ruimtelijk, sociaal, economisch, cultureel, etc. Er wordt een vliegwiel in beweging gebracht doordat facetten met elkaar worden verbonden en zij versterkend werken op elkaar (Van den Berg, Braun, Otgaar, 2002).
T
Deze werkwijze van gebiedsontwikkeling vraagt om een daarop aansluitende werkwijze van conceptontwikkeling. Ik heb dit het P.A.S.T.-principe genoemd, waarbij het gebiedsconcept tot stand komt in een cyclisch-iteratief proces. Vanuit de probleemdefinitie (Probleem) wordt een gezamenlijke ambitie (Ambitie) geformuleerd door het vooropstellen van het gewenste effect op meerdere sporen (zoals ruimtelijk, sociaal-maatschappelijk, economisch, cultureel, etc.) dat men gezamenlijk wil bereiken. Op basis van deze formulering van de opgave wordt creativiteit geëxploreerd om tot een gebiedsconcept te komen met interventies die deze gewenste effecten tot stand brengen (Strategie) en vervolgens wordt het concept getoetst aan de markt (oets). Het gebiedsconcept wordt vervolgens vastgeklikt en daarna wordt pas overgegaan tot het vormen van een plan. Met uitwerking op meerdere facetten: ruimtelijk raamwerk, sociaal interventieplan, economische impulsen, branding, financiële modellen, etc. En vervolgens geïmplementeerd in de gebiedsontwikkeling. De ruimtelijke ingrepen ondersteunen daarbij het gebiedsconcept (maken het gewenste effect tastbaar).
Kritische succesfactoren
In dit onderzoek zijn vier kritische succesfactoren (KSF’s) voor het gebiedsconcept geïdentificeerd: integraliteit, draagvlakcreatie, eindgebruiker centraal en flexibiliteit (zie onderstaand schema). Deze factoren dragen positief bij aan het verwezenlijken van het einddoel van de gebiedsontwikkeling. Een integrale aanpak is opstaloverstijgend, gebiedsgericht en contextgericht. Opstaloverstijgend betekent gericht op verschillende functies en verschillende facetten (ruimtelijk-fysiek, sociaal, economisch, cultureel, etc.). Door dit te koppelen aan de gebiedsspecifieke kenmerken en te plaatsen binnen de context van de gebiedsontwikkeling, ontstaat meerwaarde door integraliteit. De tweede KSF, draagvlakcreatie, is het sturen op een ‘gezamenlijk gedragen waarheid’ en commitment onder betrokken partijen. Het gebiedsconcept dient ten slotte marktconform te zijn, d.w.z. vraaggestuurd, nu en in de toekomst, door flexibel in te kunnen spelen op marktontwikkelingen en maatschappelijke trends.
Klik voor groot. Gebiedsconcept in relatie tot de KSF’s - eigen werk 2012
Klik voor groot. Positionering kritische succesfactoren - eigen werk 2012
Het onderzoek maakt aannemelijk dat een gebiedsconcept dat de vier kritische succesfactoren incorporeert en onderling verbindt, een positief effect sorteert op de gebiedsontwikkeling. De kritische succesfactoren zijn nauw met elkaar verweven. Dit geeft meerwaarde op meerdere fronten: een groter effect per kritische succesfactor, meerwaarde die zonder koppeling van belangen niet was ontstaan en meervoudig voordeel per geïnvesteerde euro.
Het is daarbij van groot belang om lokale waarden en contextuele factoren aan de opgave te verbinden. Hierdoor ontstaat een gebiedseigen concept dat meerdere belangen kan dienen, dat latente lokale kansen benut en herkenbaar is voor het publiek. Dit resulteert in draagvlak en activering van lokale energie. Het gebiedsconcept kan op deze wijze (zie bovenstaand schema) positief bijdragen aan het verwezenlijken van het einddoel van de gebiedsontwikkeling.
Zie ook:
- Scriptie Daniëlle van der Ven: ‘De kracht van het gebiedsconcept’
- ‘Locatie is de driver’ (verslag rondetafel: Meer business met nieuwe vastgoedconcepten)
- (Eindgebruiker)participatie als commercieel marketinginstrument
Door Daniëlle van der Ven MSc MCD
conceptontwikkelaar vastgoed - Hurks vastgoedontwikkeling
