Op goede gronden taxeren

Onlangs dreigde de uitbreiding van een hoogspanningsstation van netbeheerder TenneT bij Kortrijk-Breukelen vertraging op te lopen. De eigenaar van de grond, een melkveehouder, stelde dat TenneT te weinig wilde betalen voor zijn zes hectare grond. De zaak belandde bij de rechtbank. Die besloot in april van dit jaar dat het overvolle stroomnet dringend moet worden uitgebreid en dat TenneT dus mocht gaan bouwen. Vervolgens verzette de melkveehouder zich tegen onteigening van zijn grond en stapte naar de Raad van State, de hoogste bestuursrechter. Tot een zitting kwam het niet; op de valreep kwamen de agrariër en TenneT tot een akkoord. “Inmiddels hebben we alsnog overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor de grondverwerving en de schadeloosstellingsprocedure,” citeert het AD de melkveehouder op 1 september jl. De prijs die TenneT gaat betalen is nog niet duidelijk. “Daarin hebben drie deskundigen, onder wie taxateurs, opdracht gekregen om een advies uit te brengen over de volledige schadeloosstelling,” zo citeert de krant een TenneT-woordvoerder. Uiteindelijk zal een rechtbank een bedrag vaststellen.

Het zal niet de laatste keer zijn dat de uitbreiding van het stroomnet, een gevolg van de netcongestie, leidt tot frictie tussen netbeheerders en grondeigenaren. TenneT-directeur Maarten Abbenhuis zei daarover in het Utrechts Nieuwsblad van 24 april jl.: “TenneT werkt aan honderden projecten in het land, maar loopt daarbij steevast vast op het verkrijgen van locaties voor nieuwe hoogspanningsstations en verbindingen, op vergunningen en op langdurige procedures.” Volgens het investeringsplan 2026 van TenneT zal 60 procent van de projecten 2,5 jaar later worden opgeleverd dan eerder gedacht.

Anders taxeren

Om ‘het verkrijgen van locaties’ te versnellen, zijn netbeheerders dit jaar met een pilot gestart om gronden op een andere manier te laten taxeren. Dit naar aanleiding van een rapport dat adviesbureau EY vorig jaar schreef in opdracht van het ministerie van Klimaat en Groene Groei. Dit rapport ziet een “potentieel gevaar op prijsopdrijving door precedentvorming bij de waardering van gronden. Dit komt omdat de waardering van gronden vaak gebaseerd wordt op de laatste bekende transactie als referentie, zonder dat in voldoende mate de specifieke omstandigheden waarbinnen elke transactie plaatsvindt, in ogenschouw wordt genomen.” Snelle grondverwerving wordt tegengewerkt, aldus het EY-rapport, door complexe regels over onteigenen van grond, door gebrek aan voldoende kennis van de context, wet- en regelgevingen, wat leidt tot “misverstanden”, en door een “complexe ruimtelijke puzzel.” Een uniforme taxatieaanpak “kan een versnelling bewerkstelligen in de onderhandelingen over de grondprijzen.”

Bij de landelijk netbeheerder TenneT is elke versnelling welkom. “Daarom doen wij ook mee aan de pilots. Op alle fronten zijn we aan het proberen om te kijken waar versnelling mogelijk is,” zegt een strateeg ruimtelijke ordening van TenneT tegen Gebiedsontwikkeling.nu. Tegelijkertijd waarschuwt hij voor wensdenken. Alsof er een sleutel is die een deur openmaakt naar een veel snellere route. “Projecten behelzen meer dan grond aankopen. Grondaankopen zijn een belangrijke factor die je zo vroeg mogelijk opzet met alle contacten en pogingen om er minnelijk uit te komen, maar er gaat ook een heel stuk over de participatie van de omgeving, de vergunning, de bezwaren, de technische uitwerking, de opstelling van overheden, noem het hele rijtje maar op.” En die overlappen elkaar deels. Een versnelling op één onderdeel leidt niet per se tot sneller bouw van een hoogspanningsstation.

Over de resultaten van de pilot valt nog weinig zeggen, aldus een adviseur grondzaken van TenneT, die de pilot beschrijft als “een intern onderzoek vanuit een theorie.” Bij de aankoop of onteigening van grond kun je niet zomaar overstappen op een andere methode. Daar komt bij dat uiteindelijk niet TenneT de taxatie uitvoert, maar een onafhankelijke taxateur.

De strateeg ruimtelijke ordening en de adviseur grondzaken willen wel vertellen over hun werk bij TenneT, maar liefst niet onder vermelding van hun naam. Alleen de functietitel mag vermeld worden. Hun eigen woorden over hun motivering hiervoor willen ze niet geciteerd zien. Daarmee lijkt het dat, ondanks de noodzaak om de netcongestie op te heffen, het taxeren, aankopen en onteigenen van gronden in de buitenwereld als negatief wordt gezien.

Komende jaren zal TenneT veel grond moeten verwerven. De capaciteit van het stroomnet moet meer dan verdubbelen. Tot 2040-2045 komen er 120 hoogspanningsstations bij en worden 140 bestaande locaties vervangen en uitgebreid. Het kleine type hoogspanningsstations is al snel tien voetbalvelden (5 hectare) groot, de grote variant kan tot 25 hectare groot zijn. In totaal gaat het om pakweg 2.000 hectare. De grond daarvoor moet TenneT in eigendom krijgen. “Dit is een gesloten en vitaal onderdeel van ons hoogspanningsnet,” verklaart de adviseur grondzaken de noodzaak van het grondeigendom.

Onafhankelijk advies

Hoewel het juist de gevallen zijn waarin TenneT grond wil onteigenen die de publiciteit halen, gaat het gros van de zaken op minnelijke wijze, benadrukt de adviseur grondzaken. Dat gebeurt volgens een redelijk vast stramien. “Op het moment dat wij langskomen om gronden te verwerven, hebben wij een taxateur. Dan vragen wij een onafhankelijk advies. Dat is ook zijn rol. Die andere partij is vrij om zichzelf te laten bijstaan door andere deskundigen, waaronder ook een taxateur. In de praktijk zien wij meestal adviseurs agrariërs bijstaan. Dat vinden we juist fijn. Dat is ook hun goed recht. Dat dat niet altijd meteen tot dezelfde bedragen leidt, dat is standaard.”

In de prijsonderhandelingen zou, aldus het TenneT-duo, zich niet laten sturen door “een potentieel gevaar op prijsopdrijving door precedentvorming bij de waardering van gronden”, het prijsopdrijvend effect waar het EY-rapport voor waarschuwt. “Wij mogen mensen niet tekortdoen, maar we mogen ook geen cadeautjes weggeven. Dat is het verhaal,” aldus de adviseur grondzaken. “Dat dit tot discussies leidt over wat dan die waarde is, dat is logisch. Dat is altijd zo. Als die pilots tot een versnelling kunnen zorgen, om die discussie te verminderen, zien wij dat ook graag.’ Zijn collega vult aan: “Krijg je het voor elkaar om de spelregels zo te laten zijn dat voor iedereen helder is wat-ie krijgt, dan hoef je niet te onteigenen, want iedereen weet toch al wat-ie krijgt.”

Meer onteigening verwacht

Uit de losse pols schat de adviseur grondzaken dat momenteel vijf procent van de gevallen uitdraait op onteigening. Ziet de adviseur grondzaken daarin verandering in de toekomst? “De opgave die we hebben om de grote aantallen stations te bouwen, zorgt voor een grotere vraag naar grond.” Daarmee zal ook het aantal gevallen van onteigening toenemen, verwacht hij. Zijn collega ruimtelijke ontwikkeling: “Het is niet de wens. Het is een ultimum remedium. Je zet heel veel stappen om tot minnelijke overeenstemming te komen. Wij zitten niet te wachten op dit instrument. Tegelijkertijd hebben we een enorme opgave te gaan en is netcongestie een enorm probleem voor de hele BV Nederland, voor iedereen die een woning wil, vul het maar in. Je moet op een gegeven moment ook door kunnen.”

Gaat het bij TenneT om flinke lappen grond, regionaal netbeheerder Liander heeft voor middenspanningsstations vooral behoefte aan heel veel kleine lapjes grond. Een gemiddeld middenspanningsstation beslaat 30 vierkante meter (hoewel er ook veel grotere schakelstations zijn). Komende tien jaar moet Liander er 22.000 plaatsen, mailt de woordvoerder van moederbedrijf Alliander. Waar TenneT vaak landbouwgrond van agrariërs koopt, hebben regionale netbeheerders vaak te maken met gemeenten. Volgens Alliander is de huidige taxatiemethode om grond te waarderen aan verbetering toe. “Op dit moment bestaat veel onduidelijkheid over de waarde van grond die bestemd is voor nutsvoorzieningen,” aldus de woordvoerder. “Een eenvoudige, uniforme taxatiemethode met dezelfde uitgangspunten maakt de grondwaarde beter uitlegbaar en vergelijkbaar. Nu lopen de waarderingen sterk uiteen. We vermoeden dat dit mede komt doordat kosten van de gemeentelijke organisatie via de grondprijs worden doorberekend.”

Uniforme methode

Uit de pilots die nu bij Liander lopen om tot een andere taxatiemethodiek te komen, blijkt volgens de woordvoerder dat de grondwaarde op verschillende manieren kan worden bepaald. “Wanneer bij de taxatie rekening wordt gehouden met de wettelijke taak van de netbeheerder, liggen de uitkomsten dichter bij elkaar. Wat vooral opvalt,” zo mailt hij, “is dat grond voor nutsvoorzieningen nu vaak niet op basis van een taxatie wordt aangeboden, maar tegen een door de verkoper bepaalde vraagprijs. Een eenvoudige, uniforme methode moet zorgen voor beter onderbouwde prijzen en zal naar verwachting ook tijd besparen.”

Het eindvoorstel voor een uniforme taxatieaanpak laat nog even op zich wachten. Het ministerie van Economische Zaken meldde in april in het Landelijk Actieprogramma Netcongestie (derde voortgangsrapportage) dat de resultaten van de pilot in het derde kwartaal bekend zouden worden. Inmiddels is de besluitvorming verschoven, zo mailt een woordvoerder van EZ, naar het eerste kwartaal van 2027. Net als TenneT wil Liander voor de grond die het nodig heeft voor energietransitie een “eerlijke vergoeding” geven, maar wil het ook niet te veel betalen. “Deze kosten komen ook terug in de tarieven. We kopen die grond niet voor onszelf, maar om stations te bouwen die nodig zijn om voldoende elektriciteit beschikbaar te maken. Dat leggen we wellicht nog te weinig uit. Zonder de benodigde grond kunnen we de energie-infrastructuur niet uitbreiden en daarmee de energietransitie niet faciliteren.”