Opinie Absurde huizenprijzen en een verdwijnend middensegment: de stad staat onder druk. Met de roep om ‘meer betaalbaar’ te bouwen kan je het bijna niet oneens zijn, al was het maar omdat het tegenovergestelde - meer ‘onbetaalbaar’ bouwen - nogal dwaas klinkt. Toch pleit ik voor meer onbetaalbare stedelijkheid. En het liefst torenhoog.
De
stad is duur omdat stedelijk wonen gewild is, en het aanbod beperkt. Rijke
mensen die op de populairste plekken geen woning kunnen vinden, wijken uit naar
nabijgelegen buurten. Daardoor stijgen daar de prijzen. Daardoor moeten mensen
die dáár hadden willen wonen uitwijken naar nabijgelegen buurten. Daardoor
stijgen dáár de prijzen. Daardoor… Enfin, u begrijpt het: een
‘trickle-down’-proces van gentrificatie, prijsstijgingen en ‘displacement’. En
dus zijn ook in voormalige volksbuurten de woningen in korte tijd heel duur
geworden. Niet zozeer door gestegen intrinsieke populariteit van die buurten
zelf, maar vooral door gebrek aan aanbod in de écht gewenste woonmilieus.
Wie de stad en stedelijkheid liefheeft, moet voorstander zijn van meer dure woningen in hogere dichtheid, middenin het centrum.
Daar, aan de onderkant van dat ‘trickle-down’-systeem, is de woningdruk het grootst. Hele bevolkingsgroepen, die soms generaties in zulke buurten woonden of er relatief makkelijk een plekje konden vinden, kunnen er niet meer terecht. Ze vallen tussen sociale huurwal en opdrijvend gentrificatieschip. Dat doet pijn. Vooral bij die mensen zelf, maar ook bij iedereen die stedelijkheid waardeert. Want hoe stedelijk is een stad nog die enkel arm en rijk kan huisvesten?
In allerijl worden daarom woningmaatregelen voorgesteld: middensegmentquota, topsegmentbeperkingen, soepelere regels om goedkoper te kunnen bouwen. Stootkussens als symptoombestrijding.
Tot een meter of 50 (en dat zijn 15 verdiepingen) is nog veel mogelijk.
Ook wordt meer hoogbouw als oplossing genoemd. En dat is wél een goed punt. Hoogbouwcritici waarschuwen dat vanaf 50 meter hoogbouw te duur wordt. Maar tot een meter of 50 (en dat zijn 15 verdiepingen) is nog veel mogelijk. Bovendien: als het alternatief is dat we overal nieuwe laagbouwmilieus toevoegen, creëren we wel meer betaalbaarheid, maar niet meer stedelijkheid. Over wal en schip gesproken…
Enkel hoogbouw, enkel uitleg; onze woningmarktproblematiek is zó complex dat elke voorgestelde quick-fix gewantrouwd moet worden. Toch is hoogbouw wel degelijk deel van de oplossing. Niet aan de rand van de stad, niet ‘betaalbaar’. Wie de stad en stedelijkheid liefheeft, moet voorstander zijn van meer dure woningen in hogere dichtheid, middenin het centrum. Dát draagt een flinke steen bij aan een stad die voor mensen met uiteenlopende portemonnees betaalbaar is. En is niet juist dat onbetaalbaar?
‘architecture-boat-skyline-city-skyscraper-river-309376-pxhere.com’
Wilhelminapier,
Rotterdam
Dit artikel verscheen eerder in de wintereditie van Gebiedsontwikkeling.krant 2019.
Cover: ‘Hans-Hugo Smit’ (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Door Hans-Hugo Smit
Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.
