KPI Business Analytics Data Dashboard. Analist met behulp van computer door Andrey_Popov (bron: shutterstock)

De tijd is daar: echte sociale impact maken met data in gebiedsontwikkeling

31 januari 2023

6 minuten

Opinie Data en gebiedsontwikkeling. Een mooi huwelijk wordt al langere tijd voorspeld, maar volgens adviseur Walter Bokern wordt het tijd dat de belofte nu eens werkelijkheid wordt. Want de mogelijkheden om data in te zetten voor betere gebiedsontwikkelingen liggen daadwerkelijk voor het oprapen. “Met data kunnen we meer sociale impact maken.”

Begin vorig jaar publiceerde de Kring van Adviseurs van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling een boekje over data en gebiedsontwikkeling. Het boekje stond vol met mooie en inspirerende voorbeelden over hoe we gegevens kunnen inzetten voor slimmere beslissingen bij gebiedsontwikkelingen. Denk aan waterhuishouding op basis van algoritmes en het verbeteren van de opbrengst van buurtenergiecoöperaties. Of mijn eigen betoog voor het gebruik van data bij het bepalen van de meest optimale programmering van voorzieningen.

In de kinderschoenen

Niettemin moet mij hier toch een pijnlijke constatering van het hart. Het zijn namelijk allemaal geen voorbeelden van ‘hardcore’ gebiedsontwikkeling. De artikelen gaan over mobiliteit, gebouwen en water. Niets mis mee, maar de kern van gebiedsontwikkeling wordt er niet mee geraakt. Die kern is het creëren van duurzame, veerkrachtige en inclusieve plekken en daarmee het combineren van verschillende opgaven in een ruimtelijke oplossing. Ergo: datagedreven gebiedsontwikkeling staat nog altijd in de kinderschoenen.

Juist waar de opgaven zich opstapelen, komen data het best tot hun recht. Net zoals we vergelijkbare panden kunnen ontdekken, kunnen we ook vergelijkbare gebieden ontdekken

Toch zien optimisten, waaronder ik mijzelf schaar, het als een kwestie van tijd dat hier verandering in komt. Iets nieuws gebruiken is altijd een trade-off tussen kosten en baten. Tegenover het gedoe – de tijd en moeite – dat gepaard gaat met een datagedreven oplossing staat de waarde die deze vervolgens oplevert. Gelukkig pakt dit steeds gunstiger uit. Data en analysetechnieken worden beter toegankelijk en daarmee neemt ook de potentiële waarde toe. Het is dan ook wachten op een toepassing waarbij ook voor de minder technisch onderlegde professional in de gebiedsontwikkeling de waarde ruimschoots opweegt tegen het gedoe.

De impact op ESG

En daar komt het drieletterige buzzword van vorig jaar om de hoek kijken: ESG. Dit raamwerk, afgeleid van de Sustainable Development Goals van de Verenigde Naties, stelt bedrijven in staat verschillende belangen af te wegen. Het gaat hier om de impact op milieu (environment), de maatschappij (social) en goed bestuur (governance). Met name de S van social komt dicht bij de kern van gebiedsontwikkeling zoals ik die hiervoor definieerde.

Je zou denken dat ontwikkelaars geen rapportageverplichting nodig hebben om de sociale meerwaarde van hun investeringen belangrijk te vinden. Maar als het zo dicht bij de kern van gebiedsontwikkeling ligt, hebben we dan echt nog data nodig om dit te toetsen? Ik denk het wel. Volgens mij zijn er drie redenen waarom inzichten uit data juist onmisbaar zijn voor de sociale impact van een gebiedsontwikkeling.

1 De sociale impact van investeringen

Wat voegt een ontwikkeling nu écht toe? De sociale impact bepalen lijkt heel simpel: als een oud, leegstand kantoorgebouw wordt herontwikkeld naar woningen, voegt de herontwikkeling woningen terug aan de maatschappij. Maar dit is een simplistische kijk op de sociale impact van een individuele ontwikkelaar. De kans is namelijk groot dat als een andere ontwikkelaar daar de kans had gekregen, deze er ook iets moois van had gemaakt.

De impact zit er dus meer in wat de individuele ontwikkelaar extra heeft gerealiseerd, los van wat er sowieso al zou zijn gebeurd. Om dit te onderzoeken, hebben we data nodig. We kunnen bijvoorbeeld op zoek gaan naar soortgelijke kantoorpanden en bekijken wat daar is ontwikkeld. Hier spelen data een belangrijke rol. Een algoritme kan op basis van relevante variabelen (prijs, omvang, bouwjaar, regio en type gebied, et cetera) vergelijkbare herontwikkelde panden vinden. De herontwikkeling van deze panden heeft ook wat toegevoegd aan het gebied en daarmee gelden ze als benchmark. Het gemiddelde van wat daar gerealiseerd is, is dan het minimale dat overtroffen moet worden om meer sociale impact te bewerkstelligen.

2 Rekening houden met de context

Tegenwoordig vinden vrijwel alle gebiedsontwikkelingen plaats binnen een bestaande omgeving. De ontwikkelaar moet daarom goed in kaart hebben wat ergens speelt en waar het gebied behoefte aan heeft. Daarop kan vervolgens worden aangesloten met een bepaald programma. Een analyse van de druk op de verschillende woningmarktsegmenten leidt tot het woonprogramma met de meeste impact maakt. Nadat de hittestress is geïnventariseerd, kan gericht groen en blauw worden toegevoegd.

Hitte door Eric Fecken (bron: Boek: Weer verandert alles)

‘Hitte’ door Eric Fecken (bron: Boek: Weer verandert alles)


Juist waar de opgaven zich opstapelen, komen data het best tot haar recht. Net zoals we vergelijkbare panden kunnen ontdekken, kunnen we ook vergelijkbare gebieden ontdekken. Laat een algoritme zoeken naar plekken die te kampen hebben met hittestress én een krappe woningmarkt om te zien in welke gebiedsontwikkeling(en) daar goede oplossingen voor gevonden zijn. Data vormen daarmee niet alleen een middel om cijfers boven water te halen, maar ook een middel voor ontwikkelaars om inspiratie te vinden voor de opgaven waar ze voor staan.

3 Blijven monitoren en verbeteren

De tijd van hit-and-run gebiedsontwikkeling lijkt gelukkig voorbij. Mijn indruk is dat steeds meer partijen zoeken naar een langdurige betrokkenheid bij een gebied en met placemaking ervoor zorgen dat het gebied ook in de toekomst een eigen identiteit behoudt. Hier hoort ook het voortdurend meten en verbeteren van de sociale impact bij.

Data pakken de nobele rol om te identificeren wat nu precies de behoefte is in een gebied

Gebieden, hun bewoners en bezoekers gaan mee in de vaart der volkeren. Wat nu de beste programmering van een plint is, is dat over vijf jaar misschien niet meer. Dit vraagt om constant onderzoek wat er speelt in een gebied en waar behoefte aan is.

Continu informatie verzamelen

Wie slim data verzamelt, kan blijvend in de gaten houden waar een gebied behoefte aan heeft en of er wellicht aanvullende investeringen zijn vereist. Ontwikkelaars en andere betrokkenen in een gebied kunnen in die zin een voorbeeld nemen aan het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Met hun, op cijfers gebaseerde, voortgangsrapportages wordt het programma continu bijgestuurd. Een aantal grote woningcorporaties doet dat al jaren op eenzelfde manier.

Rotterdam, The Netherlands, November 5, 2022: view along Lepelaarsingel canal in Charlois neighbourhood with the downtown highrise in the distance door Frans Blok (bron: shutterstock)

In Rotterdam Zuid (hier een blik op Charlois) houden de partijen allerlei data bij inzake de bewoning van het gebied

‘Rotterdam, The Netherlands, November 5, 2022: view along Lepelaarsingel canal in Charlois neighbourhood with the downtown highrise in the distance’ door Frans Blok (bron: shutterstock)


Ze verzamelen continu informatie over hun huurders, woningen en de omgeving om te bepalen hoe ze de woonsituatie het beste kunnen beïnvloeden. Die monitoring biedt handvatten om de impact van aanvullende ruimtelijke interventies en investeringen te toetsen. De groeiende verzameling data leidt tot steeds betere inschattingen wat ergens werkt en wat niet.

Verder kijken dan statistiek

Er is in de media genoeg kritiek op ESG. Zo zou het meer gaan over effort (wat bedrijven doen) en minder over impact (wat ze daarmee realiseren). Ook bestaat het risico dat we verzanden in een wirwar van sociale impactinitiatieven die afleiden van de kern van de Sustainable Development Goals, namelijk het bouwen van een betere en duurzamere toekomst. Voor vastgoed en gebiedsontwikkeling vind ik de trend een positieve ontwikkeling. We zien nu al dat innovatieve ontwikkelaars verder kijken dan een simpel statistiekje in het jaarverslag en in plaats daarvan echt willen doorgronden hoe ze meer sociale impact kunnen maken. Ik vind het initiatief van BPD om het Bouwcollege Wielewaal te starten een heel mooi voorbeeld hiervan.

Hiermee gaan ze een stuk verder dan de gemiddelde gebiedsontwikkeling en geven ze echt iets terug aan het gebied. Dit zijn de initiatieven die daadwerkelijk voor verbetering zorgen in een gebied. Data pakken de nobele rol om te identificeren wat nu precies de behoefte is in een gebied. Ik ben ervan overtuigd dat dit uiteindelijk leidt tot fijnere en betere plekken, met hopelijk de doorbraak van data binnen gebiedsontwikkeling als bijvangst.


Cover: ‘KPI Business Analytics Data Dashboard. Analist met behulp van computer’ door Andrey_Popov (bron: shutterstock)

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.


Walter Bokern door Walter Bokern (bron: LinkedIn)

Door Walter Bokern

CIO bij Springco Urban Analytics en lid van de Kring van Adviseurs van SKG


Meest recent

Groene wildernis in New York door Why Factory (bron: Nai Publishers)

The green dip, het moet allemaal nog veel groener – en rap graag

Recensent Jaap Modder las ‘The green dip’, de nieuwste publicatie van The Why Factory Het bevat een stappenplan voor meer groene wildernis in de steden. Modder is na eerste bestudering kritisch maar stelt dat oordeel later bij.

Recensie

17 juni 2024

Wonen aan de Schoolpad in Laren door Tulp8 (bron: Wikimedia Commons)

Leefwerelden van arm en rijk zijn steeds meer gescheiden, maar mede via gebiedsontwikkeling is daar iets aan te doen

Het Sociaal Cultureel Planbureau onderzocht in hoeverre welvarenden en minder welvarenden mensen ontmoeten buiten hun eigen welvaartsniveau. Steeds minder, is de conclusie. Gemeenten kunnen hier iets aan doen, mede door te letten op het woningaanbod.

Analyse

17 juni 2024

De groene stad door SARYMSAKOV ANDREY (bron: Shutterstock)

Maak energie nu al integraal onderdeel van de verstedelijking van morgen

Verdere verstedelijking is nodig om aan de woningvraag te voldoen. Een van de grote opgaven daarbij is het energievraagstuk. Paul van den Bragt laat zien dat dit meer is dan het oplossen van het acute probleem van netcongestie.

Analyse

14 juni 2024