ABN Amro: demografie speelt beperkte rol bij locatie nieuwbouw

In 2019 werd voor 18 procent minder nieuwe woningen een vergunning afgegeven. In totaal werden 57.380 nieuwe woningen vergund, het laagste aantal in drie jaar tijd. Bovendien blijkt dat nieuwbouw niet altijd wordt gepland in regio’s waar de behoefte het grootst is. Dat blijkt uit een analyse van ABN AMRO op basis van woningbouwcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Vergunde woningen

De stikstofproblematiek speelt zonder twijfel een rol bij deze afname. Andere oorzaken zijn onder meer de hoge bouwkosten, beperkte personele capaciteit bij een aantal gemeenten en beperkte beschikbaarheid van grond. Ook voor het uitbreken van de stikstofproblematiek was immers al sprake van een afname van vergunningen. Sinds begin 2018 neemt het aantal woningen waarvoor een vergunning is afgegeven al af.

De landelijke daling wil echter niet zeggen dat in alle Nederlandse gemeenten minder woningen worden gebouwd. In bijna 40 procent van de gemeenten zijn in 2019 voor meer nieuwe woningen vergunningen afgegeven dan in het jaar ervoor. Deze gemeenten liggen verspreid over het hele land. Van de in totaal 359 Nederlandse gemeenten werden in 138 gemeenten voor meer nieuwe woningen een vergunning afgegeven. In onderstaande kaart zijn de gemeenten met een toename van vergunde woningen donkerblauw gemarkeerd. 

Voor de nieuwbouw van woningen zijn de demografische ontwikkelingen erg belangrijk. Het heeft weinig nut om nieuwe woningen te bouwen in gemeenten waar de bevolking naar verwachting krimpt. De ontwikkeling van het aantal afgegeven vergunningen is slechts in een beperkt aantal gemeenten gerelateerd aan de demografische ontwikkelingen.

In onderstaande kaart zijn de gemeenten donkerblauw gemarkeerd waar het aantal huishoudens als gevolg van demografische ontwikkelingen volgens ramingen van het CBS tot 2050 blijft groeien en waar tevens meer vergunningen voor nieuwe woningen zijn afgegeven. De gemeenten in lichtblauw laten zowel een daling in het aantal huishoudens als in het aantal afgegeven vergunningen voor nieuwe woningen zien. In deze gemeenten loopt de ontwikkeling van de afgegeven vergunningen dus min of meer parallel aan de verwachte bevolkingsontwikkeling. In de gemeenten die grijs zijn gemarkeerd loopt de ontwikkeling van de afgegeven vergunningen niet in de pas met de verwachte huishoudensontwikkeling. Er worden nieuwe woningen gebouwd in gebieden waar de bevolking gaat krimpen of juist geen woningen gebouwd in gemeenten die groeien. Dit is het geval in 202 gemeenten. Het CBS houdt bij zijn bevolkingsprognoses overigens geen rekening met de feitelijke beschikbaarheid van woningen.

Dat de bevolkingsontwikkeling en nieuwbouw van woningen niet altijd in verhouding tot elkaar staan, blijkt ook uit de ontwikkeling in de vijf grote steden. Het aantal huishoudens zal daar naar verwachting hard groeien en er is op dit moment al sprake van een woningtekort. Daarom zijn er meer nieuwe woningen nodig en zou het aantal afgegeven vergunningen moeten toenemen. Dit is niet het geval in Amsterdam en Den Haag, waar in 2019 veel minder vergunningen werden afgegeven. Dit is in onderstaande grafiek te zien.

In Den Haag werden gedurende het jaar minder vergunningen afgegeven, in Amsterdam was het vierde kwartaal van 2019 zeer slecht. Normaliter worden in het vierde kwartaal van het jaar altijd relatief veel vergunningen afgegeven in vergelijking met de andere kwartalen. In het vierde kwartaal van 2019 zijn in Amsterdam voor slechts 77 nieuwe woningen vergunningen afgegeven. Een jaar eerder waren dat nog vergunningen voor 1.872 woningen; een daling van ruim 95 procent. Deze vergunningen werden grotendeels aan woningcorporaties verschaft; in het vierde kwartaal werd geen enkele vergunning aan een commerciële partij afgegeven. De striktere regels rondom welk type woningen moet worden gebouwd en de hoge bouwkosten zijn hier vermoedelijk de oorzaak van.

Toekomstbestendige woningmarkt

In Eindhoven, Utrecht en Rotterdam werden wel meer vergunningen afgegeven. Vooral de ontwikkeling in Utrecht springt eruit. Daar werden al meer vergunningen afgegeven, maar ook in omringende gemeenten zoals Nieuwegein, De Bilt, IJsselstein, Houten en Bunnik. Hierdoor was Utrecht de enige provincie waar meer woningen werden vergund in vergelijking met 2018.

Demografische ontwikkelingen zijn belangrijk als het om woningbouw gaat, maar worden niet in alle gemeenten meegenomen in de beslissing om al dan niet nieuwe woningen te bouwen. Voor een toekomstbestendige woningmarkt is dit wel noodzakelijk.

Cover: Wikimedia Commons