Den Helder komt eindelijk echt aan zee

De persoon met de langste betrokkenheid bij de transformatie van Den Helder moet toch wel Robbert Waltmann zijn. De algemeen directeur van Woningstichting Den Helder was hier raadslid voor de VVD in de jaren negentig van de vorige eeuw, om in april 1999 aan te treden als wethouder. Na een bestuurlijk uitstapje naar de gemeente Utrechtse Heuvelrug keerde hij in 2011 terug in de kop van Noord-Holland, als bestuurder van de lokale woningcorporatie.

Met het vak van gebieds(her)ontwikkeling raakte hij nog eerder al vertrouwd, tijdens zijn studie Bestuurskunde aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. “Ik zag toen hoe er aan de Kop van Zuid werd gewerkt, met de Erasmusbrug. Maar ook bijvoorbeeld aan het gebied rond de Witte de Withstraat en de Kruiskade. Plekken waar je eerst niet gezien wilde worden maar die door de vernieuwing een forse kwaliteitsimpuls kregen. Ik heb daar enorm veel respect voor; het zijn processen van de lange adem.”

Groei bleef uit

De parallellen met de situatie in Den Helder zijn er zeker, zo vervolgt Waltmann. Ook Den Helder werd gebombardeerd en was na de oorlog het toneel van een ingrijpende wederopbouwoperatie. Er was de aanwijzing tot nationale haven door Defensie en daarmee de noodzaak om marinepersoneel te gaan huisvesten.

Net als die andere noordelijke havenstad Delfzijl was een spectaculaire groei voorzien – die echter ook hier uitbleef. Waltmann: “Den Helder zou groeien tot 120.000 inwoners en daar werd de stad ook qua bouwproductie op uitgelegd. Maar ook in de voorzieningenplanning werd daar rekening mee gehouden. Niet voor niets vestigden zich hier V&D en Hema.”

Leegstand en verloedering

In 1985 had Den Helder 64.000 inwoners en inmiddels zijn het er 56.000. In de naoorlogse wijk Nieuw Den Helder met ruim 700 flatwoningen, traden al in de jaren zeventig van de vorige eeuw de eerste haarscheurtjes. Hier zou het marinepersoneel gaan wonen maar in plaats daarvan trokken juist steeds meer huishoudens weg. Gevolg: leegstand, oplopende mutatiegraden, verloedering. Landelijk kwam met name de Falgabuurt in het nieuws. Over sloopplannen werd al wel langer gesproken maar die kogel ging uiteindelijk pas rond de eeuwwisseling door de woningen.

Woningstichting Den Helder trok de stedenbouwkundige magiër uit het oosten Ashok Bhalotra aan en lanceerde het plan ‘Stad in de duinen, duinen in de stad’. Op basis van dit plan werd een fors aantal woningen in Nieuw Den Helder gesloopt. In plaats daarvan kwam onder meer het nieuwe woongebied Duinpark. En inmiddels is de tevredenheid van de bewoners hier een stuk gestegen, door de aantrekkelijkere woonomgeving, betere voorzieningen en meer diversiteit in de woningvoorraad.

Ondertussen begon het echter wel ook op andere plekken in de stad te piepen en te kraken. Waltmann verwijst naar het rapport ‘Den Helder hijst de stormbal’ dat in 1995 werd uitgebracht. De urgentie op dat moment betrof de bezuinigingen van het ministerie van Defensie, waardoor duizenden marinebanen werden geschrapt. “Het was de tijd dat ikzelf wethouder was”, zo geeft Robbert Waltmann aan. “Er was een gevoel van: er mist hier iets in de stad, met name in het centrum. Te weinig identiteit en kwaliteit.”

De eerste ontwerpen voor het stadshart werden niet veel later gemaakt, ook toenmalig Rijksbouwmeester Jo Coenen stak de helpende hand toe. Een eerste vernieuwingplan zag in 2003 het licht, opgesteld door de bureaus Quadrat en Urhahn.

Aparte projectorganisatie

Prachtig maar onbetaalbaar, zo typeert Waltmann het plan. “Hele blokken zouden er afgebroken moeten worden, het parkeren ondergronds gebracht.” De urgentie om in te grijpen en zo de leefbaarheid te bevorderen bleef echter. Het leidde tot een bijzondere vondst: de oprichting van de CV/BV Zeestad, een aparte projectorganisatie ingesteld door de Stuurgroep Stedelijke Vernieuwing – een samenwerkingsverband van de gemeente Den Helder, de provincie Noord-Holland en de ministeries van VROM en Defensie. Van de aandeelhouders gemeente Den Helder en provincie Noord-Holland kreeg Zeestad opdracht de stedelijke vernieuwing in Den Helder te ontwikkelen én uit te voeren.

Met eigen geld en uitvoeringsmandaat en bewust op enige afstand van de gemeente Den Helder geplaatst (die in die tijd een nogal roerige bestuurscultuur kende). En met een meervoudige ambitie: economische versterking door meer diversiteit in woningaanbod, een aantrekkelijker binnenstad (vaak mede bepalend voor keuze van vestigingsplaats) en het vasthouden van jonge ‘eigen’ mensen en aantrekken van hogere inkomensgroe

Door Zeestad werd een compleet nieuw uitvoeringsplan voor het Den Helderse stadshart opgesteld. Een plan dat inzette op stadsreparatie, het vullen van de (bom)gaten en het aanhelen van de openbare ruimte. Maar ook op de transformatie van winkels naar wonen en het overplaatsen van horeca naar de voormalige Rijkswerf, om aldaar een stedelijk hart te realiseren met voorzieningen zoals theater, horeca, cultuur, museumhaven, et cetera. Het bestaande winkelareaal was te groot (want berekend op een bevolking die er niet meer zou komen) en moest compacter worden gemaakt. Ook de winkels zelf zouden kleiner moeten worden, met een toevoeging van de woonfunctie bóven de winkelruimtes.

Ook in dit gebied – ook al had de corporatie daar zelf weinig bezit – ging Woningstichting Den Helder weer fors investeren, inmiddels via het in 2017 opgerichte Helder Vastgoed BV. Waltmann: “Wij zagen dat het Zeestad en de gemeente menens was en daarop hebben we gezegd: wij gaan hier ook gas geven. We hadden gezien wat de wijkvernieuwing in Nieuw Den Helder in tien jaar tijd teweeg kon brengen, met die drive zijn we ook aan het stadshart begonnen. Den Helder verloor op dat moment 250 inwoners per jaar, die pijn voelden wij ook door de leegstand van onze huurwoningen. Een stad wordt toch afgemeten aan de kwaliteit van de binnenstad: ook wij hadden daar dus belang bij.”

Het startsein werd gegeven voor een vernieuwingsoperatie waarbij op tal van plekken in en rond de binnenstad van Den Helder projecten werden uitgevoerd. Geen grote stedenbouwkundige ingrepen – daar ontbraken het geld en de marktpotentie voor – maar juist heel precieze ingrepen, in een ontwikkelingsproces waarin flexibiliteit en ‘archipunctuur’ op de kleine korrel een belangrijke rol vervulden. Met Zeestad als belangrijke aanjager en West 8 in de rol van supervisor. Dit gebeurde zowel in het stadshart zelf als net daarbuiten op de voormalige Rijkswerf waar – na de bezuinigingen door Defensie – veel ruimte beschikbaar was gekomen.

Vanuit Zeestad vervulde Ferdinand Vreugdenhil langjarig een belangrijke rol als directeur, inmiddels is die belangrijke taak overgenomen door Marichel Weel. Zij bezocht in Utrecht de HTS en zette daar in Delft een studie stedenbouwkunde bovenop. “Die combinatie komt me ook hier weer heel goed van pas.” Het leiding geven aan het projectbureau past haar naar eigen zeggen ‘als een jas’ en dat geldt ook voor de drievoudige opdracht die ze meekreeg bij haar aantreden in 2021: “Ik ben gevraagd de lopende projecten verder te begeleiden, Zeestad af te ronden in 2024 én Zeestad ná 2024 weer op te bouwen. In die zin wordt 2023 dus een zeer belangrijk jaar.”

Basiskwaliteit op orde

Bijzonder aan de werkwijze van Zeestad is dat er nog steeds gewerkt wordt op basis van het oorspronkelijke uitvoeringsplan uit 2008, opgesteld door West 8. Weel verklaart dat aan de hand van twee factoren: “Er is een groot vertrouwen vanuit de betrokken overheden: Rijk, provincie en gemeente. En de vorm van de projectorganisatie blijkt zeer succesvol. Publiek/publiek georganiseerd, maar wel opererend als een bedrijf.”

Waarbij het uitvoeringsplan vooral inzette op het herstellen van de basiskwaliteit in de stad, aldus de Zeestad-directeur. “Die ambitie konden we ook realiseren omdat er vanuit publieke zijde een kleine 20 miljoen euro als startkapitaal werd gefourneerd. Vervolgens zorgde de gemeente met vijfjarige tranches steeds voor de financiële continuïteit. De provincie heeft daarbij een stabiliserende en disciplinerende rol, welke van groot belang is om focus te houden op het belang van de stedelijke vernieuwing van de regio-/rijkshavenstad. Dat is bij elkaar heel plezierig werken.” Een belangrijk aspect daarbij is, aldus Weel, dat de gemeenteraad wel regelmatig in het proces wordt meegenomen: “We moeten het vertrouwen blijvend verdienen. Daarom is het belangrijk de raad regelmatig bij te praten over de voortgang. Laat zien wat je doet en waarom.”

Andere manier van werken

Vanuit West 8 nam Edzo Bindels de genoemde rol van supervisor op zich en ook hij is nog steeds bij de planontwikkeling betrokken. Hij is inmiddels aan zijn vierde college van b. en w. toe maar vindt het nog steeds een uitdaging om aan de stad te werken: “Met West 8 werken we over de hele wereld aan projecten. Vaak wordt daar veel geld in geïnvesteerd, vanuit de overheid en de markt. In Den Helder was en is ook er wel geld beschikbaar, maar in feite ging het hier om een krimpgemeente. Dat vergt een andere manier van werken.”

Belangrijk is volgens Bindels dat het denken in grootschalige ingrepen en bijvoorbeeld het werken met de bekende ‘halters’ in de winkelstructuur is losgelaten, waarbij aan de uiteinden van de winkelstructuur zich de grote trekkers bevinden en waartussen zich dan de traffic beweegt: “We hebben een switch van de grote spelers naar de kleinere ondernemers gemaakt. Voor en met hen maken we de plannen.”

Het herstel van de Den Helderse basiskwaliteit betekende dat fors werd geïnvesteerd in de kwaliteit van de openbare ruimte en het stadsgroen. Maar ook in het aanzien van de winkels, aldus Bindels: “Veel panden werden ontsierd door allerlei luifels. We zijn begonnen om daar, samen met de ondernemers, de bezem door te halen. Maar ook het wonen boven de winkels zijn we gaan promoten, zodat het na sluitingstijd ook nog levendig is. Het activeren van de lokale vastgoedeigenaren was daarin heel belangrijk.”

Inmiddels worden de effecten van deze aanpak goed zichtbaar, vindt de West 8-partner: “We krijgen het van veel mensen terug: de warmte in Den Helder neemt weer toe. De stad is ‘zachter’ geworden. Den Helder is een havenstad maar onze ambitie was om er ook een stad van te maken waar je beschermd bent tegen de elementen. De stad moet beschutting bieden zodat een klimaat ontstaat – letterlijk – waarin mensen elkaar kunnen ontmoeten.”

Markt is matig

Wanneer we door het stadshart lopen zien we dat er wel degelijk geïnvesteerd is en wordt – maar opvallend genoeg niet door de grote marktpartijen. Het lokale bouwbedrijf A. Tuin is op twee plekken bezig, met een herontwikkeling en nieuwbouw, maar waar zijn de projectontwikkelaars? Ze waren er ooit wel: toen het eerste grote vernieuwingsplan voor het stadshart het licht zag, werd aan Johan Matser Projectontwikkeling (inmiddels Synchroon) en Proper Stok (inmiddels Heijmans Vastgoed) gevraagd om een visie vanuit de markt. Matser haakte al snel af en ook Proper Stok kon uiteindelijk niet meer doen dan één woningbouwproject ontwikkelen, met de Engelsman Tony Fretton en het Haagse bureau Geurst en Schulze als architecten.

Het had de opmaat voor een bouwstroom van 100 woningen moeten worden maar de afzet daarvan verliep dermate gebrekkig dat het daarbij bleef. Waltmann: “De markt in Den Helder is zo matig, ontwikkelaars kunnen hier geen geld verdienen.” Waar de ontwikkelaars afhaakten, zette de corporatie door met het aankopen van panden in de binnenstad. Om ze vervolgens op te knappen of er nieuwbouw te plegen. De effecten in de Beatrixstraat, Keizerstraat, en Spoorstraat zijn duidelijk zichtbaar. Opvallend is de hoge kwaliteit in architectuur, details en materialisering – zowel in de gebouwen als in de openbare ruimte.

Het laat onverlet dat Heijmans-ontwikkelaar Christiaan Cooiman nog steeds een band heeft met de stad. Hij komt er inmiddels 17 jaar: “Bert Wolting van Akro Consult benaderde ons destijds: kunnen jullie iets doen in de stad? Met Matser zijn we erin gestapt; zij zouden het commercieel vastgoed oppakken, wij de woningbouw.” Den Helder kende een bijzondere dynamiek, als stad waarin de marine nog steeds een belangrijke rol speelde – ondanks de genoemde bezuinigingen.

“Een kleine stad maar met zeer grootstedelijke problemen. Met Woningstichting Den Helder hebben we een samenwerkingsverband opgericht, De Maritieme Stad, om de opgave in gezamenlijkheid op te pakken. Het belang van de investeringen door deze corporatie kan niet genoeg benadrukt worden: zonder hun betrokkenheid was de vernieuwing van het stadshart al gestopt voor ze was begonnen.”

De toon zetten

Proper Stok bracht zoals gezegd een eerste woningbouwplan met 32 voornamelijk grondgebonden woningen op de markt. Het bleek op dat moment – 2011 – teveel van het goede voor de woningmarkt ter plekke. Cooiman: “De crisis die op dit moment volop was uitgebroken, hielp uiteraard ook niet mee. We wilden met dit project echt de toon zetten voor de verdere vernieuwing van het stadshart. Waarbij kwaliteit steeds voorop stond.” In de samenwerking met de woningcorporatie leverde Proper Stok nog wel een ontwikkelende bijdrage aan enkele projecten, maar niet meer als zelfstandig ontwikkelaar. Wat nog wel op het pad van Christiaan Cooiman kwam, was de ontwikkeling van een nieuwe huisvesting van de bibliotheek: “Aan de rand van de binnenstad was daar een locatie voor in beeld, als stepping stone naar de Rijkswerf Willemsoord. Een monumentale school kon daarvoor worden getransformeerd.”

Beste bibliotheek

De ambitie van het project was niet gering: “Het moest de mooiste bibliotheek van Nederland worden en aan mij werd gevraagd door woningstichting Den Helder of ik de herontwikkeling ter hand wilde nemen. Een geweldige uitdaging uiteraard. Ik houd van boeken en van de stad.” De missie slaagde: de bibliotheek van Den Helder, School 7 gedoopt, sleepte inmiddels prijzen voor de beste bibliotheek ter in de wacht. Dat deed wel iets met de stad, merkt Cooiman op: “Mensen vinden het hier lastig om trots te zijn op Den Helder. Maar inmiddels is dat aantoonbaar beter geworden. Ik zie het ook in gebieden als Katendrecht en Nieuw-Crooswijk in Rotterdam: een gebied moet over een bepaald punt heen.”

Hoe ziet de toekomst van Den Helder eruit? Er liggen nog grote uitdagingen en kansen, als we Robbert Waltmann mogen geloven. Hij duidt onder meer op het ambitieuze plan van zijn corporatie (samen met West 8) om straks óp de zeewering van Den Helder 1.200 woningen te bouwen, het Dijkkwartier. “Ik heb weleens drie uur met een ambtenaar van VROM door de stad gereden, waarna deze aan het eind zei: ik heb nog steeds de zee niet gezien. Daar ligt inderdaad nog steeds een opgave.” Het idee is om met het oog op de klimaatverandering de primaire zeewering te versterken en vooral te verbreden, waarbij dit verbrede deel van de dijk als verhoogde ondergrond dient voor een nieuwe woonwijk.

Door die verhoogde ondergrond krijgt een groot aantal woningen zeezicht én ontstaat een verbinding tussen de stad en de zee. Het bijzondere woonmilieu dat hier ontstaat, kan mogelijk dan nieuwe doelgroepen aantrekken, zo verwacht Waltmann. “Er zijn nu nog geen ontwikkelaars bij betrokken omdat we nog in de voorbereidende fase zitten, maar de verwachting is dat dat die interesse er wel zal zijn.” Daarnaast ziet hij mogelijkheden om de Rijkswerf Willemsoord verder te ontwikkelen. Dat de gemeente onlangs besloot om hier het stadhuis te vestigen, betitelt hij als een belangrijke stap voorwaarts.

Het zijn stuk voor stuk grote projecten, die niet in een paar jaar gereed zullen zijn. Inmiddels werkt de gemeente Den Helder aan een Omgevingsvisie en een Stadsvisie 2040. Ook West 8 wordt daarbij betrokken. Wat Waltmann betreft, krijgt Zeestad een rol in de uitwerking en uitvoering – ook al eindigt de opdracht van de projectorganisatie formeel in 2024: “Er is behoefte aan ontwikkelkracht in deze stad en Zeestad heeft bewezen die te kunnen leveren. We zijn aardig op streek maar we hebben zeker nog wel 10 jaar nodig.”

Het is een conclusie die Marichel Weel zeker kan onderschrijven: “Zeestad werd in 2008 opgericht voor drie opgaven: het centrumgebied van Nieuw Den Helder, het stadshart en de aanpak van de Stelling Den Helder. In Nieuw Den Helder zijn we een heel eind gevorderd, wij verzorgen daar nu de gebiedsontwikkelingsaspecten. Voor de laatste twee opgaven zou ik het heel goed vinden wanneer Zeestad door kan en mag pakken, minimaal voor twee keer vijf jaar. In de Stellingzone gaat veel gebeuren, onder meer omdat Defensie kazernes afstoot. Mijn voorstel is om daar in 2024 – net als we voor het stadshart in 2008 hebben gedaan – een uitvoeringsplan voor op te stellen, dat uit gaat van gebiedsontwikkeling; ontwikkeling en transformatie van belangrijke plekken aan de Stelling zoals De Nollen en de verschillende forten.”

Weel blijft daar graag bij betrokken en ziet eveneens nog belangrijke ontwikkelingsmogelijkheden op de voormalige Rijkswerf Willemsoord: “In 2008 stond hier bijna alles leeg maar inmiddels is hier van alles gebeurd, onder meer met de vestiging van het theater de Kampanje. In het spoor is de horeca meegekomen en tal van andere functies, zoals het onderwijs. Met het stadhuis ontstaat hier straks de huiskamer van de stad.” Waar Willemsoord-Zuid inmiddels vrij ver is in de transformatie, komt Willemsoord-Noord de komende jaren aan snee: “Ook daar kunnen we de stad nog meer met de zee verbinden. Maar daar zullen we wel de marine als belangrijke gebiedspartij in nodig hebben. Voor defensie als werkgever geldt dat zij ook belang heeft bij een aantrekkelijke binnenstad.”

Op dat moment zal ook daadwerkelijk de waardecreatie in de stad zichtbaar worden, zo verwacht zij: “Met de bebouwing van de dijk, de invulling van de Stelling Den Helder en de ontwikkeling van Rijkswerf Willemsoord-Noord kunnen we gaan oogsten na 15 jaar investeren in de binnenstad. En ik hoop dat ook marktpartijen daar een bijdrage aan kunnen gaan leveren. De basiskwaliteit van Den Helder is steeds beter op orde, nu kunnen we een volgende stap zetten.”

Voldoende stedelijke kwaliteit

Weel is optimistisch over het kunnen aantrekken van nieuwe doelgroepen naar de stad: “We zien bij de ontwikkeling van het Dijkkwartier nu ook dat er meer mensen van buiten Den Helder interesse hebben, dan wel krijgen in de stad, ook van terugkeerders. Dat komt omdat de kwaliteit van de stad verbetert, de voorzieningen op niveau worden gebracht en (daarmee) het woonklimaat en de woonkwaliteit verbetert.

Doelgroepen zijn onder andere jonge ondernemers, stedelingen die minder gebonden zijn aan de Randstad als werkplek en zich in Den Helder het huis kunnen veroorloven dat ze graag willen – in een stad die toch voldoende voorzieningen van kwaliteit biedt. We denken aan het huisvesten van marinepersoneel maar zeker ook aan het opnieuw binden van Helderse jongeren die in de randstad hebben gestudeerd maar terugkeren, omdat Den Helder inmiddels ook voldoende stedelijke kwaliteit biedt.”

Edzo Bindels sluit zich aan bij de conclusie dat Den Helder klaar is voor het next level van de vernieuwing: “We zijn er nog niet in geslaagd het maritieme karakter van Den Helder in het hart te raken. Met Willemsoord en de dijkzone moet het gaan lukken om de verbinding met de zee echt vorm te geven.” Ook hij ziet daarbij een rol voor Zeestad weggelegd: “Mijn ervaring bij andere gebiedsontwikkelingen zoals Strijp S in Eindhoven en Vathorst in Amersfoort is dat het helpt om een projectbureau te installeren dat beschikt over slagkracht en dat specifiek is gericht op de uitvoering. Dat levert een betere aansturing op en daarmee meer kwaliteit, efficiëntie en tempo.”

In 2021 sleepte Zeestad een nominatie in de wacht voor de rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap, de Gouden Piramide. Deze mini-docu vat de aanpak van het stadshart kernachtig samen.