Opinie Leegstand is hot. Media en deskundigen buitelen over elkaar heen om aan te geven dat het leegstandsprobleem groot is. Wat recent vooral in zwang is geraakt, is zeggen dat de discussie zich niet tot één vastgoedsegment moet beperken, zoals bijvoorbeeld de kantorenmarkt, maar dat leegstand integraal moet worden bezien. In Cobouw werd op 6 maart jl. een stuk gepubliceerd waarin werd aangegeven dat opgeteld ruim 40 miljoen vierkante meter kantoren, winkels, woonruimte en zorgvastgoed leeg staat. Om dit getal te kunnen bevatten wordt het gelijk gesteld aan ruim 15 keer de Amsterdamse Zuidas. Daarnaast wordt erop gewezen dat hier nog vele miljoenen vierkante meters andersoortig vastgoed bijkomen, met name maatschappelijk, agrarisch en religieus vastgoed (kerken).
Maar wat zegt zo’n getal eigenlijk? Uiteraard is het van belang om de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt in samenhang met elkaar te bezien; ze staan immers niet los van elkaar. Maar door een rechttoe-rechtaan optelling van vierkante meters wordt de suggestie gewekt dat al die vierkante meters ook een probleem hebben en wellicht getransformeerd moeten worden. Dit is onterecht. Hiermee wordt onvoldoende recht gedaan aan de grote verschillen in de aard en de effecten van leegstand.
Om te beginnen is de aard van de leegstand niet voor alle vierkante meters gelijk. Over het algemeen wordt leegstand van minder dan een jaar gezien als frictieleegstand. Frictieleegstand is nodig om een markt goed te laten functioneren. Het zorgt er namelijk voor dat mensen en bedrijven die ruimte zoeken niet nodeloos hoeven te wachten, maar meteen in de gelegenheid worden gesteld om in hun ruimtebehoefte te voorzien. In de vastgoedwereld wordt leegstand van drie jaar of meer als structureel aangemerkt en daarmee als potentieel problematisch. Hiermee wil ik het niet bagatelliseren, het aandeel structurele leegstand is namelijk groot en groeiende.
Maar wanneer is leegstand eigenlijk een probleem en voor wie? Leegstand is in eerste instantie een probleem van de eigenaar. Dat kan gaan om beleggers, vaak in het geval van winkels en kantoren, maar ook om eigenaar-gebruikers, zoals bij agrarisch bedrijfsvastgoed. Beleggers vinden leegstand vaak een probleem omdat het zorgt voor lagere kasstromen en dus voor lagere rendementen. Maar bij de grotere beleggers met grote portefeuilles, waarvan vastgoed slechts een bescheiden onderdeel uitmaakt, levert leegstand niet altijd een grote sense of urgency op om te gaan transformeren. Ook voor eigenaar-gebruikers is leegstand lang niet altijd een probleem.
Interessant is natuurlijk vooral de vraag wanneer leegstand een maatschappelijk probleem en daarmee een beleidsprobleem vormt. Eén leegstaande laag in een kantoorpand met meerdere huurders is geen maatschappelijk probleem. Ook een enkele winkel die leeg staat is dat niet. Bij agrarisch vastgoed is het in algemene zin de vraag of we een maatschappelijk probleem te pakken hebben. Mij is niet helemaal duidelijk wat het probleem is als een stal niet in agrarisch gebruik is maar leeg staat.
Leegstand is een maatschappelijk probleem wanneer er negatieve effecten van uitgaan voor de omgeving, de rest van de stad of delen daarvan. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer meerdere winkels voor langere tijd leegstaan en dreigen de rest van het nabijgelegen winkelbestand in negatieve zin te beïnvloeden. Dan ontstaat het gevaar van een neerwaartse spiraal van verloedering en verpaupering. Hetzelfde geldt voor kantorenparken waarin niet enkele lagen maar gehele kantoorpanden voor langere tijd leegstaan. Dan ontstaat er een opgave voor de overheid, en uiteraard de verschillende eigenaren, om na te denken over het keren van het neerwaartse proces, al dan niet via herbestemming en transformatie.
Leegstand is in veel, maar niet alle, gevallen een maatschappelijk probleem. Laten we in de discussie proberen om voorbij de vierkante meters te denken en oog te hebben voor de aard van de leegstand en de mogelijke effecten!
Edwin Buitelaar is werkzaam bij het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) en de Amsterdam School of Real Estate.
Lees verder
Cover: ‘2014.03.10_Doemdenken over leegstand_720’
Door Edwin Buitelaar
Hoogleraar Land and Real Estate Development & senior onderzoeker bij Planbureau voor de Leefomgeving
