Gebied en gebouw

26 juni 2013

4 minuten

Opinie Gebiedsontwikkeling is in de jaren negentig geïntroduceerd als een nieuwe dimensie van projectontwikkeling. De schaal werd vergroot van gebouw naar gebied. Klinkt als meer en dat vinden projectontwikkelaars altijd prettig. Gebiedsontwikkeling bood ook de kans om lange termijn posities te behouden en dat is goed voor de continuïteit van de onderneming. Geloof me, posities behouden is het eerste wat een projectontwikkelaar leert op de vastgoed lagere school. Het succes van gebiedsontwikkeling hing ook samen met de toegenomen, soms wilde, ambities van de afgelopen 10 jaar. Op de golf van nieuwe financierinstrumenten durfde men wat makkelijker de lange termijn investeringen aan. De financiële crisis heeft die ambities de nek omgedraaid en het behoeft geen betoog dat de huidige horizon van projectontwikkelaars en beleggers, evenals de publieke sector, aanzienlijk is gekrompen.

Is dit het einde van private gebiedsontwikkeling? Het antwoord is “nee”. Gebiedsontwikkeling, of zoals ze het in de VS noemen horizontale projectontwikkeling, houdt een fundamenteel andere benadering van waardecreatie in en zal daarom een blijvertje zijn. Klassieke projectontwikkeling is kort door de bocht het produceren en verkopen van gebouwen, oftewel risicodragend aannemen. Dat gaat om het verknopen van een 10-jarig huurcontract of, in het geval van woningen, een koopcontract met een aannemingsovereenkomst en een bouwvergunning. Ergo, een leveranciersovereenkomst met winstmarge zonder lange termijn betrokkenheid van de ontwikkelaar. Dit klassieke model gaat uit van een structurele krapte in de markt, oftewel wat je ook maakt, je raakt het wel kwijt, je hoeft je geen zorgen over de vraag te maken. Die vraag naar kantoren en woningen is nu voor een deel weggevallen en we zullen de vraag moeten gaan stimuleren. Een heel nieuw spelletje.

De meerwaarde van gebiedsontwikkeling zit hem precies in het opwekken van een behoefte. Als er in deze tijd iets op het bordje ligt van een projectontwikkelaar, is het wel vraag naar creatie. En dat is toch in de eerste plaats met gebied verbonden. Een gebouw verkoopt niet uit zichzelf (sorry dames en heren architecten). Het is vooral de buurt, de straat, het plein en de voorzieningen die de waarde van een kantoor of woning bepalen. U kent dat wel, sommige buurten doen het altijd goed hoe het economisch tij ook is. Een park levert op zich niets op, maar maakt wel het verschil tussen een verkochte woning of het drama van een onverkochte woning of een leegstaand kantoorgebouw. Wij zeggen bij DUTCH SPRING waarde creëer je met de kwaliteit van een gebied, cash haal je uit de verkoop van stenen. We hebben de afgelopen jaren de kwetsbaarheid van vastgoedwaarde ontdekt en we moeten de waardevastheid van nieuwe ontwikkelingen nu stevig onderbouwen willen we nog kapitaal kunnen aantrekken. Het in stand houden van die waarde door lange termijn betrokkenheid van de ontwikkelaar is de crux. Je wordt een beetje meer Wouter de Tuinkabouter en minder Bob de Bouwer.

Dat wil niet zeggen dat mijn vakbroeders, en in alle bescheidenheid ik ook niet, goed zijn in gebiedsontwikkeling. Het vak staat in zijn kinderschoenen, technieken moeten nog worden ontwikkeld en ervaring opgedaan en tegelijk is het vertrouwen in de capaciteit van de private sector om projecten op zo’n schaal aan te pakken fors gekrompen.

De drijvende kracht achter gebiedsontwikkeling zal de terugtrekkende overheid zijn. Niet alleen het gebrek aan publiek budget speelt daarbij een rol, maar vooral de wens taken van de overheid veel preciezer te formuleren. Het is in mijn ogen nooit de taak van de overheid geweest voor gebiedsontwikkelaar te spelen of daar zelf risico in te nemen. Dat botst per definitie met de primaire taak van de overheid als toezichthouder, als bewaker van de kwaliteit van de ruimtelijke ordening. De slager kan nu een keer slecht zijn eigen vlees keuren en ik ben er heilig van overtuigd dat de vele ongelukken, die we de laatste jaren hebben meegemaakt bij de grote publieke projecten, hier zijn oorzaak vindt. Het succes van de beste ontwikkelingsprojecten komt voort uit de spanning tussen publieke en private belangen en die moet precies gedefinieerd worden en vooral niet weggeorganiseerd in heilloze Publiek Private Samenwerkingen. Dat hebben we nu toch wel door, of niet?

De echte grote uitdaging is de financiering van gebiedsontwikkeling. We hebben als belangrijkste uitdaging dat projectontwikkeling nu even een moeilijk en voor vele eng vak is. Dit gaat wel even duren. Maar geloof me, de dag komt dat zelfs bankiers de meerwaarde van gebiedsontwikkeling gaan onderkennen, alsof er nooit een crisis is geweest. Sterker, dat het een van de meest aantrekkelijke financieringsproposities van de toekomst is.


Portret - Rudy Stroink

Door Rudy Stroink

Dutch Spring


Meest recent

Groene wildernis in New York door Why Factory (bron: Nai Publishers)

The green dip, het moet allemaal nog veel groener – en rap graag

Recensent Jaap Modder las ‘The green dip’, de nieuwste publicatie van The Why Factory Het bevat een stappenplan voor meer groene wildernis in de steden. Modder is na eerste bestudering kritisch maar stelt dat oordeel later bij.

Recensie

17 juni 2024

Wonen aan de Schoolpad in Laren door Tulp8 (bron: Wikimedia Commons)

Leefwerelden van arm en rijk zijn steeds meer gescheiden, maar mede via gebiedsontwikkeling is daar iets aan te doen

Het Sociaal Cultureel Planbureau onderzocht in hoeverre welvarenden en minder welvarenden mensen ontmoeten buiten hun eigen welvaartsniveau. Steeds minder, is de conclusie. Gemeenten kunnen hier iets aan doen, mede door te letten op het woningaanbod.

Analyse

17 juni 2024

De groene stad door SARYMSAKOV ANDREY (bron: Shutterstock)

Maak energie nu al integraal onderdeel van de verstedelijking van morgen

Verdere verstedelijking is nodig om aan de woningvraag te voldoen. Een van de grote opgaven daarbij is het energievraagstuk. Paul van den Bragt laat zien dat dit meer is dan het oplossen van het acute probleem van netcongestie.

Analyse

14 juni 2024