Gebiedsontwikkelaar: pak je rol met ‘de les van zes’

Gebiedsontwikkeling kenmerkt zich door lange looptijden met verschillende ontwikkelfases, meerdere opgaven en een verscheidenheid aan benodigde expertises en toegevoegde waarden. Verschillende partijen moeten daarom op verschillende momenten intensief samenwerken en dat vraagt om heldere afspraken en een duidelijke rolverdeling.

Een stevige publieke rol bij gebiedsontwikkeling was lange tijd not done, sinds de grote financiële afboekingen bij gemeenten tijdens de financiële crisis. Maar het tij lijkt gekeerd en publieke partijen hebben over het algemeen weer de ambitie om een stevige rol te nemen in gebiedsontwikkeling. Zo durven gelukkig steeds meer gemeenten weer serieus na te denken over actief grondbeleid in gebiedsontwikkeling. Het grondbeleid biedt immers de juridische instrumenten bij uitstek voor publieke rolneming en samenwerkingsvormen. Die actievere opstelling van gemeenten is ook broodnodig omdat een faciliterende rol vaak niet meer volstaat omdat gebiedsontwikkelingen niet meer – vooral – door private partijen getrokken kunnen worden. Ze zijn alleen wel verleerd hoe ze die rol moeten invullen. Gemeenten hebben vaak niet scherp hoe ze de gebiedsontwikkelingen gaan realiseren.

Hoe staat het dan aan de private kant? Daar valt op dat private partijen in de huidige moeilijke markt gebiedsontwikkelingen niet meer – zo goed als – alleen willen of kunnen ‘draaien’. Ten eerste omdat de complexiteit van de opgaven vaak niet zonder directe publieke betrokkenheid kan. Ten tweede omdat private partijen dikwijls onvoldoende doorzettingsmacht of (eigendoms)positie hebben om gebiedsontwikkelingen verder te krijgen. En ten derde omdat de businesscase vaak niet door één partij rond te krijgen is.

Nog belangrijker is de realisatie dat partijen verleerd zijn om complexe en risicovolle samenwerkingen met elkáár te organiseren. Dat blijkt ook in de praktijk als projecten vastlopen in besluiteloosheid omdat niet duidelijk is welke rol zowel publieke als private partijen hebben én nemen.

Niet zelden zijn het oud-ambtenaren die aangeven dat het vroeger allemaal beter was. We zijn geneigd de goede voorbeelden uit het verleden te onthouden, maar vaak bleek dat het ene project eigenlijk helemaal niet zo vergelijkbaar was met het nieuwe, of dat de samenwerking die de directeur had geëntameerd toch niet zo’n succes was. Het relatieve vacuüm in de rolverdeling tussen publiek en privaat die ik nu bij concrete projecten waarneem, biedt ook een kans. Want juist nu is het niet alleen noodzakelijk maar ook mogelijk om goed onderbouwde keuzes te maken over wie welke rol in kan en moet nemen en hoe je samenwerking voor gebiedsontwikkelingen doordacht vormgeeft, met alle opgaven van de 21e eeuw.

En zo moeilijk is het niet om keuzes te maken en samenwerkingen te smeden. Als partijen hun keuzes baseren op zes criteria is een duidelijke en transparante keuze te maken over rolneming en samenwerkingsvorm. Nadat je de visie en prioriteit van een gebiedsontwikkeling hebt bepaald, baseer je het besluit over de strategie (rolneming en samenwerking) op basis van twee objectieve en vier subjectieve criteria: de ‘les van zes’. Hanteer als objectieve criteria de mate van (eigendoms)positie en complexiteit. Is de eigen (eigendoms)positie groot en de complexiteit hoog (en door jouw organisatie sterk beïnvloedbaar), neem dan een actieve en grote rol.

Hanteer als subjectieve criteria de behoefte aan sturing/regie, de behoefte aan rendement/risico, de mate waarin de capaciteit op orde is en de toegevoegde waarde van de eigen organisatie. Is de behoefte aan sturing groot, de behoefte aan rendement hoog (en de aversie van risico lager), de interne capaciteit goed op orde en heeft de eigen organisatie duidelijke toegevoegde waarde in de samenwerking? Neem ook dan een actieve en grote rol. En zorg er altijd voor dat er niet opnieuw een vacuüm ontstaat.