Opinie Het blijft de gemoederen bezighouden: moeten we wel in laaggelegen gebieden bouwen? Columnist Aeisso Boelman ziet de nodige kansen, maar alleen als we opbrengsten en kosten van die complexe opgave ook echt goed in beeld brengen. Met name bij de grondexploitatie moeten we de sommen beter maken. Hij formuleert daarvoor ‘drie simpele stappen’.
De discussie over bouwen in de polder is levendig en actueel. De geharnaste meningen over Rijnenburg bij Utrecht en de Zuidplaspolder in Zuid-Holland liggen nog vers in het geheugen en een besluit over bouwen in de Gnephoek bij Alphen aan den Rijn is aanstaande.
Ik wil hier geen pleidooi houden voor buitenstedelijk bouwen en het volbouwen van weilanden en polders. Maar als ik kijk naar de opgave in Nederland én in de hele wereld, dan is het niet realistisch dat we de huidige rode contouren behouden. Het is daarna direct de vraag: gaan we ook op laaggelegen delen van ons land gebieden ontwikkelen? Ik denk dat we dat juist moeten onderzoeken.
We beschikken over een eeuwenoude kennis op het gebied van bouwen onder NAP en hebben een lange traditie op het vlak van ruimtelijke ordening. Dat geeft ons de kans om koploper te zijn op het gebied van klimaatrobuust ontwikkelen. Op een duurzame en innovatieve manier wonen, werken en verblijven in laaggelegen gebieden: we komen er niet onderuit. Dat vraagt om meer onderzoek, visie en daadkracht.
De sommetjes bij de investeringsbeslissingen moeten anders
Maar die visie en daadkracht zijn wel gebaat bij een ander perspectief op hoe we investeringsbeslissingen nemen. En dan doel ik specifiek op de grondexploitatie (GREX). Die bestaat namelijk – zeker voor laaggelegen gebieden – uit een ontoereikend sommetje. Dat sommetje is essentieel om helder te krijgen of de investering in de ontwikkeling van een laaggelegen gebied wel of niet rendabel is. Dit is vooral voor de complexe opgave in laaggelegen gebieden van belang omdat juist hier zowel de kosten als de opbrengsten van het langjarige beheer en onderhoud volledig buiten de scope van de grondexploitatie vallen.
De sommetjes bij de investeringsbeslissingen moeten dus anders. Het instrumentarium en het sommetje moeten gaan over de lange termijn en gebaseerd zijn op de integratie van álle kosten en opbrengsten over een veel langere periode. Dit klinkt omslachtig en complex, maar het is te vertalen in drie simpele stappen:
- Herformuleer het begrip ‘grondexploitatie’. Een grondexploitatie behandelt niet alleen de ontwikkelfase van grond maar ook de daaropvolgende échte exploitatiefase van grond (beheer en onderhoud).
- Integreer daarom de ontwikkel- en beheerfase in een échte grondexploitatie. Daarvoor is het nodig om de beschouwingstermijn structureel te verlengen, bijvoorbeeld tot 50 of 100 jaar.
- Betrek in de échte grondexploitatie alle kasstromen die samenhangen met de exploitatie van grond. Denk daarbij naast de reguliere kosten en opbrengsten uit de grondexploitatie ook aan extra investeringen die samenhangen met een klimaatadaptieve omgeving, maar ook aan de kosten voor beheer en onderhoud van gebieden. Neem ook alle dekkingsbronnen (opbrengsten) mee in de vorm van specifieke belastingen en heffingen, zoals OZB en waterschapsbelasting.
Op deze manier kunnen we in Nederland – en daarbuiten – op een realistische manier en op een langere termijn werken aan de duurzame en innovatieve leefomgevingen die ik eerder noemde. Zo kunnen we betere afwegingen maken over bijvoorbeeld extra investeringen in waterberging of specifieke bouwvormen aan het begin van de exploitatie. We krijgen dan inzicht in lagere onderhoudskosten of minder kosten voor schade verderop in de grondexploitatie.
En zo kunnen we natuurlijk ook economisch afwegen of het nu écht wel een goed idee is om te bouwen in laaggelegen gebieden.
Cover: ‘Aeisso Boelman column cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Cleo Mulder)
Door Aeisso Boelman
Partner bij Fakton
