Vlees noch grond

Net als in veel andere landen hebben bewoners in Argentinië last van inflatie. In dit Zuid-Amerikaanse land is die echter zo hoog, dat het kopen van vlees voor veel mensen niet haalbaar is. In Argentinië is dit een basisbehoefte en om de inwoners van het land te helpen, grijpt de overheid in. Door een maximumprijs te stellen voor de verkoop van vlees. Het resultaat? Er is bijna geen vlees meer te krijgen, omdat de producenten voor die prijs niet kunnen leveren.

Waarom ik dit voorbeeld noem? Niet om het op te nemen voor mensen die vlees willen eten. Maar wel om het economische principe duidelijk te maken. Want in binnenstedelijke transformatie in Nederland dreigt eenzelfde situatie te ontstaan. En dat terwijl we met simpele ingrepen wél het gewenste effect bereiken.

Wat is er aan de hand? Bij het transformeren van binnenstedelijke gebieden is de aankoopprijs van grond een toenemend probleem. Een hoge aankoopprijs zet namelijk de gebiedsontwikkeling onder druk. De aankoopprijs – in combinatie met veel financiële onzekerheden – zorgt dikwijls voor een onrendabele top, die eigenlijk altijd voor rekening van de publieke partijen komt. Om dit probleem op te lossen, is volgens steeds meer gebiedsontwikkelaars aan publieke kant een drastische ingreep in de wet- en regelgeving nodig.

Het draait om het volgende. Bij het inbrengen van grond in een samenwerking of bij het berekenen van het kostenverhaal wordt met twee waarden gerekend: de gebruikswaarde (voortzetting gebruik onder het huidige bestemmingsplan) en de waarde bij ontwikkeling (onder de condities van het nieuwe bestemmingsplan). De huidige wet- en regelgeving stelt dat het maximum van beide waarden gehanteerd moet worden. Het voorstel daarentegen is om de waarde gelijk te stellen aan de gebruikswaarde. Met die maatregel zou dan de waarde van mogelijke ontwikkelposities moeten dalen, omdat overheden kunnen verwerven op basis van de gebruikswaarde (die verondersteld wordt lager te zijn dan de waarde bij ontwikkeling).

Het lijkt op het eerste gezicht inderdaad een manier om de vaart in gebiedsontwikkeling te houden. Maar, net zoals in het geval van de goed bedoelde maatregelen voor vleesconsumenten in Argentinië, kan deze ‘oplossing’ juist het tegengestelde effect hebben. Waarom is dat het geval?

De voorgestelde oplossing veronderstelt dat de gemeente het overzicht heeft, het initiatief neemt en dat private partijen profiteren van de waardesprong die door de gemeente wordt veroorzaakt. In de praktijk is dat vaak anders. Dikwijls zijn het private partijen die kansen zien om gebieden tot ontwikkeling te brengen. Zij investeren door bestaand vastgoed aan te kopen en plannen te maken om het gebied te ontwikkelen. Zij investeren vaak als eerste in de waardesprong. Het is dus belangrijk dat deze private partijen de kans krijgen om initiatief te nemen en dat er een incentive blijft voor eigenaren om hun grond aan ontwikkelaars te verkopen. Is die er niet, dan zullen eigenaren eerder geneigd zijn hun bestaande activiteiten voort te zetten. Zo neemt de kans op vertraging in de gebiedsontwikkeling toe.

Het kan gelukkig veel simpeler. Want overheden hebben immers al veel instrumentarium in hun toolbox om gebieden binnen hun randvoorwaarden te ontwikkelen. Zo vormen op financieel gebied het kostenverhaal en de (straks ook afdwingbare) financiële bijdrage stevige instrumenten. Gemeenten kunnen hiermee de kosten binnen een ontwikkeling verhalen op ontwikkelaars en zo de publieke businesscase sluitend maken – of de onrendabele top beperken.

En als gemeenten dit instrumentarium volledig transparant en consistent toepassen, ontstaat precies het evenwicht waarmee de juiste verwervingsprijs afgesproken wordt tussen eigenaar en ontwikkelaar. De private partijen weten dan vooraf duidelijk waar ze aan toe zijn. Het enige wat dit vraagt, is dat de gemeente haar randvoorwaarden consistent en meerjarig toepast bij een gebiedsontwikkeling en dus niet tussentijds de regels gaat veranderen.