Gebiedsontwikkeling in tijden van (on)zekerheid #2: de ambassadeur, de belegger en de ontwikkelaar

“Gebiedsontwikkeling blijkt gelukkig ook weer een vak te zijn.” Als directeur van ontwikkelaar AM lacht Peter Heuvelink deels als een boer met kiespijn om zijn eigen opmerking. De gestegen bouwkosten en energieprijzen, de hogere rente, de oorlog in Oekraïne: allemaal ontwikkelingen die voor vertraging zorgen in ‘zijn’ gebiedsontwikkelingen. Maar tegelijkertijd raakt de constatering van Heuvelink de kern van de recente ontwikkelingen in gebiedsontwikkeling-land. Ja, alles is onzekerder geworden. Maar met de juiste insteek en aanpassingen in de werkwijze is er nog genoeg mogelijk.

“Voorheen ging het om locatie, locatie, locatie. Maar het gaat nu om timing, timing, timing. Je moet zorgen dat de kosten en de opbrengsten op hetzelfde of bijna hetzelfde moment bij elkaar komen. Dan krijg je echt nog wel dingen voor elkaar. Soms moet je een half jaar wachten of de bouwer meer tijd geven om inkopen te doen. En heel veel haast is ook niet goed. Je moet echt met elkaar in gesprek om tot het beste tijdspad te komen. En je moet zelf weer nadenken.” Aldus Peter Heuvelink.

Onvoldoende vertrouwen

Dat in alle gebiedsontwikkeling-gerelateerde markten onzekerheid heerst, is de afgelopen maanden overduidelijk gebleken. Een sterke afkoelende huizenmarkt, vertraging van nieuwbouwprojecten en nog meer donkere vooruitzichten. Maar hoe gaan ontwikkelaars, beleggers en overheden om met die onzekere markt? En dat in een tijd waarin de noodzaak om duurzame projecten te realiseren alleen maar groter wordt? Wat hebben de verschillende partijen nodig om tot (duurzame) realisatie te kunnen komen? Het voornaamste antwoord: elkaar.

Want niet alleen de ontwikkelaar benadrukt het belang van samenwerken, juist in deze tijd. Ook Nicolette Klein Bog van belegger Bouwinvest en Lex Brans, bouwambassadeur voor de provincies Noord-Holland en Flevoland, wijzen op het belang van gezamenlijk de handschoen oppakken. Klein Bog: “We moeten elkaar als samenwerkingspartners gaan zien. Er is op dit moment vaak onvoldoende vertrouwen omdat partijen vanaf het begin in het proces onduidelijk zijn over de verwachtingen. Iedereen is bezig met zijn eigen ding. Wees bereid om concessies te doen.”

Eigenbelang

Dat transparantie helpt, is ook de visie van Heuvelink. “Je merkt in de gesprekken dat iedereen tegen hetzelfde aanloopt. Wat wel helpt, is dan transparant blijven naar elkaar. En neem iedereen mee in elkaars probleem. Samen ben je creatiever dan alleen. Dat merken we en doen we dan ook. En steeds vaker heb je als partijen al locaties of gebieden in bezit dus je concurreert vaak ook niet meer met elkaar. Dan je kunt prima kennis delen.”

Als bouwambassadeur is Lex Brans constant op zoek naar versnellingsmogelijkheden in woningbouwproductie. Als overheidspartij ziet hij de welwillendheid van de partijen, maar merkt hij dat er ook nog veel wantrouwen heerst. “Vertrouw elkaar en gedraag je ernaar, dat is de basis. Vanuit het maatschappelijk veld worden investeerders gezien als mensen die alleen maar heel snel heel veel geld willen verdienen. Maar wij zitten ook op de lijn van de beleggers en andere partijen. Ook wij willen afspraken maken voor de lange termijn om verantwoordelijkheid voor een duurzame, langdurige ontwikkeling en beheer van een gebied. Mensen en partijen zitten veel op hun institutionele eigenbelang. Maar daar komen we niet verder mee.”

Niet in een volgende crisis

Naast het pleidooi voor eenheid en samenwerking hebben de partijen afzonderlijk ook nog genoeg wensen en voorstellen om gebiedsontwikkelingen ondanks de huidige marktdynamiek ‘gewoon’ door te kunnen laten gaan. Met name de (Rijks)overheid kan, als het aan het drietal ligt, nog een hoop stappen zetten om het proces te vergemakkelijken. Zorg voor integraliteit in het beleid van de verschillende overheidslagen en help ons bij het vertrouwen krijgen in het maken van langjarige afspraken tussen publiek en privaat, zegt Klein Bog.

“Wees duidelijk en consistent over hoe jij als overheid je eigen rol ziet en wat je daarin van beleggers/investeerders verwacht en draag dit ook zo uit in alle lagen van de overheidsorganisaties. Denk na hoe de verschillende opgaves met elkaar vervlochten zijn. Laat ons meedenken over financieringsconstructies en alternatieve bekostiging van energie, mobiliteit en bereikbaarheid.”

Klein Bog vervolgt: “Want doe dit als overheid vooral samen met de marktpartijen. Als zij niet zijn aangehaakt en niet gecommitteerd, dan is er zeker geen versnelling mogelijk. Creëer een omgeving waarin partijen in vertrouwen en open met elkaar durven te praten. En zoek de versnelling ook vooral in het niet in een volgende crisis terechtkomen.”

Durf risico te nemen

Ook Brans wijst op de rol en de mentaliteit van de betrokken minister. “Wij zeggen keer op keer tegen Hugo de Jonge: gebiedsontwikkeling is bij uitstek niet huisjes poepen. Dat is integraal kijken naar een stad en vervolgens de samenleving versterken. En woningbouw is daar een onderdeel van. We worden nu gedwongen in een keurslijf waar wij eigenlijk helemaal niet in willen zitten. Het Rijk moet zekerheden geven aan gemeentes. Zodat gemeentes zeker weten dat het Rijk hen bijstaat en vertrouwt.”

Gemeentes zijn volgens de bouwambassadeur, ook omdat ze bijna geen eigen grond hebben, voor hun ontwikkelplanning nu volledig afhankelijk van uitnodigingsplanologie. “Maar ze moeten wel alle financiële risico's op zich nemen.” Brans gebruikt de Noord-Hollandse gemeente Purmerend als voorbeeld. “Voor een goede gebiedsontwikkeling moet die gemeente een financieel risico nemen ter grootte van een derde van de jaarbegroting. Het Rijk kan die verantwoordelijkheid niet nemen, omdat ze niet weten welk risico ze precies nemen, zeggen ze. Maar vertrouw elkaar daarin. En durf het risico te nemen. Werk samen. Dat kan je morgen al regelen.”

Zorg voor vakmensen

Het verhogen van de deskundigheid op lokaal niveau is hierbij cruciaal, stelt Brans. Ontwikkelaar Heuvelink sluit zich hierbij aan. “Samenwerking vraagt om vakmensen bij private, maar ook bij publieke partijen. Waar dat op orde is en waar als team wordt gewerkt, kan je echt wel stappen maken. Wij zien dat gebiedsontwikkelingen in deze marktomstandigheden robuuster zijn dan locatieontwikkelingen.”

Hij noemt de focus op flexibiliteit en het integrale karakter van gebiedsontwikkelingen als redenen waarom op deze schaal nog wel voldoende mogelijk is. “Er is vanuit AM in die ontwikkelingen een duidelijk verhaal, er zijn ambassadeurs in de buurt en mensen herkennen zich in het verhaal. Bij een locatieontwikkeling kom je in een bestaande buurt in één gebouw terecht dat wordt ontwikkeld. Uiteindelijk moeten de programmering en de hoeveelheden die afgesproken zijn er gewoon komen. Maar een gebiedsontwikkeling geeft iets meer ruimte om daarin te sturen.”

Blijvende schaarste

Het einde van de onzekere periode is volgens het trio niet in zicht. Maar ondanks de verschillende petten die ze ophebben, geloven ze allemaal in de kracht van samenwerking en integraliteit. “Gebiedsontwikkeling gaat uiteindelijk toch door”, concludeert Heuvelink. “Alleen misschien is het product net even anders of gaat de ontwikkeling in een andere volgorde. Er blijft schaarste in alle segmenten. En gebiedsontwikkelingen zijn makkelijker te verwezenlijken als partijen gezamenlijk en in samenwerking met de overheid een visie opstellen. Ik geloof dat kennisdeling in deze complexe situatie het meest brengt.”