Aeisso Boelman door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Omarm onzekerheid

12 september 2022

3 minuten

Opinie Stijgende bouwkosten en oplopende rentes. Columnist Aeisso Boelman vraagt aandacht voor een andere manier van samenwerken tussen overheid en markt om de voortgang in gebiedsontwikkeling te houden in tijden van onzekerheid. Daarbij trekt hij lessen uit de periode na de financiële crisis.

De grote en veelzijdige opgaven waar we voor staan met gebiedsontwikkeling zijn nagenoeg bekend. Maar de tijden waarbinnen we werken aan gebiedsontwikkelingen is sterk aan het veranderen. Het valt daarbij op dat de marktonzekerheden nog weinig aan bod komen.

Ik denk dat daar met name twee oorzaken voor zijn. Ten eerste zien we die marktonzekerheden niet voldoende omdat partijen vooral bezig zijn met het vertalen van de grote opgaven naar een integrale gebiedsontwikkeling. Het is juist in de onderhandelingen die tot concrete uitvoering moeten leiden, dat onzekere marktomstandigheden zich manifesteren. Dit betekent dat ontwikkelaars voorgenomen aankopen heroverwegen en beleggers afwachten met investeren en financiering moeilijker en kostbaarder wordt.

Zonder dat we het beseffen organiseren we onze toekomstige vastlopers

Ten tweede zie ik dat het Rijk financieel stevig inzet op gebiedsontwikkeling terwijl de markt soms aarzelt. Het Rijk volgt daarmee het goede voorbeeld van Keynesiaanse economen en investeert in opgaves en projecten die voor de markt te onzeker, te complex en te weinig rendabel zijn.

Als we kijken wat er in concrete gebiedsontwikkelingen gebeurt, dan is het een kwestie van tijd totdat we de onzekere marktomstandigheden wél zien.

Kostenminimalisatie

Een paar voorbeelden waaruit blijkt dat we nog te weinig kijken naar de onzekere marktomstandigheden bij gebiedsontwikkeling.

We maken strakke en starre zakelijke afspraken over grondtransacties en kostenverhaal. Die afspraken baseren we nog op een opgaande markt, terwijl we zien dat bouwkosten stijgen, opbrengsten onder druk staan, regelgeving verstrakt, procedures meer tijd kosten en financiering duurder is. Zonder dat we het beseffen organiseren we hiermee onze toekomstige vastlopers.

We zeggen dat we selectieprocedures slim en efficiënt organiseren, bijvoorbeeld in de vorm van een partnerselectie. Om het sámen te doen. Maar wat meestal gebeurt is dat we het stickertje ‘partnerselectie’ op een ouderwetse plan-prijsselectie plakken. Het resultaat: de uitvragende partij verwacht toch een prijs en marktpartijen maken toch een plan. En dat leidt in onzekere tijden tot te lange looptijden, te hoge transactiekosten en te weinig flexibiliteit.

We willen dat publieke en private partijn zich richten op gezamenlijke waardecreatie, maar we maken afspraken over kostenminimalisatie. De publieke partijen sturen immers op zo laag mogelijke marges voor ontwikkelaars, terwijl iedereen weet dat kostenminimalisatie echt iets anders is dan waardecreatie en opbrengstenmaximalisatie. Bovendien zorgen deze afspraken voor starheid in de toekomstige ontwikkeling, waardoor inspelen op marktomstandigheden alleen maar ingewikkelder wordt.

We doen dit allemaal terwijl we in de jaren na de financiële crisis juist heel goed geleerd hebben hoe we moeten omgaan met marktonzekerheden. We kunnen het dus eigenlijk al. Als we vier oude gewoontes uit de financiële crisis omarmen, dan kunnen we ook de huidige onzekerheid prima aan: accepteer onzekerheid en verandering, heb wederzijds begrip voor elkaars belangen, maak financiën expliciet en focus op adaptie en flexibiliteit. Ofwel, omarm onzekerheid.


Cover: ‘Aeisso Boelman’ door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Aeisso Boelman

Door Aeisso Boelman

Partner bij Fakton


Meest recent

Stadspark, Antwerpen door Matyas Rehak (bron: shutterstock)

Groen en gezond in de stad, oftewel: inzetten op sociale duurzaamheid

Volgens ROm-columnist Agnes Franzen hebben veel gemeenten nog veel te doen om hun grondgebied te vergroenen. Zeker in gebieden waar gevochten wordt om de vierkante meters grond, zoals in Zuid-Holland.

Opinie

21 februari 2024

Moderne dakconstructie met steigers door Henk Vrieselaar (bron: shutterstock)

Woningbouwprojecten uit het slop met een ‘doorbouwfaciliteit’

Te veel gebiedsontwikkelingen komen niet van de grond omdat het niet lukt de financiering rond te krijgen. De minister van BZK wil leningen aan ontwikkelaars verstrekken om het benodigde voorkooppercentage van koopwoningen te halen.

Nieuws

20 februari 2024

Noorder Breedte School door Dutchmen Photography (bron: shutterstock)

Voorzieningen op de goede plek, met het goede programma - zo doen gemeenten dat

Voorzieningen zijn van groot belang voor de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. Gemeenten werken steeds vaker met referentienormen om dit goed aan te sturen. Platform31 zette de ervaringen en best practices op een rij.

Analyse

20 februari 2024