Aeisso Boelman door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Omarm onzekerheid

12 september 2022

3 minuten

Opinie Stijgende bouwkosten en oplopende rentes. Columnist Aeisso Boelman vraagt aandacht voor een andere manier van samenwerken tussen overheid en markt om de voortgang in gebiedsontwikkeling te houden in tijden van onzekerheid. Daarbij trekt hij lessen uit de periode na de financiële crisis.

De grote en veelzijdige opgaven waar we voor staan met gebiedsontwikkeling zijn nagenoeg bekend. Maar de tijden waarbinnen we werken aan gebiedsontwikkelingen is sterk aan het veranderen. Het valt daarbij op dat de marktonzekerheden nog weinig aan bod komen.

Ik denk dat daar met name twee oorzaken voor zijn. Ten eerste zien we die marktonzekerheden niet voldoende omdat partijen vooral bezig zijn met het vertalen van de grote opgaven naar een integrale gebiedsontwikkeling. Het is juist in de onderhandelingen die tot concrete uitvoering moeten leiden, dat onzekere marktomstandigheden zich manifesteren. Dit betekent dat ontwikkelaars voorgenomen aankopen heroverwegen en beleggers afwachten met investeren en financiering moeilijker en kostbaarder wordt.

Zonder dat we het beseffen organiseren we onze toekomstige vastlopers

Ten tweede zie ik dat het Rijk financieel stevig inzet op gebiedsontwikkeling terwijl de markt soms aarzelt. Het Rijk volgt daarmee het goede voorbeeld van Keynesiaanse economen en investeert in opgaves en projecten die voor de markt te onzeker, te complex en te weinig rendabel zijn.

Als we kijken wat er in concrete gebiedsontwikkelingen gebeurt, dan is het een kwestie van tijd totdat we de onzekere marktomstandigheden wél zien.

Kostenminimalisatie

Een paar voorbeelden waaruit blijkt dat we nog te weinig kijken naar de onzekere marktomstandigheden bij gebiedsontwikkeling.

We maken strakke en starre zakelijke afspraken over grondtransacties en kostenverhaal. Die afspraken baseren we nog op een opgaande markt, terwijl we zien dat bouwkosten stijgen, opbrengsten onder druk staan, regelgeving verstrakt, procedures meer tijd kosten en financiering duurder is. Zonder dat we het beseffen organiseren we hiermee onze toekomstige vastlopers.

We zeggen dat we selectieprocedures slim en efficiënt organiseren, bijvoorbeeld in de vorm van een partnerselectie. Om het sámen te doen. Maar wat meestal gebeurt is dat we het stickertje ‘partnerselectie’ op een ouderwetse plan-prijsselectie plakken. Het resultaat: de uitvragende partij verwacht toch een prijs en marktpartijen maken toch een plan. En dat leidt in onzekere tijden tot te lange looptijden, te hoge transactiekosten en te weinig flexibiliteit.

We willen dat publieke en private partijn zich richten op gezamenlijke waardecreatie, maar we maken afspraken over kostenminimalisatie. De publieke partijen sturen immers op zo laag mogelijke marges voor ontwikkelaars, terwijl iedereen weet dat kostenminimalisatie echt iets anders is dan waardecreatie en opbrengstenmaximalisatie. Bovendien zorgen deze afspraken voor starheid in de toekomstige ontwikkeling, waardoor inspelen op marktomstandigheden alleen maar ingewikkelder wordt.

We doen dit allemaal terwijl we in de jaren na de financiële crisis juist heel goed geleerd hebben hoe we moeten omgaan met marktonzekerheden. We kunnen het dus eigenlijk al. Als we vier oude gewoontes uit de financiële crisis omarmen, dan kunnen we ook de huidige onzekerheid prima aan: accepteer onzekerheid en verandering, heb wederzijds begrip voor elkaars belangen, maak financiën expliciet en focus op adaptie en flexibiliteit. Ofwel, omarm onzekerheid.


Cover: ‘Aeisso Boelman’ door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Aeisso Boelman

Door Aeisso Boelman

Partner bij Fakton


Meest recent

Groene wildernis in New York door Why Factory (bron: Nai Publishers)

The green dip, het moet allemaal nog veel groener – en rap graag

Recensent Jaap Modder las ‘The green dip’, de nieuwste publicatie van The Why Factory Het bevat een stappenplan voor meer groene wildernis in de steden. Modder is na eerste bestudering kritisch maar stelt dat oordeel later bij.

Recensie

17 juni 2024

Wonen aan de Schoolpad in Laren door Tulp8 (bron: Wikimedia Commons)

Leefwerelden van arm en rijk zijn steeds meer gescheiden, maar mede via gebiedsontwikkeling is daar iets aan te doen

Het Sociaal Cultureel Planbureau onderzocht in hoeverre welvarenden en minder welvarenden mensen ontmoeten buiten hun eigen welvaartsniveau. Steeds minder, is de conclusie. Gemeenten kunnen hier iets aan doen, mede door te letten op het woningaanbod.

Analyse

17 juni 2024

De groene stad door SARYMSAKOV ANDREY (bron: Shutterstock)

Maak energie nu al integraal onderdeel van de verstedelijking van morgen

Verdere verstedelijking is nodig om aan de woningvraag te voldoen. Een van de grote opgaven daarbij is het energievraagstuk. Paul van den Bragt laat zien dat dit meer is dan het oplossen van het acute probleem van netcongestie.

Analyse

14 juni 2024