“Gebruikswaarde haalt onrendabele top uit de gebiedsontwikkeling”

Gebiedsontwikkeling is te duur en verloopt te traag. De waarderingssystematiek van door projectontwikkelaars ingebrachte grond vormt daarbij een obstakel. Op initiatief van financieel-economisch adviesbureau Stadkwadraat gingen op 7 april zes experts met elkaar in gesprek bij ‘Het Grote Inbrengwaardedebat’ in de Utrechtse Bar Beton. Doel: een efficiënter en rechtvaardiger grondbeleid.

Gebiedsontwikkeling.nu kijkt met twee deelnemers terug op het debat. Nadat we 15 april Arjan Bregman spraken, bijzonder hoogleraar bouwrecht aan de RuG, is nu het woord aan Erwin van der Krabben, hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit.

Wat is de kern van het probleem dat moet worden opgelost?

“Inbrengwaardes worden nu vaak te hoog vastgesteld. Dat leidt tot twee problemen. Het eerste is dat er daardoor door de overheid minder kosten op ontwikkelaars kunnen worden verhaald. Daardoor blijven gemeenten met een onrendabele top zitten, die ze vervolgens op een andere manier moeten zien te financieren. En dat terwijl ontwikkelaars vaak best meer aan de maatschappelijke kosten van de gebiedsontwikkeling hadden kunnen bijdragen.
Het tweede probleem kwam in het Utrechtse debat minder aan de orde. Maar door het systeem van fictieve inbrengwaardes dat we nu hebben, kun je als ontwikkelaar gerust een gokje wagen op de grondmarkt. Als je een hogere prijs betaalt voor het verwerven van de grond, word je uiteindelijk beschermd door de macro-aftopping. Dat leidt ertoe dat grote marktpartijen de meeste grondposities hebben ingenomen. Kleinere, minder kapitaalkrachtige partijen kunnen niet zo ver voorfinancieren. Die staan daardoor buitenspel.”

Speelt dit probleem alleen in het buitengebied?

“Ja. Binnenstedelijk gaat het vaak om transformatie. Dan speelt de huidige gebruikswaarde een grote rol, die vaak al hoger is dan de herontwikkelingswaarde of de residuele waarde. Daar valt verder weinig winst te behalen.”

Er was in Utrecht bij het debat eensgezindheid dat de zogenaamde comparatieve waarderingsmethode niet meer moet worden toegepast, omdat die makkelijk tot grondspeculatie leidt. Verraste u dat?

“Wel een beetje. De minister stelde in haar Kamerbrief pas nog dat de taxatieregels voor grond heilig zijn. Dat je daar niet aan moet tornen. Maar in Utrecht werd gesteld dat je ze best mag aanpassen als de overheid het nodig vindt om zo de praktijk van gebiedsontwikkeling te kunnen verbeteren. Dat breed gedeelde inzicht vond ik verrassend. Kijk, ik werk dan wel in de gebiedsontwikkeling, maar toch altijd van een afstandje en adviserend. Maar de volle zaal in Utrecht, met ook veel afgevaardigden van gemeenten daarbij, maakt de urgentie van het probleem duidelijk. Gemeenten lopen serieus geld mis door de wijze waarop er nu wordt getaxeerd.”

De meeste aanwezigen bepleitten de ‘residuele methode’. Maar voor u gaat die nog niet in alle opzichten ver genoeg.

“De snelste oplossing is zonder meer dat je comparatieve taxatie laat varen en als basis de herontwikkel- of residuele waarde hanteert. Toch zul je dan ook in situaties terechtkomen waarbij je nog steeds niet alle kosten kunt verhalen. Daar biedt de gebruikswaarde meer ruimte voor kostenverhaal. In Utrecht werd daar een mooi rekenvoorbeeld voor getoond, waaruit bleek dat je met de gebruikswaarde als uitgangspunt veel vaker de onrendabele top uit de gebiedsontwikkeling haalt. Maar je merkt, ook in Utrecht, dat die discussie hierover snel oploopt, zonder dat we precies weten welk probleem we nou exact willen oplossen. Is het een juridisch probleem? Een zakelijk probleem? In mijn ogen zouden we vooral nader moeten onderzoeken hoeveel meer ‘verhaalbaar’ een gebiedsontwikkeling wordt als je de gebruikswaarde als inbrengwaarde hanteert.”

Volgens Arjan Bregman verdwijnt bij consequente toepassing van de gebruikswaarde de smeerolie uit de gebiedsontwikkeling. Dan zal geen enkele boer nog grond aanbieden, omdat hij er financieel niet op vooruit gaat. Hoe kijkt u daarnaar?

“Dat zei hij week in Utrecht ook en ik vind het eigenlijk onzinnig. De gebruikswaarde is niet bedoeld om te bepalen wat de verwervingsprijs zou moeten zijn, maar louter om vast te kunnen stellen wat de inbrengwaarde van de grond is. Het is een fictieve waarde, die je gebruikt om de omvang van het kostenverhaal te bepalen. Dus die smeerolie blijft er wel degelijk, hooguit wordt die ietsje minder. Ik kreeg de indruk dat Arjan Bregman en Friso de Zeeuw de discussie nu framen alsof je met de gebruikswaarde als inbrengwaarde de baten aan het afromen bent. En dat je zo bijna een planbatenheffing krijgt. Maar het zijn slechts parameters die je gebruikt om het kostenverhaal te berekenen. Het is een theoretisch model.”

Fahid Minhas, directeur van NEPROM, riep in Utrecht op niet te veel te morrelen onder de motorkap van de gebiedsontwikkeling. Onzekerheid bij ontwikkelaars helpt de gebiedsontwikkeling nog verder in het slop. Hoe kijkt u daarnaar?

“Wat je uiteindelijk ook besluit, het vraagt om een zorgvuldige overgangsregeling. Ik sprak Minhas er in de pauze al over. Hij stelde dat vrijwel alle grond voor nieuwbouw al is gekocht, dus dat wat je ook wijzigt in de komende pakweg twintig jaar toch geen effect heeft. Ik bestrijd dat. Er is ook nog heel veel grond níet gekocht. We zijn nog steeds druk bezig om locaties te zoeken waar de versnelling van de woningbouw plaats moet gaan vinden. En verder zul je toch eens een beslissing moeten nemen. We praten nu al vier jaar over modernisering van het grondbeleid; je moet er ook een keer aan beginnen. Al was het maar om in de toekomst woningbouw nog betaalbaar te houden. Nu kunnen we alleen woningen bouwen door er jaarlijks 1 of 2 miljard euro aan subsidies bij te leggen, terwijl de opbrengsten door de gestegen woningprijzen torenhoog zijn. Dat is een gekke situatie.”

Elk debat over inbrengwaarde, hoe technisch ook, mondt uiteindelijk uit in politieke stellingnames.

Lachend: “Ja en ik doe dat natuurlijk net zo. Ik vind dat een groter deel van de waardestijging van de grond zou moeten worden ingezet voor tekorten bij woningbouwprojecten. Dat is natuurlijk ook een politiek of ideologisch gedreven opmerking. Maar, om het zuiver te houden: de technische discussie zou moeten gaan over hoe je het systeem van taxeren beter kunt inrichten. De politieke discussie gaat er vervolgens over of je wel of niet meer waarde moet afromen.”

Wat was uiteindelijk uw afdronk van het Utrechtse debat?

“Positief vanwege de uitkomst. Schaf de comparatieve waarderingsmethode af en start met de residuele waarderingsmethode voor de inbrengwaarde. En start intussen ook een traject wat het hanteren van de gebruikswaarde aanvullend zou kunnen opleveren. Daar hadden we volgens mij aan tafel wel een soort van overeenstemming over. Volgens mij is dat een mooi pakketje voor een Tweede Kamermotie. Dus als jij dat hier nog eens wilt opschrijven – graag!”