Geef alternatieve woonvormen een kans voor een betaalbare stad

In Nederland kennen we twee woonvormen: huur en koop. Sinds de invoering van de nieuwe Woningwet in 2015 is de wooncoöperatie daar bijgekomen. Bij de wooncoöperatie gaat het om een woonvorm waarbij bewoners huren van het collectieve eigendom. Omdat er geen winstoogmerk is, kunnen de huren in principe over een langere periode relatief laag blijven.

Vijf jaar na de invoering van de nieuwe woningwet zijn er veel initiatieven ontstaan voor wooncoöperaties, maar lopen deze tegen diverse obstakels aan. Vooral de financiering is een terugkerend probleem. Hoe kan dit anders? En welke andere mogelijkheden zijn er om wonen duurzaam betaalbaar te houden?

Veel woonvormen

TU-Delft onderzoeker Marietta Haffner laat op basis van Europees vergelijkend onderzoek zien dat er veel meer alternatieve woonvormen bestaan.

Staircasing
Staircasing is een vorm van gedeeld eigendom. Zo kan een bewoner in het Verenigd Koninkrijk door huur te betalen uiteindelijk eigenaar van een woning worden. Als een bewoner een deel van de woning in bezit heeft, dan is hij ook verantwoordelijk voor het onderhoud. Overigens bestaat de omgekeerde weg ook: staircasing down is de situatie waarin een eigenaar ‘terug gaat’ naar huurder en geen of voor een kleiner deel eigenaar is. In Spanje is staircasing naar Brits voorbeeld geïntroduceerd. In Nederland bestaat staircasing niet. In het verleden zijn vergelijkbare tussenvormen tussen huur en koop uitgeprobeerd, maar volgens Haffner is dit met name belastingtechnisch ingewikkeld.

Wooncoöperaties
Ook een wooncoöperatie kent volgens Haffner verschillende vormen. In landen als Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland maken huurcoöperaties respectievelijk 5, 8 en 4 procent van de woningvoorraad uit. Het is in Duitsland ook mogelijk om als stille vennoot (als niet-bewoner) te investeren in wooncoöperaties. Landen als Polen, Zweden en Tsjechië kennen juist (grote) koopcoöperaties.

Sinds 2015 maakt de wooncoöperatie in Nederland een comeback en zijn er volgens Haffner ‘heel veel initiatieven, maar is het onduidelijk hoeveel precies’. Duidelijk is wel dat de diversiteit van die initiatieven groot is. Het ene initiatief richt zich op middenhuur en de andere op senioren. Ook zijn er initiatieven van zowel bewonersgroepen, ontwikkelaars als architecten.

Belemmeringen zijn onder meer dat woningcorporaties niet geneigd zijn woningen te verkopen aan deze initiatieven omdat er een tekort aan sociale huurwoningen is. Verder hebben Nederlandse banken geen systeem om leningen aan wooncoöperaties te verstrekken (en dus komen initiatiefnemers voor financiering veelal in Duitsland terecht, waar banken gewend zijn hypotheken aan wooncoöperaties te verstrekken). Een ander punt is dat de samenwerking tussen initiatiefnemers onderling niet altijd soepel verloopt, net als met externe partijen zoals de gemeente.

Uit het verhaal van Haffner komt naar voren dat er nog veel experimenten met wooncoöperaties nodig zijn om te beoordelen in hoeverre de institutionele context dergelijke initiatieven faciliteert of juist niet. Haffner wil dan ook graag dat het Rijk meer experimenteerruimte biedt en het zo meer keuzes aan mensen biedt om een geschikte woonvorm te kiezen of te ontwikkelen. 

Wonen betaalbaar houden

Niet alleen onderzoekers houden zich bezig met betaalbare woonvormen. Yasin Torunoglu, wethouder in Eindhoven, heeft de woningmarkt in zijn stad de afgelopen jaren zien veranderen. De huizenprijzen zijn sterk gestegen, de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn opgelopen. “Vooral de middeninkomens worden weggedrukt.” Zij hebben een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning, middeldure huur betekent vaak al een behoorlijke aanslag op de portemonnee van mensen met een middeninkomen, en een woning kopen is voor deze groepen welhaast onmogelijk.

Om de woningmarkt in Eindhoven betaalbaar en toegankelijk te houden, ziet Torunoglu verschillende mogelijkheden. In Eindhoven wordt ook geëxperimenteerd met wooncoöperaties. Maar, zo geeft Torunoglu aan: "Instituties snappen het niet, initiatieven hebben moeite een hypotheek te krijgen.” Hij hoopt dat een volgend kabinet wil investeren in deze woonvormen.

De lichtstad wil, samen met marktpartijen en woningcorporaties, meer woningen met een lage middenhuur toevoegen, en een experiment starten om koopwoningen voor langere tijd in het goedkope koopsegment te houden. Of dit juridisch houdbaar is, weet Torunoglu niet, "maar we gaan het toch proberen." De wethouder geeft aan dat goedkope koopwoningen met anti-speculatiemaatregelen van vijf jaar, na die periode alsnog sterk in prijs stijgen. “Een zelfbewoningsplicht is een tijdelijk effect. Wij willen nu kijken of we met het programma Slimmer Kopen, een vorm van koopgarant, samen met de woningcorporaties woningen voor een langere periode op een prijsniveau van 250.000 euro kunnen houden. Verschillende marktpartijen willen hier ook aan meewerken. Het idee is dat bewoners de woningen met de maandelijkse huur aflossen en dan een volgende stap op de woningmarkt kunnen maken.”

Daarnaast houdt de gemeente Eindhoven het eigen grond- en vastgoedbeleid tegen het licht. Eindhoven kent geen erfpacht. Lange tijd ging de gemeente volgens Torunoglu vooral voor de hoogste bieder, en dat geld werd vervolgens geïnvesteerd in de openbare ruimte. De wethouder wil nu niet alleen naar de grondopbrengsten kijken, maar ook wat een beoogde gebiedsontwikkeling voor de stad betekent. “We kijken nu in hoeverre verkoop van grond en vastgoed inclusief, betaalbaar en innovatief is en wat de ontwikkeling voor de omgeving betekent. We kijken meer naar concepten en kwaliteit en niet per se naar de hoogste prijs.”

Experimenteren in de praktijk

Torunoglu illustreert zijn betoog met diverse ontwikkelingen in Eindhoven. Hij noemt onder meer het Campinaterrein waar met name middeldure huurwoningen aan het water gebouwd worden en het NRE-terrein waar projectontwikkelaars "buiten de deur gehouden worden en al gebouwd wordt door eindgebruikers zelf." Voor de herontwikkeling van het VDMA-terrein hebben bewoners het winnende plan gekozen en de Trudo Toren moet een voorbeeld zijn van sociale woningbouw die niet alleen betaalbaar maar ook kwalitatief goed en duurzaam kan zijn.

Een ander bijzonder experiment vindt plaats op een terrein aan de Castiliëlaan, waar ruimte is voor 700 verplaatsbare woningen. “Mensen kunnen zelf hun eigen woningen laten neerzetten. Hopelijk leidt dat tot nieuwe woonvormen,” zegt Torunoglu. “Ik vind het belangrijk dat de bouw democratiseert.”

Aan het einde van de masterclass stelt moderator en hoogleraar gebiedsontwikkeling Co Verdaas de vraag centraal of het kan helpen om een bepaald percentage woningen in een gebiedsontwikkeling verplicht te reserveren voor alternatieve woonvormen. Uit de discussie blijkt dat nog niet overal ervaring bestaat met alternatieve woonvormen en dat de schaal van initiatieven vaak te klein is. Financiële ondersteuning, het beschikbaar stellen van locaties en het ondersteunen van initiatiefgroepen zijn in ieder geval nodig. Een verplichting om alternatieve woonvormen een plek te geven in een gebiedsontwikkeling kan daarbij helpen. Anders is de kans groot dat deze woonvormen nauwelijks kans krijgen omdat de druk groot is om snel veel woningen te bouwen.