platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Laat wooncoöperaties in Nederland niet stuklopen op financiële haalbaarheid

Laat wooncoöperaties in Nederland niet stuklopen op financiële haalbaarheid

IJburg

18 sep 2020 - Sinds de invoering van de Woningwet 2015 is de wooncoöperatie een officieel erkende vorm tussen huur en koop, een derde woonvorm. Voor lokale initiatiefnemers én lokale overheden biedt collectief eigendom een manier om wonen betaalbaar te houden. Het realiseren van wooncoöperaties blijkt in praktijk echter niet eenvoudig. Is de wooncoöperatie alleen levensvatbaar als de overheid deze financieel ondersteunt?

In de ideale wooncoöperatie is er sprake van collectief bezit van een of meerdere gebouwen, waarbij de huurders van het collectief huren. Doordat er geen sprake is van winstoogmerk, kunnen de huren over een lange periode stabiel blijven. Gemeenten die het aandeel betaalbare woningen de laatste jaren hebben zien afnemen, stimuleren de vorming van wooncoöperaties de laatste jaren steeds meer.

Sinds de invoering van de Woningwet 2015 is de wooncoöperatie een officiële woonvorm geworden, die naast huur en koop bestaat. Daarmee is niet gezegd dat coöperatieve woonvormen nieuw zijn. De Samenwerking in Amsterdam is opgericht in 1908 en bestaat nog steeds. En menig woningcorporatie is meer dan een eeuw geleden ontstaan als wooncoöperatie, als initiatief van een groep mensen die gezamenlijk een aantal woningen ontwikkelde en de kosten afbetaalde met de maandelijks huur. Die coöperaties zijn in de loop der tijd geïnstitutionaliseerd en deze woningcorporaties hebben de zorg voor sociale huisvesting op zich genomen. Dit verklaart waarom de wooncoöperatie langzaam uit het institutionele kader verdween. Waarom is er nu dan toch een hernieuwde waardering voor deze woonvorm? 

Op donderdag 24 september houdt de Leerstoel Gebiedsontwikkeling de online sLIM masterclass over nieuwe concepten en financierings- en eigendomsvormen in het wonen. In de masterclass komt de financiering van wooncoöperaties ook aan bod.

Sprekers zijn onder anderen Marietta Haffner (TU Delft), Yasin Torunoglu (wethouder Wonen in Eindhoven) en Petran van Heel (ABN Amro). Deelname is gratis en aanmelden kan bij jolien.kramer@tudelft.nl

Normaal onderdeel woningmarkt

Wie enthousiast is over wooncoöperaties verwijst steevast naar Duitstalige landen en hoe Genossenschaften (wooncoöperaties) daar in het woondomein zijn ingebed. Hoewel een stevige geïnstitutionaliseerde betaalbare huursector in landen als Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland ontbreekt, voorzien wooncoöperaties in betaalbaar wonen. De herintroductie van deze woonvorm in Nederland is enerzijds te herleiden naar wensen vanuit bewoners om zelf te voorzien in betaalbare woningen en anderzijds naar de zogenoemde participatiemaatschappij.

Arie Lengkeek, een van de bestuurders van het Rotterdams Woongenootschap, ziet de wooncoöperatie als oplossing voor de nood in het middensegment van de woningmarkt, de zogenoemde middeldure huur. Mensen met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en hebben de laatste jaren, met name in steden met hoge huizenprijzen, steeds minder mogelijkheden voor betaalbare huisvesting. Om de stichtingskosten van wooncoöperaties voor middengroepen te verlagen, is het volgens Lengkeek nodig om op te schalen van kleinschalige en unieke oplossingen naar standaardproductie in gebiedsontwikkelingen. Wooncoöperaties moeten ‘normaal’ worden, als derde optie op de woningmarkt naast de vrije en sociale sector. 

Lengkeek wil massa maken en kijkt daarbij ook naar de genoemde Duitstalige landen. Initiatiefnemers daar krijgen ondersteuning als zij een coöperatie willen beginnen, kunnen bij banken terecht voor het financieren van de stichtingskosten en Genossenschaften helpen elkaar om dat deel van de financiering te organiseren waar de bank niet in voorziet. In Zwitserland bijvoorbeeld kunnen initiatiefnemers een beroep doen op een fonds. En verschillende kantons steken geld in coöperaties met het doel om in betaalbare huisvesting van inwoners te voorzien.

Financiële hobbels

Waar Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland langdurige ervaring met wooncoöperaties hebben opgedaan, staat deze woonvorm in Nederland na de herintroductie nog in de kinderschoenen. Platform31 onderzoekt en stimuleert de vorming van wooncoöperaties in de praktijk, er is een landelijk netwerk van coöperaties, gemeenten experimenteren en initiatiefnemers zoeken naar mogelijkheden. Maar de haalbaarheid van wooncoöperaties wordt op de proef gesteld door twee hobbels: de hypotheekverstrekking van wooncoöperaties en de voorfinanciering van projecten.

Ten eerste de hypotheekverstrekking. Hypotheken voor woningen zijn gekoppeld aan individuen, hooguit twee, waarbij 100 procent van de vraagprijs van het onderpand wordt verstrekt over een aflossingstijd van 30 jaar. Wanneer men met meerdere personen, zoals bij een wooncoöperatie, een lening wil aangaan, beoordelen banken dit als een zakelijke lening. Hierbij zijn de voorwaarden anders. Bij een zakelijke lening wordt 70 procent van de financiering verstrekt.

De tweede grote financiële hobbel is de voorfinanciering van een nieuw te starten wooncoöperatie. Dertig procent eigen inbreng van de stichtingskosten is voor de meeste initiatieven te veel gevraagd. Het is aannemelijk dat de leden van een wooncoöperatie hooguit 10 procent zelf binnenhalen. De meeste wooncoöperaties dreigen daarom te stranden op financiële haalbaarheid.

Investeringsfonds

Gemeenten kunnen bouwlocaties reserveren en door middel van financiële instrumenten zoals een investeringsfonds bijdragen aan de voorfinanciering van de plankosten. Gemeenten die gronden uitgeven in erfpacht hebben de mogelijkheid om voorwaarden te stellen via het erfpachtcontract. Zo legt de gemeente Amsterdam beperkingen op aan de huurstijging en is het niet toegestaan het erfpachtrecht te splitsen of verhandelen zonder toestemming van de gemeente. Door deze beperkingen is een lagere grondwaarde, dan voor een vergelijkbare woning zonder deze beperkingen, te verantwoorden. Een ander voordeel van erfpacht is de mogelijkheid om de erfpachtcanon in jaarlijkse termijnen te betalen.

Zo ziet de Amsterdamse gemeenteraad de noodzaak in om wooncoöperaties te ondersteunen door middel van een fonds. Amsterdam streeft een groei van het aantal coöperatieve woningen na. In de periode tot 2040 moeten er 33 duizend woningen in dit segment bijkomen. De gemeente wil dit doen door bouwgrond aan te bieden en een financieringsregeling van 50 miljoen euro te lanceren, wat te vergelijken is met een starterslening. De Amsterdamse financieringsregeling is bedoeld om het gat op te vullen dat overblijft na inleg van 5 procent eigen vermogen door de (leden van de) wooncoöperatie en het geld dat zij via een bancaire lening kunnen krijgen, het eerdergenoemde gat van 20 tot 25 procent. Om een lening te krijgen moet de businesscase van de wooncoöperatie sluitend zijn. In het proces van planontwikkeling tot oplevering worden tussentijdse controlemomenten ingebouwd om te zien of de businesscase ook sluitend blijft. 

Volgens Marije Raap, programmamanager Woningbouw bij de gemeente Amsterdam, zijn drie elementen van essentieel belang om wooncoöperaties te helpen:

  1. locaties aanbieden (met voorwaarden zoals eeuwigdurende middeldure huur).
  2. een toegankelijke procedure aanbieden voor verwerving van de grond, vergunningen en dergelijke.
  3. financiële ondersteuning. Dit kan door middel van leningen, waaraan ook de nodige voorwaarden gesteld kunnen worden. Naast een gedegen plan van aanpak en een sluitende businesscase is het niet onredelijk van initiatiefnemers te vragen dat zij zich voor ten minste 5 procent van de totale investeringssom committeren aan het project. 

Steun nodig voor de wooncoöperatie

In de praktijk blijkt dat het initiatiefnemers van wooncoöperaties in het huidige (financiële) bestel niet zomaar lukt op eigen kracht een woongebouw neer te zetten. Lengkeek vindt dat niet alleen gemeenten daar verandering in kunnen brengen door bij te dragen aan betaalbaar wonen voor hun inwoners en het behoud van een stad waar alle inkomensgroepen een plek kunnen hebben. Hij vindt dat ook dat de regio, de provincie of het Rijk mogelijkheden moeten bieden om van coöperaties in Nederland een serieuze woonvorm te maken.

Die gedachte is niet zo vreemd. In Nederland kennen we een rijke geschiedenis van interventies in de vraag- en aanbodkant van de woningmarkt, denk maar aan de hypotheekrenteaftrek, het huurreglement en de huursubsidie. Het loslaten van regie vanuit overheden en de zogenoemde participatiemaatschappij heeft als gevolg dat er ruimte is gemaakt voor initiatieven vanuit burgers om bijvoorbeeld zelf te voorzien in betaalbare en kwalitatieve woonvormen. Daar is de wooncoöperatie een mooi voorbeeld van, maar die komt alleen van de grond met de nodige financiële ondersteuning. 

Cover: ”IJburg” (CC BY 2.0) by borkur.net

Wooncoöperatie De Warren – Amsterdam

Twee jaar geleden heeft een groep burgers (inmiddels telt de wooncoöperatie 50 leden) een locatie op het nieuwe Centrumeiland in Amsterdam toegewezen gekregen. Om daar een collectief gebouw te realiseren met 16 sociale en 20 middeldure huurwoningen. Door de gemeente is een ‘Amsterdamse coöperatiestandaard’ vastgesteld waarmee zij wil garanderen dat op deze specifieke locatie altijd een coöperatie gevestigd blijft. “Drie voorwaarden zijn voor de gemeente van groot belang: niet doorverkopen, verhuren aan de doelgroep en democratisch bestuur,” zegt AEF-adviseur en oud-wethouder Maarten van Poelgeest. De financiering van De Warren bestaat uit vier delen: een lening van de Duitse GLS bank, het participatiefonds Duurzame Economie Noord-Holland, duurzaamheidssubsidies en obligaties van 250 euro per stuk via crowdfunding. 

Wie verder wil lezen over wooncoöperaties kan dit pamflet raadplegen, deze publicatie van Platform31 en dit artikel uit de Volkskrant over het Knarrenhof in Zwolle.

Met dank aan gesprekken met: Arie Lengkeek, Gerben Kamphorst, Marije Raap, Maarten van Poelgeest en Federico Savini. 

Auteurs

Jolien Kramer
Jolien Kramer

Coördinator en onderzoeker bij SKG / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Bekijk alle artikelen
Tom van Vilsteren
Tom van Vilsteren

Projectingenieur Stedenbouw bij Witteveen+Bos

Bekijk alle artikelen