Goedkoper wonen dankzij particuliere erfpacht, Berlijn en Brussel wijzen de weg

De bewoners van de onderste drie verdiepingen hebben hun sleutel net gekregen. De andere etages volgen binnen enkele weken. Met een vertraging van een kleine twee jaar wordt dit voorjaar het nieuwbouwproject van de bewonerscoöperatie UCG Blaue Insel opgeleverd, nabij het Berlijnse Südkreuz. In 2018 won het project de prijsvraag (“Konzeptverfahren”) van de stad Berlijn voor de bouw van een appartementencomplex op het gemeentelijke kavel aan de Schöneberger Gotenstrasse. Als het complex deze zomer officieel wordt opgeleverd, zijn er in totaal 50 woningen gerealiseerd waaronder een clusterwoning voor een woongroep en 13 appartementen voor een welzijnsinstelling rond beschermd wonen.

Voor de laatste woningen geldt een vast sociaal tarief van 6,50 euro per vierkante meter woonoppervlak. De leden van de coöperatie betalen voor de andere appartementen een gebruiksvergoeding van gemiddeld tweemaal zoveel, naast hun eenmalige inleg in de coöperatie.

Project haalbaar gemaakt

Voor Berlijn zijn die prijzen voor nieuwbouwappartementen relatief gunstig. Dat was ook de belangrijkste reden om Stiftung Trias en de Hannoverschen Alterskassen – een pensioenfonds voor ambtenaren – bij het project te betrekken. De twee organisaties kochten samen voor zo’n twee miljoen euro de grond van de gemeente en gaven die langdurig in erfpacht uit aan de coöperatie. De bewoners betalen per kwartaal een geïndexeerde canon in ruil voor het gebruik en hoefden zich verder alleen om de financiering voor de bouw van het complex te bekommeren. “Als wij de kosten voor de grond ook nog eens hadden moeten ophoesten, was het project er waarschijnlijk niet gekomen,” legt Josefine Kaiser van de bewonerscoöperatie uit. In totaal investeerden de bewoners zo’n 14,8 miljoen euro in de woningbouw waarvan 6 miljoen euro met een lening bij de Umweltbank en een even grote lening bij een duurzaamheidsfonds werd afgesloten. De coöperatieleden stopten uit eigen middelen ook nog eens 2,3 miljoen euro in het project.

Het nieuwbouwinitiatief in de Berlijnse Gotenstrasse staat niet op zichzelf. Stiftung Trias uit Bonn heeft in de afgelopen twintig jaar bijna vijftig kavels gekocht of via legaten en schenkingen in bezit gekregen. Deze werden vervolgens aan initiatiefnemers van sociale en duurzame projecten in erfpacht uitgegeven. De organisatie werd opgezet in 2002 door zes idealisten die het gemakkelijker wilden maken om projecten rond gemeenschappelijk en duurzaam wonen van de grond te krijgen. Met het scheiden van bodem en opstallen bedachten ze een functionele oplossing voor de almaar stijgende grond- en woningprijzen die veel goedbedoelde initiatieven frustreren. Inmiddels heeft de stichting dertig miljoen euro aan kapitaal op haar balans staan waarvan het gros is binnengekomen via schenkingen, legaten en donaties van particulieren. Voor de aankoop van kavels worden soms ook leningen bij particulieren aangegaan. Vijfentwintig woonprojecten konden daardoor inmiddels worden gerealiseerd.

Van brouwerij naar woon- en cultuurcomplex

Stiftung Edith Maryon uit het Zwitsers Bazel werkt al sinds 1990 op vergelijkbare wijze mee aan het realiseren van allerlei gemeenschapsvoorzieningen. Opgezet vanuit de antroposofische beweging maakte de organisatie de afgelopen jaren ruim 150 projecten mogelijk waarin 540 betaalbare woningen en 184 goedkope ateliers en bedrijfsruimten werden gerealiseerd. De meeste gebouwen en kavels liggen in Zwitserland, maar inmiddels heeft de stichting ook een filiaal in Berlijn van waaruit projecten in Duitsland worden begeleid. Een van de grootste projecten die de organisatie op dit moment in de Duitse hoofdstad heeft, is de behoedzame herontwikkeling van de voormalige Vollgut-brouwerij in Neukölln tot een veelzijdig cultuur-, woon- en werkproject. Voor de aankoop van de kavel werden vele miljoenen uit eigen middelen en leningen ingezet.

De twee ideële stichtingen zijn in Europa niet de enigen die particuliere erfpacht inzetten om betaalbare huisvesting mogelijk te maken en voor de toekomst te behouden. Het instrument is ook populair bij Community Land Trusts (CLT) in met name Frankrijk en België. Deze organisatievorm is ontstaan in de Verenigde Staten maar wereldwijd bestaan er inmiddels vijf- tot zeshonderd van dit soort buurtorganisaties. Bewoners, omwonenden en lokale overheden ontwikkelen en beheren daarin gezamenlijk woningen of buurtvoorzieningen.

Sommige CLT’s worden volledig gedragen door vrijwilligers en beheren slechts enkele huizen, anderen werken met een professioneel apparaat en exploiteren 3.000 woningen. Hoewel de naam anders suggereert, is de grond ook niet altijd in bezit van een CLT. In zulke gevallen heeft de organisatie wel iets weg van een bewonerscoöperatie waarin betaalbaarheid en het delen van voorzieningen meestal centraal staat.

In Brussel is de CLT wél eigenaar van de grond waarop ze zelf betaalbare appartementen bouwt of door andere partijen laat realiseren. Sinds de oprichting twaalf jaar geleden kwamen er zes projecten met in totaal 107 woningen van de grond. Vijf initiatieven met in totaal 84 appartementen zitten nog in de pijplijn. Voor 2030 wil de organisatie 1.000 betaalbare woningen voor gezinnen met een laag inkomen hebben gebouwd. Ze wordt sinds twee jaar daarbij geholpen door het Brussel Gewest die de organisatie jaarlijks drie miljoen euro subsidie geeft om gronden aan te kopen en de ontwikkelingskosten van de sociale koopwoningen te drukken. De organisatie kan bij het voorfinancieren van haar bouwprojecten ook gebruik maken van gunstige leningen van de ethische financieringscoöperatie Credal.

Woningen blijven bereikbaar

Waar het in projecten van Stiftung Trias en Stiftung Edith Maryon meestal gaat om betaalbare huurwoningen, worden er bij CLT Brussel sociale koopwoningen gebouwd. Bewoners die in aanmerking willen komen voor de goedkope woningen, zijn verplicht lid van de CLT en moeten aan bepaalde inkomenscriteria voldoen. Bij de doorverkoop van hun appartement gelden verkoopprijzen die door de CLT wordt bepaald en waarin een zekere waardevermeerdering is ingebouwd. Door deze aanpak blijft de goedkope woning in de toekomst bereikbaar voor de doelgroep. Het model heeft daarmee wel iets weg van het Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) dat in Nederland al wordt toegepast door woningcorporaties als zij bezit willen verkopen. Om een hypotheek te krijgen, kunnen de CLTB-bewoners terugvallen op sociale kredieten van het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en ook Triodos verstrekt hen hypothecaire leningen. “Als onze kopers bij klassieke banken hadden aangeklopt, was het krijgen van een hypotheek waarschijnlijk moeilijk geweest,” vertelt coördinator Geert De Pauw van de CLT Brussel.

Ook in Nederland staan de grote banken niet te trappelen om hypotheken te verstrekken aan kopers van woningen die op particuliere erfpachtgrond staan. In het verleden hebben ze slechte ervaringen opgedaan met partijen die via hun erfpachtbepalingen de waarde van het onderpand verminderden. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft daarom een richtlijn opgesteld waarin particuliere erfpacht aan allerlei regels wordt gebonden. Zo moet er sprake zijn van eeuwig- of voortdurende erfpacht en moet dit recht op anderen (waaronder banken) overdraagbaar zijn. Erfpachters mogen ook niet worden verplicht om de grond onder de woning na verloop van tijd te kopen.

Deze laatste bepaling is belangrijk geweest voor de Nationale Grond Bank (DNGB) die sinds 2011 met Duokoop een vorm van particuliere erfpacht hanteert waarbij kopers het recht krijgen om de grond na verloop van tijd te kopen. Dat Duokoop door de banken en een organisatie als de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wél is geaccepteerd, laat zien dat het gebruik van particuliere erfpacht niet onmogelijk is zolang er sprake is van duidelijke afspraken en afgewogen belangen in het erfpachtcontract.

Fiscale hindernis

De Duitse en Belgische initiatieven laten zien dat particuliere erfpacht een realistische manier kan zijn om woningen te realiseren die langdurig betaalbaar blijven. Zou deze ontwikkelvorm ook voor Nederland kunnen werken? Een groep adviseurs, architecten, ontwikkelaars en gemeenten denkt van wel en kiest daarbij voor het model van de Community Land Trust. Geïnspireerd door de ervaringen van de CLT Brussel doen zij op enkele locaties onderzoek naar de oprichting van een CLT om de bouw van betaalbare woningen mogelijk te maken. Waar in de Amsterdamse Bijlmer sprake zal zijn van publieke erfpacht en huurwoningen, denken Heijmans en BPD Gebiedsontwikkeling op de nieuwbouwlocatie Nieuw Absbroek in Sittard-Geleen na over de inzet van particuliere erfpacht voor een deel van de koopwoningen. In Zwolle is de Rabobank betrokken bij een onderzoek naar de oprichting van een CLT waar de grond eveneens door de gemeenschap wordt gekocht en beheerd.

Hoewel alle initiatieven nog in de studiefase zitten, laten ze wel zien dat banken en marktpartijen inmiddels geïnteresseerd raken in alternatieve ontwikkelvormen waarin particuliere erfpacht een rol speelt. Zolang er geen ideële stichtingen als Trias of Edith Maryon in Nederland actief zijn, heeft de CLT in ons land als gemeenschappelijke grondbezitter – en uitgever – nog de grootste kans van slagen. Bij de ontwikkeling van koopwoningen zit er bij deze ontwikkelvorm op fiscaal gebied nog wel een addertje onder het gras, vertelt hoogleraar grondbeleid Willem Korthals Altes van de TU Delft. “Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, moet de koper van de opstallen minimaal vijftig procent van het marktrisico dragen. Bij het stijgen van de grondwaarde kan dat op den duur een probleem worden.” Er is één troost: als de hypotheekrenteaftrek in de toekomst volledig is afgebouwd, bestaat dit knelpunt niet meer.