25 februari 2015
3 minuten
Onderzoek Gemeenten zijn vanuit hun rol in het ruimtelijk beleid actief op de grondmarkt. Deels komt deze rol op de grondmarkt tot uitdrukking in de actieve betrokkenheid van gemeenten bij grondexploitaties. De achterliggende periode heeft echter geleerd dat participeren op de grondmarkt risicovol is, waar tot aan de crisis onvoldoende op is gestuurd. De crisis leert wat dat betreft voor de toekomst een aantal lessen.
Lessen uit de praktijk
Ontwikkelingen op de grondmarkt
De vraaguitval op de woning- en utiliteitsmarkt heeft er toe geleid dat de nieuwbouwproductie van woningen en gebouwen sinds 2008 met 40% is gedaald. In dezelfde periode zijn de woningprijzen met nominaal 20% gedaald. De marktveranderingen binnen de woning- en utiliteitsmarkt hebben een sterke invloed gehad op de grondmarkt.
• De verkopen van grond van met bestemming nieuwbouw wonen zijn sinds het hoogtepunt in 2008 gehalveerd. Het dieptepunt ligt in 2013 na een verdere daling van ruim 20% ten opzichte van 2012.
• De gemiddelde omvang van transacties neemt in de loop der jaren af. Waar in 2000 nog gemiddeld 3.050 m2 grond per transactie wordt verhandeld, is dit in 2013 slechts 525 m2. Dit bevestigt het beeld dat gemeenten zich aanpassen aan de afgenomen marktvraag en de beperkte afzetbaarheid van grotere projecten.
• De grondprijsdaling zet geleidelijk in. De gemiddelde prijzen van grondtransacties zijn in 2013 met ongeveer 10% gedaald ten opzichte van 2008. De grondprijsdaling van 10% is een orde van grootte die ook uit de gesprekken met gemeenten en marktpartijen terug is gekomen. Vaak worden prijsdalingen van tussen 10% en 20% genoemd. De ogenschijnlijk beperkte prijsreactie heeft de vraaguitval op de grondmarkt versterkt. Hier zijn verschillende oorzaken voor. In eerste instantie hebben grondtransacties betrekking op eerder gemaakte afspraken, waarbij de prijzen bij oplevering van de grond zijn vastgelegd.
Gemeenten zijn bovendien terughoudend met prijsverlagingen, omdat deze samengaan met afwaarderingen en de verliezen politiek gevoelig liggen. Daarnaast is er soms spanning wanneer lagere grondprijzen worden gehanteerd bij nieuwe projecten, terwijl hogere grondprijzen worden gehandhaafd in lopende projecten waarvoor eerder al contracten waren afgesloten.
• De grondafname is wel op een andere manier gestimuleerd dan door de prijzen te verlagen, door ondersteunende maatregelen van gemeenten, woningcorporaties en in eerste instantie de crisismaatregelen van het Rijk. Het betreft hier met name startersregelingen en garanties.
• Afgaande op de ontwikkeling van de woningprijzen en de daarvan residueel afgeleide grondprijzen, had de grondprijsdaling met 20% tot 30% nog wat hoger kunnen uitvallen dan in het onderzoek is geregistreerd. De woningprijzen zijn in dezelfde periode namelijk met 20% gedaald. Als dit de prijsdaling in de hele productieketen is geweest, dalen ook de prijzen voor de grond met 20%. Naarmate de prijzen in de productieketen echter minder sterk dalen dan de woningprijzen, zullen ter compensatie de grondprijzen verder moeten dalen. Uitgaande van bijvoorbeeld een prijsdaling van 14% op de bouwkosten (CBS) en een 70:30 verhouding tussen deze kosten en de prijs die er voor de bouw- en woonrijpe grond wordt betaald, bedraagt de marktconforme grondprijsdaling dan ongeveer 30%.
• Hoewel de daling van de grondprijzen niet volledig marktconform lijkt te zijn, hebben gemeenten wel fors afgewaardeerd op hun grondbezit sinds 2010. Deloitte laat in verschillende onderzoeken zien dat 25% van de boekwaarde van 2008 is afgewaardeerd. De gemeenten rekenen dus op lagere opbrengsten.
Cover: ‘2015.02.24_Grondmarkt in crisistijd_1_660’
