platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Blog

Het Noord-Hollandse sprookje van vraaggestuurde woningbouw

Het Noord-Hollandse sprookje van vraaggestuurde woningbouw

Houthaven 248

27 aug 2018 - BLOG Laat de provincie Noord-Holland zo snel mogelijk stoppen met woningbouwprojecten tegenhouden, want ze baseert zich op misleidende prognoses. Dat stelt Jos Feijtel: "Het beleid veroorzaakt schrijnende woningnood en onbetaalbaarheid. Wie stopt deze ellende?"

‘In 2012 heeft de provincie de lijn ingezet naar vraaggestuurd bouwen’, aldus de Prognose 2017 – 2040 Bevolking, huishoudens en woningbehoefte van de Provincie Noord-Holland (bekijk als pdf). Dat betekent volgens de toelichting dat in eerste instantie wordt gekeken naar de woonvoorkeur van de bevolking. Goede insteek zou je denken. Maar de vraag is wel hoe deze lijn uitpakt. Mag een dorp waar een heldere vraag is naar 500 woningen, die woningen ook realiseren?

In de provinciale notitie wordt het volgende voorbeeld geschetst: ‘In een regio hebben twee gemeenten in de periode 2017 – 2030 een toename van de woningbehoefte van elk 1000 woningen. Gemeente A heeft een binnenstedelijke capaciteit van 1500 woningen en gemeente B van 500. Bij het huidig beleid zal een deel van de vraag in gemeente B worden afgeleid naar gemeente A’. Wat blijft er dan over van de stelling dat de woonvoorkeur van de bevolking moet worden gevolgd?

“De bevolkingsontwikkeling van Amsterdam is moeilijk te voorspellen”

Bevolkings- en huishoudensprognoses blijken zeer lastig. Keer op keer ontwikkelt het aantal huishoudens zich in werkelijkheid anders dan eerder geprognotiseerd. Steeds opnieuw blijkt de levensverwachting onderschat te worden. In de provincie Noord-Holland is met name de bevolkingsontwikkeling van Amsterdam moeilijk te voorspellen. Op pagina 15 van de provinciale notitie is te lezen dat de voorspellingen over de jaren 2015 en 2016 van Amsterdam op alle fronten niet zijn uitgekomen. De natuurlijke aanwas was veel geringer dan voorspeld. Schokkend is vooral het verschil bij het buitenlandse migratiesaldo: de prognose ging uit van een saldo van circa 3000 extra buitenlanders; in de praktijk bleek het aantal zo’n 17.000. Het binnenlandse migratiesaldo geeft een tegenovergesteld beeld: voorspeld was dat er per saldo bijna 5.000 inwoners van elders uit het land bij zouden komen. In plaats daarvan vertrokken per saldo 5.000 inwoners. Zonder de extreme groei van het aantal buitenlanders (expats, geregistreerde vluchtelingen en statushouders) was de Amsterdamse bevolking aanzienlijk gekrompen.

Onverwachte ontwikkelingen

Het blijft dus tobben met prognoses. Ze zijn uitermate betrekkelijk en de kans dat de werkelijkheid gelijk is aan de voorspellingen, is zo goed als nihil. Daarnaast is er soms sprake van totaal nieuwe ontwikkelingen. Een megaproject als het Agripoort aan de A7 bij Medemblik was moeilijk voorspelbaar. De komst van Microsoft en Google naar Hollands Kroon was een welkome verrassing. Bij elkaar gaat het om duizenden arbeidsplaatsen die in de huishoudensprognoses niet zijn meegenomen. De provincie zou daaraan ruimhartig de mogelijkheid van meer woningen voor deze gebieden moeten verbinden. Maar in plaats daarvan houdt de gedeputeerde de boot af. Een aanbod uit de noordelijke regio’s van Noord-Holland om 40.000 woningen extra te ontwikkelen, wordt door de gedeputeerde voor Wonen en Ruimtelijke Ordening als ‘overbodig’ bestempeld.

“Het ‘nauw insnoeren’ van gemeenten blijft doorgaan”

Het ‘nauw insnoeren’ van gemeenten blijft doorgaan, ondanks het eigen provinciale bewijs dat de prognoses niet bleken te deugen. Een andere ontwikkeling is die van de komst van arbeidsmigranten, met name uit Oost-Europa. In heel veel gevallen gaat het daarbij al lang niet meer om tijdelijke seizoenkrachten die de oogst helpen binnenhalen. Grootschalige distributiebedrijven als van Lidl en Jumbo draaien voor het overgrote deel op buitenlandse arbeidsmigranten. De druk op de reguliere woningmarkt voor deze categorie woningzoekenden neemt zienderogen toe.

Vraaggestuurd

De Provincie Noord-Holland blijft ondanks alles op de rem staan. Onder het motto ‘vraaggestuurd bouwen’ mag er bijna alleen binnenstedelijke woningbouw tot stand komen. Dat gaat allemaal niet snel genoeg. Volgens de OTB-koopwoningmarkt monitor van augustus zijn de aantallen verkochte bestaande woningen in het laatste kwartaal met 10 procent gedaald ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Ook de nieuwbouw daalde met 10 procent, en gelet op het aantal verleende bouwvergunningen komt daarin niet echt verbetering. De prijzen zijn in vergelijking met een jaar geleden gestegen met eveneens circa 10 procent en lopen op tot ongekende hoogtes. De gemiddelde prijs voor een woning in Amsterdam was het tweede kwartaal € 460.000! Geen wonder dat veel Amsterdamse inwoners de vlucht naar omringend Noord-Holland nemen (4.072 in 2016, volgens de cijfers van de provincie zelf).

Waarom dat rigide keurslijf? Omdat volgens de provinciale prognoses er na 2030 in het allernoordelijkste deel van de provincie wel eens sprake van huishoudenskrimp zou kunnen zijn. Op basis van die theoretische prognoses, waarvan de provincie ook achteraf de betrekkelijkheid moet toegeven, veroorzaakt het beleid nu schrijnende woningnood en onbetaalbaarheid. 

Wie stopt deze ellende?

Dit item verscheen eerder op romagazine.nl

Auteur

Portret - Jos Feijtel
Jos Feijtel

Jos Feijtel Advies, Interim-management wonen, Ex-burgemeester, ex-corporatiedirecteur en ex-wethouder

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte