Den Bosch - Paleiskwartier - Armada door Cro-Cop2 (bron: Wikimedia)

Het Paleiskwartier ’s-Hertogenbosch in vogelvlucht

1 oktober 2019

2 minuten

Casus In ’s-Hertogenbosch is een vervallen bedrijventerrein naast het station getransformeerd tot een nieuw stuk binnenstad. De gemeente ging samen met drie marktpartijen een publiek-private samenwerking aan, waarmee een zeer geïntegreerde ontwikkelvorm ontstond. Alle grondverwerving en vastgoedontwikkeling zijn gezamenlijk aangepakt. Samen met economische meewind op de juiste momenten verliep hierdoor de ontwikkeling voorspoedig. Het resultaat is een gebied waarbij wonen, werken en voorzieningen een integraal geheel vormen.

In de jaren tachtig lag naast het hoofdstation van ’s-Hertogenbosch een vervallen bedrijventerrein met een slecht imago. Langzaam maar zeker groeiden de gemeentelijke ambities voor dit terrein: van eenvoudige revalidatie tot transformatie naar gemengd stedelijk gebied. Er was sprake van veel versnipperd grondeigendom, maar de gemeente zag kavelgewijze ontwikkeling niet zitten. Ze nodigden daarom KondorWessels, ING Vastgoed en de Nederlandse Investeringsbank uit om na te denken over een publiek-private samenwerking. De vier partijen tekenden in 1995 een intentieovereenkomst, zodat ze direct met de grondverwerving konden starten. Maar dat liep iets moeizamer dan verwacht. Mede daarom stapte ING Vastgoed uit de samenwerking, waarvoor het bedrijfspensioenfonds SPS in de plaats kwam.

Na drie jaar werken aan financieel haalbare plannen en de samenwerkingsovereenkomst richtten de vier partijen in 1998 een ontwikkelingsmaatschappij op met de vier partijen als aandeelhouder. Uitgangspunt was een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor zowel de grondexploitatie als vastgoedontwikkeling, wat uitzonderlijk was in die tijd. Ondertussen kregen ze bijna alle grond in handen en startten ze met de bouwwerkzaamheden. De komst van het Paleis van Justitie en de verbeterde toegang tot het gebied via het vernieuwde station vormden daarvoor het startschot. Het economische tij zat mee en talloze woningen, bedrijven en voorzieningen werden werkelijkheid. De samenwerking tussen de vier partijen in de ontwikkelingsmaatschappij hield jaren aan.

Zo’n twintig jaar later wordt de transformatie van bedrijventerrein tot Paleiskwartier gezien als een succesvolle en zeer integrale gebiedsontwikkeling. Bijna alle kavels zijn inmiddels bebouwd en de transformatie moet in 2024 helemaal klaar zijn. Vanwege veranderende economische tijden en veranderende marktvraag zijn het programma en de planning enigszins veranderd, maar over het algemeen is het proces spoedig verlopen. De verregaande samenwerking en de verwerving van alle grond maakten het mogelijk een zeer integraal gebied te creëren. Dit uit zich onder meer in een kaveloverschrijdende parkeergarage en waterpartijen. In totaal biedt het gebied plaats aan circa 2,5 duizend bewoners, 6 duizend arbeidsplaatsen en 20 duizend studenten.

Cover: Wikimedia Commons

Deze projectbeschrijving is afkomstig uit het essay 'Leren van stedelijke transformaties', over sturingsdilemma's en veerkracht in stedelijke gebiedsontwikkeling. Onderzoekers Wouter Jan Verheul, Tom Daamen, Erwin Heurkens, Fred Hobma en Simon van Zoest van de TU Delft (afdeling Urban Development Management en de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling) schreven dit essay op basis van onderzoek naar grote gebiedstransformaties uit het verleden. Lees het volledige essay, inclusief sturingslessen uit dit project, op de website van het programma Stedelijke Transformatie


Cover: ‘Den Bosch - Paleiskwartier - Armada’ door Cro-Cop2 (bron: Wikimedia)


simon portret

Door Simon van Zoest

Promovendus / onderzoeker Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Stadsveteraan, Amsterdam door AM (bron: AM)

Zo is (sociale) woningbouw voor senioren in de stad wél mogelijk

De vergrijzing neemt toe, maar het aantal seniorenwoningen groeit nauwelijks door hoge kosten en weinig beschikbare grond. Twee Amsterdamse sociale woonconcepten voor senioren lukt het wél. Wat valt hiervan te leren?

Uitgelicht
Casus

21 mei 2025

Surveillance Software in Tallinn door Gorodenkoff (bron: Shutterstock)

De opmars van AI, dit is een routekaart voor toekomstbestendige steden

De opkomst van AI zorgt voor nieuwe ontwikkelingen rondom stedelijk beleid en beheer. Internationaal onderzoek brengt in kaart hoe 250 steden wereldwijd de mogelijkheden van AI verkennen of dit al inzetten om complexe uitdagingen aan te pakken.

Onderzoek

20 mei 2025

Overstroming bij rivier de Lek door MyStockVideo (bron: Shutterstock)

Zorgvuldigheid geboden: aansprakelijkheidsrecht maakt water en bodem sturend voor woningbouw

Lilian van Karnenbeek en Frank Groothuijse bespreken een gerechtelijke uitspraak die gebiedsontwikkelaars waarschuwt. Zij moeten de ‘hydrologische’ civielrechtelijke zorgplicht in acht nemen, zeker in gebieden die kwetsbaar zijn voor wateroverlast.

Uitgelicht
Analyse

20 mei 2025