Hoe de structuur van een wijk invloed heeft op betaalbaarheid

Wat is het effect van de gebouwde structuur van een buurt op de diversiteit van de woningvoorraad? En heeft de morfologie van een wijk invloed op de huurprijzen? Dit onderzochten Spaanse wetenschappers door vier wijken in Madrid en Barcelona met elkaar te vergelijken. Ze keken naar buurten die vaak als uitersten worden gezien. Aan de ene kant van het spectrum bevinden zich de bottom-up up buurten die historisch gegroeid zijn. De diversiteit aan straten, pleinen, woningblokken en woningtypes is hier groot. Aan het andere uiteinde van het spectrum staan de top-down wijken waar een nauwgezet stedenbouwkundig masterplan aan ten grondslag ligt. Deze laatste zijn meer uniform: zowel in de breedte van straten en de grootte van pleinen, als in het soort woningen dat er te vinden is.

Bottom-up versus top-down

In wijken die bottom-up ontstaan zijn, liggen de huurprijzen gemiddeld genomen iets lager. Er zijn meer verschillende soorten woningen, die iets sterker in prijs variëren dan in top-down wijken het geval is. De woningen zijn er door de bank genomen ook 10 tot 23 procent kleiner. Hierdoor is er ook een aanzienlijk aanbod aan kleine(re) woningen. Doordat verhuurders in organisch gegroeide wijken meer met elkaar moeten concurreren dan in de strak gereguleerde top-downwijken, blijken de gemiddelde vierkante meter-prijzen in dat segment van de woningmarkt lager. Dit vergroot ook de diversiteit aan bewoners. De variëteit aan straten, pleinen en openbaar groen maakt deze wijken ook nog eens aantrekkelijker, stellen de onderzoekers.

Wijken die top-down zijn gebouwd, hebben een lager aantal woningblokken, percelen en straten per vierkante meter. De huurprijzen liggen er hoger, zowel aan de boven- als onderkant van de woningmarkt. Ook is de bevolkingsdichtheid er hoger, waardoor er meer mensen op hetzelfde oppervlakte kunnen wonen. Daarnaast zijn de straten en pleinen er over het algemeen breder.

Perceelgrootte is bepalend

De uitkomsten van het onderzoek suggereren dat bottom-up wijken een beter betaalbare woningvoorraad hebben. Maar, schrijven de onderzoekers, er is niks ‘magisch’ aan bottom-up wijken. De meer diverse woningvoorraad heeft weinig te maken met het organische stratenpatroon. De grootte van percelen blijkt hier veel relevanter voor te zijn. In gebieden met veel kleine, dichtbebouwde percelen is de woningvoorraad meer gevarieerd en beter betaalbaar – ongeacht of de wijk historisch ontstaan, of op de tekentafel bedacht is.

De onderzoekers wijzen erop dat de manier waarop het eigenaarschap geregeld is, hierbij van belang kan zijn. Wijken met veel verschillende grondeigenaren, die elk een klein aantal percelen bezitten, kennen meer verschillende soorten woningen en verhuurders moeten onderling meer concurreren – wat uiteindelijk tot lagere woningprijzen leidt. En dat is dus niet voorbehouden aan historische stadsdelen, maar kan ook in nieuw ontworpen wijken de norm zijn. Mits uiteraard die kleinschaligheid dan wel vanaf het begin wordt geïntroduceerd in de opzet van de wijk.