Hoe meet je de waarde van een plek?

Hoe moet je taxeren in deze kwetsbare tijden? Ik heb begrepen dat de meest toegepaste methode nu gebaseerd is op het optellen van de restwaarde van het lege gebouw met de nog gecontracteerde kasstroom. Er wordt tegenwoordig weinig waarde toegekend aan de potentiële, nog niet gecontracteerde, kasstroom. Oftewel, de potentie van een gebouw nieuwe kasstromen te generen. Dat komt door het overaanbod. De oude methode van 14 keer de huur of zoiets is niet meer toepasbaar en dat was ook niet een bijster slimme rekenmethode. Want de crisis heeft ons geleerd dat voorbij het huidige huurcontract er nauwelijks iets te zeggen valt over de kans dat een gebouw opnieuw, tegen gelijke condities, verhuurd gaan worden. Dat is een tombola van weinig vraag en veel aanbod, dus een kwestie van creatief en deskundig onderhandelen van de eigenaar. Dat is erg subjectief en dan wordt taxeren lastig.

De constante factor voor de waarde van een gebouw is meer dan ooit tevoren, de locatie. Die verandert niet veel in een kwartaal. Dat is een typische eigenschap van vastgoed, je kan het niet verplaatsen. Dus de kernvraag van taxeren in deze tijd zou moeten zijn: hoe meet je de waarde van een plek? Wat zijn de factoren die de ene plek succesvoller maken dan een andere plek? Soms liggen twee locaties hemelsbreed luttele kilometers uit elkaar, met vergelijkbare eigenschappen en toch heeft een meer te lijden van waarde erosie dan de andere. Als ik met deskundigen over de factoren praat, komt er al snel een eerste rijtje langs en meestal in deze volgorde:

1. Bereikbaarheid
2. Aanwezigheid andere bedrijven
3. Kwaliteit omgeving
4. Kwaliteit gebouwen
5. Voorzieningen

Prijs en aanbod zijn natuurlijk altijd belangrijk. De vastgoedmarkt is echter, ook in deze tijd, niet echt transparant. We weten niet echt wat de werkelijke opbrengsten per transactie zijn, daarvoor is het vaak een te complexe mix van huurkorting, inbouwpakketen en aanmoedigingspremies. De effectiviteit van het prijselastiekje is onduidelijk en wordt meestal door eigenaren en makelaars afgedaan met: “Kwaliteit verkoopt zichzelf”. Onzin natuurlijk, maar goed. Ik vermoed (en weet ook wel) dat door onwetendheid van de afnemer er lokaal grote reële prijsverschillen zijn. Dus dat is inderdaad de kunde van de onderhandelaar. Lijkt me een interessant afstudeeronderwerp. Welk prijsmechanisme motiveert de gebruiker zich aan een gebouw te binden?

Wat nauwelijks aan bod komt in taxaties, is de geschiedenis van een plek. Dat is een Europees dingetje. We kijken liever vooruit dan achteruit. Dat is jammer, want uit het verleden valt meer zekerheid te halen dan uit de toekomst. Van het verleden kan je in ieder geval leren hoe een locatie het ten opzichte van de rest van de regio heeft gedaan en welke ingrepen in het verleden een positieve, dan wel een negatieve invloed op de waardeontwikkeling hebben gehad. Resultaten uit het verleden vertellen in ieder geval iets over de relatieve potentie van een plek en geven meer duidelijkheid dan een spreadsheet met projecties. In het buitenland weten ze van elke straat hoe het waarde verloop is en kunnen ze de waardeverschillen haarfijn definiëren, meestal op basis van ervaringen met transacties uit het verleden. Daar fluctueren grondprijzen ook veel meer dan hier onder invloed van het succes van een plek.

Nu wordt door beleggers, makelaars en ontwikkelaars weinig gebruikersinformatie systematisch bijgehouden, dus het is even zoeken. Hoeveel huurders hebben opeenvolgend in een gebied gezeten, hoe lang gemiddeld, wat zijn de redenen van vertrek geweest, waarom hebben ze in het verleden voor deze plek gekozen? Hoeveel verandert er in tijd en hoeveel blijft constant?. Als een plek een verloop kent van minder dan 20% per jaar is er stabiliteit. Als prijzen verder dalen dan elders, is de plek kwetsbaar.

Je kunt de echte reden van het succes en het lijden van een plek soms ook niet achterhalen. Dan is het gewoon de mojo of zoiets. Maar sommige plekken hébben het gewoon en dat wordt meetbaar door in het verleden te duiken.