Opinie De tijd van gebiedsontwikkeling is voorbij. Grootschalige ingrepen die, leiden tot een eenmalige complete verandering van een gebied, behoren tot het verleden. Dit geldt zeker voor de majeure binnenstedelijke opgaven die nog in het verschiet liggen. Ontwikkelkracht komt niet meer uit het verstandshuwelijk tussen de gemeente en een of meerdere van de bekende grote ontwikkelaars, dat zo kenmerkend was voor Gebiedsontwikkeling 1.0. Deze huwelijken zijn inmiddels ontbonden of men ligt in scheiding.
Ontwikkelkracht is nog steeds nodig, maar deze kracht dient in het heden veeleer op een organische wijze uit het gebied zelf te komen. Gestimuleerd door een gemeente die lokale initiatieven faciliteert en zelf investeert in infrastructuur, buitenruimte en voorzieningen. Met deze oriëntatie komt meer nadruk te liggen op de exploitatie van het gebied. Gebiedsontwikkeling 2.0 is niets meer of minder dan het brengen van een bestaande exploitatie van een gebied via een tijdelijke exploitatie naar een toekomstige exploitatie. Niet ontwikkeling, maar exploitatie is de kern van de opgave.
Het centraal stellen van de exploitatie biedt kansen en heeft een aantal belangrijke gevolgen voor de onderzoeksagenda van gebiedsontwikkeling. We moeten weg van het perspectief van de ontwikkelaar gericht op risicoreductie en winst uit een tijdelijke – zij het langdurige - betrokkenheid, naar het gebruikersperspectief gericht op continuïteit en waardeontwikkeling op een langere termijn gekoppeld aan een continue utilitaire waardering van vastgoed. Door deze laatste waarde te beïnvloeden via beheeractiviteiten, bestemmingswijziging en ruimtelijke investeringen kan de gemeente sturen op de gerichte inzet van in het gebied aanwezig investeringspotentieel of richting gefaciliteerd verplaatsen. Dit kan leiden tot verkoop aan een andere actieve grondeigenaar of allerlei vormen van zelfrealisatie, zoals collectief particulier opdrachtgeverschap of een collectief gebiedsontwikkelingsfonds. Denkend vanuit de gebiedsexploitatie is het makkelijker serieus aan ketenintegratie te werken.
Bovenstaande benadering vraagt ook om aandacht voor de tijdelijke exploitatie van gronden en gebouwen. Ons huurrecht is niet ingericht op tijdelijke verhuur en onze planologie niet op tijdelijke bestemmingen. Grote vastgoedpartijen en gemeente zijn niet ingericht om te gaan met de horizon en beslissingssnelheid van de nomadische doelgroep die geïnteresseerd is in deze ruimten. De waarde van tijdelijk gebruik wordt evenwel herkend vanuit de branding van het gebied, bijvoorbeeld als aanjager om een gebied op de kaart te zetten.
Misschien wel de belangrijkste kans die het denken vanuit de gebiedsexploitatie biedt, is het koppelen van nevengeschikte (financiële) stromen in het gebied aan het vastgoed. In de gebiedsexploitatie gaat het vooral om het garanderen en kanaliseren van allerlei stromen die het functioneren van het gebied mogelijk maken, zoals energie (elektriciteit, gas, warmte en koude), water, afval, transport van mensen en goederen en informatie. Ieder van deze stromen kent een eigen infrastructuur waarin wordt geïnvesteerd door niet vastgoedpartijen, die daar specifieke periodieke vergoedingen voor ontvangen. Er liggen grote kansen voor gebiedsontwikkeling door deze investeringen met de bijbehorende financiële exploitaties te integreren. Dit kan door deze systemen deels los te koppelen en als gebiedsgebonden te beschouwen. Denk hierbij aan lokale opwekking van duurzame energie en distributie via een eigen energiemaatschappij, een lokaal telecommunicatienetwerk of een ondergrondse collectieve straat voor kabels en leidingen. Het koppelen van deze stromen vergroot de financiële basis van de gebiedsontwikkeling en biedt kansen voor meer duurzame oplossingen voor de toekomst.
Wij noemen deze laatste benadering inmiddels Gebiedsontwikkeling 3.0 en gaan de uitdaging aan om de traditionele in zichzelf gekeerde vastgoedsector open te breken en in contact te brengen met nieuwe, vaak grote en kapitaalkrachtige, spelers uit de nevengeschikte waardeketens om te komen tot vernieuwende arrangementen voor gebiedsontwikkeling vanuit de intentie meer duurzame kwaliteit te realiseren.
En zo schikt gebiedsontwikkelaar Ebenezer S. wakker. Het is Kerstavond en drie geesten hebben hem verleden, heden en toekomst van zijn werkterrein getoond: van grote mislukkingen via kleine stapjes naar nieuwe partnerschappen voor een integrale aanpak. Niet van uit het ontwikkelen gedacht, maar vanuit de exploitatie. Daar gaat hij in 2011 werk van maken!
Cover: ‘Utrecht binnenstad’
Door Gert-Joost Peek
Professor of Applied Science Hogeschool Rotterdam
