Hans-Hugo Smit Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Matthijs van Roon)

If we do what we did

25 januari 2023

5 minuten

Opinie We zijn omgeven door crises. Maar zelf in beweging komen, ho maar. Dat moeten anderen maar doen. Columnist Hans-Hugo Smit legt de vinger op de zere plek. Het is tijd om vastgeroeste ideeën en vooroordelen los te laten. Rondom modulair bouwen, tijdelijk wonen en de huurmarkt – om er maar eens drie te noemen.

Inmiddels is iedereen er wel van overtuigd dat er veel mis is met onze woningmarkt. Te hoge prijzen, te weinig aanbod, geen doorstroming, soms erbarmelijke woonomstandigheden. We zitten in een wooncrisis. Een van de oplossingen is meer nieuwbouw. Onze minister heeft een duidelijke agenda: 900.000 huizen erbij tot 2030. Dat betekent van zo’n 70.000 duizend nu naar maar liefst 100.000 per jaar. Mooie ambities, maar niemand gelooft nog dat dat ook gaat lukken. Te weinig locaties, stijgende kosten, stikstof, personeelstekort bij bouwers én gemeenten. Hoge rentes, terughoudende kopers. Hoe harder we roepen om versnelling, hoe trager we gaan. 100.000 nieuwe woningen per jaar? Het worden er eerder 50.000. De woningmarkt loopt vast. Wij lopen vast.

“If you do what you did, you get what you got.” Dat wordt meestal gezegd als overduidelijk is dat het zo niet langer kan en dat dus iets zal moeten veranderen. Maar laat ik eens naar mezelf kijken: what did I get? Ik zit niet in een woningcrisis. Sterker nog: ik heb een riant koophuis met lage maandlasten en hoge overwaarde. I did well! Waarom zou ik veranderen? Ik ben vast niet de enige die zelf de wooncrisis niet zo ervaart. Die crisis is vooral iets van anderen. Jongeren, starters, nieuwkomers misschien. Toch krijgen we er allemaal steeds vaker mee te maken. Misschien heb je kinderen die geen fatsoenlijke eigen stek kunnen vinden. Of ken je mensen die gescheiden zijn, maar noodgedwongen samen blijven wonen.

Juist vanwege de ongekende toekomst is een echt duurzame invulling van de ruimte per definitie tijdelijk

De crisis komt langzaam dichterbij, maar ik denk nog niet dichtbij genoeg. Als het water ons echt tot de lippen zou staan, zouden we wel bewegen. En pas als wij gaan bewegen, gaat de woningmarkt bewegen. Waar we dan op moeten bewegen? Op het loslaten van vastgeroeste ideeën van hoe het moet en hoe het hoort. En van vooroordelen over wat goed en slecht is. Ik geef drie voorbeelden.

Allereerst modulair bouwen. De traditionele manier van ontwikkelen en bouwen is tijdrovend, duur en vraagt veel mankracht. Het is weliswaar heel zorgvuldig en levert overal lokaal maatwerk, maar… we hebben er de mensen niet voor! Willen we meer bouwen, dan moéten we die traditionele methoden en procedures durven veranderen. Meer standaardiseren en repeteren. Meer prefab. Maar veel mensen gaan dan steigeren. Huizen van de lopende band? Betekent dat niet eindeloze eenheidsworst en de dood van ruimtelijke kwaliteit? Nee natuurlijk.

Numansdorp, The Netherlands, July 10, 2020: construction site of a row of terrace houses, with prefab concrete walls awaiting finishing under a dramatic sky door Frans Blok (bron: Shutterstock)

‘Numansdorp, The Netherlands, July 10, 2020: construction site of a row of terrace houses, with prefab concrete walls awaiting finishing under a dramatic sky’ door Frans Blok (bron: Shutterstock)


Vroeger waren prefabwoningen vaak uniform en standaard, vaak ook in de goedkoopste segmenten en dus kwalitatief niet super. Maar bij de huidige aanbieders zie je dat prefab ook mooi en kwalitatief hoogwaardig kan zijn en dat er veel variatie mogelijk is. Prefab is ook nog eens duurzaam, door minder bouwafval, zorgvuldiger gebruik van grondstoffen, minder overlast en stikstofemissie tijdens de bouw. Meer, sneller en betaalbaarder wonen kan met prefab, maar om de prefabrevolutie te laten slagen moeten wij het willen toepassen.

Het tweede voorbeeld is tijdelijkheid. We bouwen in Nederland ‘voor de eeuwigheid’. Als eeuwigheidswaarde je ambitie is, is het misschien niet vreemd dat de gemiddelde voorbereidingstijd voor een nieuw woningbouwproject in Nederland inmiddels 10 jaar bedraagt. Zelfs áls we vandaag veel meer bouwlocaties aanwijzen, dan staan daar pas na 2030 huizen. If we do what we did…

Vanuit die eeuwigheidsgedachte is ‘tijdelijk bouwen’ iets ‘tussentijds’, dat snel plaats moet maken voor wat we dan ‘permanent’ noemen. Ook wordt tijdelijk geassocieerd met ‘kwalitatief inferieur’. Iets wat tijdelijk is, kan bijna niet duurzaam zijn. Toch is dat wel zo.

Misschien ervaren wij die crisis nog niet allemaal zelf, maar er zijn driehonderdduizend huishoudens die geen eigen huis hebben en minstens evenzoveel met onverantwoord hoge woonlasten

Juist als je wilt bouwen voor de eeuwigheid, is goed inzicht in toekomstige behoeften een voorwaarde. Maar die toekomst laat zich steeds lastiger voorspellen. Met alle onzekerheid over bijvoorbeeld migratie, technologie en klimaat: wie weet hoeveel mensen er over 20 jaar in Nederland wonen en hoe en waar? Juist vanwege de ongekende toekomst is een echt duurzame invulling van de ruimte per definitie tijdelijk. Misschien een jaar, misschien 15 of 50, maar zeker niet die eeuwigheid waar we nu voor plannen. En die zoveel tijd kost.

Waarom bouwen we niet al veel vaker tijdelijk? Net als bij modulair bouwen staat wat we kennen uit het verleden een toekomstige verandering in de weg. Veel aanbieders van tijdelijke concepten kunnen kwalitatief hoogwaardige, duurzame en mooie woningen neerzetten. Voorwaarde is wel dat de exploitatietijd lang genoeg is. Om zulke projecten rond te rekenen moet je denken aan 30 jaar. De wet biedt die ruimte, de producten zijn er, maar veel gemeenten durven het nog niet aan. Doodzonde. Meer, sneller en betaalbaarder wonen kan met tijdelijke woningen, maar om tijdelijkheid te laten slagen moeten wij het willen toepassen.

Nieuwbouw in Ede door Bennekom (bron: Shutterstock)

‘Nieuwbouw in Ede’ door Bennekom (bron: Shutterstock)


Een derde terrein waarop we moeten bewegen, is de huurmarkt. En dan vooral de ‘vrije huursector’. In Nederland is dat nu ongeveer 8 procent van de woningvoorraad. De rest is koop en sociale huur. Tegenwoordig geven veel mensen aan dat ze liever niet huren, maar vind je het gek?

Decennialang is het overheidsbeleid gericht op stimuleren van koop. Kopen en sociale huur worden in feite gesubsidieerd, vrije huur niet. Het beleid van de afgelopen decennia heeft vrije huur minder aantrekkelijk gemaakt. Recente maatregelen gericht op beleggers doen daar nog een schepje bovenop. Straks kunnen mensen die willen huren bijna nergens meer terecht. Maar bij neutraler beleid zou een veel grotere vrije huursector een heel logisch onderdeel zijn van een gezonde woningmarkt. Een flexibele eigendomsvorm voor heel veel uiteenlopende doelgroepen. Een remedie tégen scheefwonen en vóór doorstromen. Een bijdrage aan leefbare wijken en een ongedeelde stad.

“If we do what we did, we get what we got.” En “what we got” is een crisis. Misschien ervaren wij die crisis nog niet allemaal zelf, maar er zijn driehonderdduizend huishoudens die geen eigen huis hebben en minstens evenzoveel met onverantwoord hoge woonlasten. Al die mensen verdienen een fijn en betaalbaar huis, maar die huizen komen er niet “if we do what we did”. Het moet anders. Als we willen dat de woningmarkt beweegt, moeten we zelf bewegen.


Deze column is uitgesproken tijdens het SmartBuilds Webinar op 12 december 2022.


Cover: ‘Hans-Hugo Smit Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Matthijs van Roon)


Hans-Hugo Smit door Fotograaf (bron: LinkedIn)

Door Hans-Hugo Smit

Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.


Meest recent

New York - June 2, 2018: A view down a busy avenue street, People walk on busy streets door Helen89 (bron: shutterstock)

Meer ruimte voor de voetganger is goed voor de stad, maar vergroot ook de ongelijkheid

Amerikaanse onderzoekers concluderen: krijgt de voetganger de ruimte, dan wordt een wijk aantrekkelijker en stijgen de vastgoedprijzen. Alleen groeit daarmee ook direct de sociale ongelijkheid in de steden.

Onderzoek

8 februari 2023

Haan & Laan door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)

Veenendaal Oost in de Gelderse Vallei: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan & Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. Dit keer brengen zij een bezoek aan Veenendaal Oost: “Een saaie naam: Veenendaal Oost, maar aangenaam om te wonen”.

Uitgelicht
Casus

8 februari 2023

Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: view across a lake with reeds-lined banks towards a modern neighbourhood with mailnly brick housing in IJburg district door Frans Blok (bron: shutterstock)

Leren van Vinex: de toegevoegde waarde van functiemenging en bereikbaarheid

Voor we aan een grote nieuwe opgave beginnen, is het goed achterom te kijken – en te leren van het vorige project. Vastgoedexpert Teun van der Meulen blikt terug op het Vinex-tijdperk om lessen te trekken voor de huidige woningbouwopgave.

Onderzoek

7 februari 2023