Vinex-wijk door Martin Bergsma (bron: Shutterstock)

Gebiedsontwikkeling in tijden van onzekerheid 3: hoe bouwen publiek en privaat samen voldoende woningen?

24 januari 2023

4 minuten

Analyse Volwassen kinderen die in 2030 massaal noodgedwongen bij hun ouders inwonen. Dit toekomstbeeld wordt steeds waarschijnlijker. Door vertraging in de woningbouw zijn de geplande 900.000 nieuwe woningen van Hugo De Jonge in 2030 nu al een illusie. Alleen grootschalige woningbouwlocaties aan de stadsranden bieden volgens adviseur Pieter van der Heijde een oplossing voor de woningnood. De locaties moeten in een nauwe samenwerking tussen overheid en bouwsector tot stand komen. Een dergelijke aanpak biedt namelijk schaalvoordelen; meer efficiency, lagere kosten én een versnelling van de woningbouw als gevolg.

Om het woningtekort in 2030 tot een acceptabel niveau terug te brengen, zijn er 900.000 nieuwe woningen nodig. Dat zijn er 100.000 per jaar. Maar volgens het CBS worden er veel minder woningen per jaar gerealiseerd. Medio november 2022 stond de teller van het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen pas op 48.000. Door toename van de bouwkosten, stijging van de rente en afname van de verkoopprijzen neemt de woningbouw alleen nog maar verder af. Ook de problemen op het gebied van stikstof en klimaat remmen de woningbouw. Het geplande aantal woningen is in de praktijk niet haalbaar, met substantiële woningnood tot gevolg.

Over de serie 'Gebiedsontwikkeling in tijden van onzekerheid'

Iedereen in het vakgebied beaamt dat we in een andere situatie zitten dan 2008, toen de financiële crisis een fikse recessie inluidde. Veel gebiedsontwikkelingen kwamen destijds tot stilstand. Welke lessen hebben we daarvan geleerd en wat is er nu precies anders? Of gaat het ons weer overkomen? In de reeks ‘Gebiedsontwikkeling in tijden van (on)zekerheid’ analyseren experts wat professionals in gebiedsontwikkeling kunnen weten én doen om de komende periode gestaag aan onze leefomgeving te blijven werken. Dit is de derde aflevering, hier leest u de eerste en de tweede aflevering. Schroom niet om mee te doen in deze serie, gastbijdrages zijn van harte welkom! Zo houden we het debat over dit urgente thema gaande.

De vertraging in de woningbouw komt voort uit overheidsbeleid om in bestaand stedelijk gebied te bouwen. Voor het groene karakter van Nederland is dit belangrijk, maar het vergroot wel de complexiteit. Zo zijn veel van de woningbouwlocaties nu nog vol in bedrijf, zoals bijvoorbeeld Haven-Stad in Amsterdam (met 40.000 tot 70.000 geplande woningen). Daarnaast is in binnenstedelijk gebied de weerstand van de bevolking en ondernemers tegen nieuwe woningbouwprojecten vaak fors.

Stapeling van eisen

Een ander probleem is dat woningbouw aan steeds meer eisen moet voldoen zoals op het gebied van duurzaamheid en betaalbaarheid. Op zich terecht, maar de stapeling van ambities en wetgeving leidt wel tot stroperige procedures. Ook is een toenemend aantal gemeenten en provincies huiverig om bedrijfsterreinen te transformeren naar wonen; ook voor de werkfunctie moet plek blijven in de stad.

Een derde probleem is dat gemeenten, om risico te vermijden, weinig grond aankopen. Dit leidt tot versnippering waarbij iedere woningbouwlocatie een eigen arbeidsintensieve procedure moet doorlopen. Tot slot werken de overheid en private partijen onvoldoende effectief en in vertrouwen samen. De bouwsector wordt te laat in de planontwikkeling betrokken waardoor veel kennis en kunde onbenut blijft.

Ook zijn de grondprijzen op uitleglocaties lager dan in bestaand stedelijk gebied, waardoor per saldo de haalbaarheid van woningbouwprojecten toeneemt

Om het gewenste aantal van 900.000 woningen te realiseren, is het noodzakelijk op te schalen in nauwe samenwerking tussen overheid en bouwsector. Die opschaling vindt plaats door naast woningbouw in bestaand stedelijk gebied tevens grote woningbouwlocaties aan de stadsranden te ontwikkelen. Om de natuur te sparen doen we dat in hoge dichtheid, rond halten van openbaar vervoer. Deze dienen, onder regie van Rijk en provincies, in nauwe samenwerking tussen gemeenten, projectontwikkelaars en beleggers tot stand te komen. Hierbij dienen overheidstaken te worden gedelegeerd aan projectorganisaties waarin zowel de gemeente als de projectontwikkelaars deelnemen. Deze publiek-private samenwerking kan vervolgens de gewenste gronden aankopen en woningen ontwikkelen, waarbij in één keer de ruimtelijke procedures worden doorlopen.

Minder complex dan in de stad

Deze beproefde aanpak biedt verschillende voordelen. Allereerst is bouwen op uitleglocaties minder complex dan in bestaand stedelijk gebied. Daarnaast ontstaan er schaalvoordelen omdat er meer woningen in een keer ontwikkeld worden. De kosten per woning nemen hierdoor af. Ook zijn de grondprijzen op uitleglocaties lager dan in bestaand stedelijk gebied, waardoor per saldo de haalbaarheid van woningbouwprojecten toeneemt. Door gemeentelijke taken te delegeren aan een projectbureau met een duidelijke opdracht en mandaat staat de woningontwikkeling op meer afstand van de ambtelijke organisatie. Dit vergroot de efficiency en slagvaardigheid.

Een projectbureau maakt het ook gemakkelijker om als gemeente samen te werken met projectontwikkelaars en beleggers. Dit is cruciaal voor de investeringskracht waardoor het actief aankopen van grond minder risicovol is. Bovendien wordt zo de marktkennis van de private sector optimaal ingebracht.

Vinex-wijk in Amersfoort door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)

‘Vinex-wijk in Amersfoort’ door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)


Tezamen leidt dit alles tot minder stroperigheid, lagere kosten, meer zekerheid voor investeerders, betere samenwerking en daarmee tot de gewenste versnelling. Dit bleek duidelijk in de Vinex-periode toen met behulp van grote woningbouwlocaties tussen 1995-1998 wél rond de 100.000 woningen per jaar tot stand kwamen. Een nadeel van uitleglocaties is dat deze dichter bij Natura-2000 gebieden kunnen liggen waardoor natuurwaarden en stikstof complicaties kunnen veroorzaken. Om dit zoveel mogelijk te voorkomen is een goede locatiekeuze cruciaal.

Krappe arbeidsmarkt

Gelijktijdig woningen ontwikkelen in bestaand stedelijk gebied en aan de stadsranden lijkt misschien veel van het goede voor zowel de woningproductie als de beschikbare ambtelijke capaciteit. Maar voor de totale woningproductie is deze simultane aanpak alleen maar goed. Allereerst biedt het een concrete oplossing voor het benodigde aantal woningen in 2030. Maar ook in de periode tot 2040 zijn er nog veel nieuwe woningen nodig. Voor wat betreft de huidige krappe arbeidsmarkt bieden de schaalvoordelen grote voordelen voor een efficiënte inzet van de beschikbare capaciteit. Ook voor de woningontwikkeling in bestaand stedelijk gebied kunnen opschaling en de inzet van projectbureaus een oplossing bieden.

Meer investeringskracht

Samengevat: grootschalige woningbouwlocaties aan de stadsranden leveren een belangrijke bijdrage aan het versnellen van de woningbouw. Met name door de schaalvoordelen en lagere kosten. Een nauwe samenwerking tussen overheid en bouwsector vergroot de investeringskracht en zorgt voor een optimale inbreng van marktkennis. Samen met de binnenstedelijke woningbouwproductie dragen de publiek-private uitleglocaties zo bij aan een verkleining van het woningtekort. Hierdoor kunnen onze volwassen kinderen in 2030 in een eigen huis wonen.

De stadsranden staan al weer enige tijd in de belangstelling in relatie tot de verstedelijkingsopgave. In najaar 2020 werden bijvoorbeeld de resultaten van het Stadsranden-lab gepresenteerd bij Pakhuis De Zwijger. Vijf ontwerpteams lieten tijdens de Dag van de Stadsrand zien waar kansen en belemmeringen liggen.


Cover: ‘Vinex-wijk’ door Martin Bergsma (bron: Shutterstock)

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.


Portret - Pieter van der Heijde

Door Pieter van der Heijde

Pieter van der Heijde is oprichter van Bureau Stedelijke Planning.


Meest recent

New York - June 2, 2018: A view down a busy avenue street, People walk on busy streets door Helen89 (bron: shutterstock)

Meer ruimte voor de voetganger is goed voor de stad, maar vergroot ook de ongelijkheid

Amerikaanse onderzoekers concluderen: krijgt de voetganger de ruimte, dan wordt een wijk aantrekkelijker en stijgen de vastgoedprijzen. Alleen groeit daarmee ook direct de sociale ongelijkheid in de steden.

Onderzoek

8 februari 2023

Haan & Laan door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)

Veenendaal Oost in de Gelderse Vallei: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan & Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. Dit keer brengen zij een bezoek aan Veenendaal Oost: “Een saaie naam: Veenendaal Oost, maar aangenaam om te wonen”.

Uitgelicht
Casus

8 februari 2023

Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: view across a lake with reeds-lined banks towards a modern neighbourhood with mailnly brick housing in IJburg district door Frans Blok (bron: shutterstock)

Leren van Vinex: de toegevoegde waarde van functiemenging en bereikbaarheid

Voor we aan een grote nieuwe opgave beginnen, is het goed achterom te kijken – en te leren van het vorige project. Vastgoedexpert Teun van der Meulen blikt terug op het Vinex-tijdperk om lessen te trekken voor de huidige woningbouwopgave.

Onderzoek

7 februari 2023