In het Houtense dorp ’t Goy zetten bewoners zelf een gebiedsontwikkeling in gang

Het is een klein, landelijk dorp met krap 700 inwoners in het zuidoosten van de gemeente Houten in de provincie Utrecht. In ’t Goy is de sfeer gemoedelijk, kent men elkaar en wordt er nog gegroet op straat. Naast één school en één kerk bruist het er van verenigingen, het geeft blijk van het zelfvoorzienende vermogen van de bewoners. Volgens bewoner Hans Miltenburg is men er wel tevreden: “Het is behoorlijk saamhorig, we letten een beetje op elkaar.”

Miltenburg is samen met enkele andere dorpsbewoners bestuurslid van Stichting Mooi ’t Goy, door bewoners opgericht in 2016. Het orgaan is bedoeld als klankbordgroep om de belangen van bewoners te vertegenwoordigen en een gesprekspartner te vormen voor de gemeente over beleidsplannen voor het dorp. Enkele jaren geleden begon de stichting samen met bewoners aan het in kaart brengen van een toekomstvisie voor het dorp in 2050. Uit deze visie bleek: voor bewoners had het bouwen van voldoende woningen prioriteit.

‘t Goy mag dan wel een klein dorp zijn, volgens Miltenburg is de urgentie van een nieuwe woningbouwimpuls hoog. De laatste gebiedsontwikkelingen in het dorp dateren nog uit de jaren tachtig van de vorige eeuw, sindsdien gebeurde er weinig. Het gebrek aan nieuwe woningen zorgt nu voor schaarste: jongeren die graag in het dorp willen blijven, vinden geen starterswoning. Ook voor senioren is het lastig om een toekomstbestendige woning te vinden. En het dorp mist een duidelijke dorpskern waar men elkaar kan ontmoeten.

Zelf opstarten

Omdat nieuwbouw voor het dorp vanuit de gemeente uitbleef, ging de bewonersstichting zelf aan de slag met het opstellen van een woningbouwplan. Eerst sprak zij de lokale wethouder aan om op provinciaal niveau de urgentie voor nieuwe woningen aan te kaarten. De provincie had al beleidsplannen liggen om kleine dorpskernen in Utrecht ‘vitaal’ te houden door maximaal 50 woningen per dorp toe te voegen. Mooi toeval dus.

De stichting kreeg daarom via de provincie groen licht van de wethouder om zelf een plan voor om en nabij 50 woningen samen te stellen. Zij leende geld van de lokale kerk om Nick van Garderen van Bcity architecten en Jolanda van Looij (landschapsarchitect bij MooiSticht) in te huren om het masterplan voor het wonen verder uit te werken. Gebaseerd op gesprekken met bewoners en de belangen die zij deelden, werkte de stichting aan een woonprogramma, afgestemd op de wensen in het dorp. Later nodigde de stichting ook de gemeente en de provincie uit om rond de tafel te gaan en gezamenlijk het masterplan verder uit te werken. De gemeente nam daarbij het formele proces op zich, zoals het uitwerken van het bestemmingsplan en de selectie van de projectontwikkelaar.

“Uit die gezamenlijke sessies kwamen oorspronkelijk vier plannen voort,” zegt Miltenburg. “Die hebben we aan het dorp voorgelegd en geluisterd naar wat bewoners ervan vonden. Vervolgens hebben we die feedback verwerkt en tijdens een volgende bewonersbijeenkomst twee plannen gepresenteerd. Ook daarop is commentaar geleverd en het is uitgewerkt tot één laatste plan. Door die actieve betrokkenheid van bewoners stond vrijwel het hele dorp achter het uiteindelijke plan.” Zo werd na minder dan een half jaar in april 2022 het definitieve plan gemaakt.

In de tussentijd vroegen de bewoners de grondeigenaar van het beoogde stuk land voor de nieuwbouw – en tevens een bewoner van het dorp – om te wachten met de verkoop totdat de plannen rond waren. De grond werd verkocht aan ontwikkelaar De Bunte Vastgoed, maar de gemeente Houten stelde voorwaarden voor het nieuwbouwprogramma: “In ons plan zijn wij heel duidelijk geweest over het type woningen en de betaalbaarheid. De gemeente stelde hier een harde eis aan de ontwikkelaar: als je hier niet aan voldoet, wordt er niet gebouwd,” aldus Miltenburg.

Sociaal voor het dorp

Dit lange proces resulteert dus in een succes: volgend jaar worden 54 woningen aan het dorp toegevoegd in de nieuwe wijk Kerkzicht. Tijdens een informatieavond deze zomer werden de definitieve plannen aan bewoners van het dorp gepresenteerd. In een gedeeld gebouw met de uitstraling van een boerderij komen zes vrije sector huurwoningen voor senioren. Er worden zes sociale huurwoningen toegevoegd, vijftien betaalbare koophuizen en dertien vrije sector koophuizen. Bijzonder zijn de veertien sociale koophuizen die zo’n 25 procent onder de marktprijs worden verkocht. Zelfs bij een toekomstige waardestijging zal de verkoopprijs van deze woningen 75 procent van de daadwerkelijke waarde bedragen, om zo ook dan de betaalbaarheid te garanderen. Door het verleggen van de centrale verkeersweg, ontstaat een dorpskern waar ruimte is voor horeca en een ontmoetingsplek.

Hoewel het definitieve plan er al in 2022 lag, hadden de betrokken partijen nog drie jaar nodig om de voorwaarden van bewoners te waarborgen en juridisch te verankeren. Zo was een belangrijke wens dat de nieuwbouw naar bewoners uit het dorp ging, of bewoners met een sterke affiniteit met het dorp. Die voorrangsregeling op alle segmenten woningen moest juridisch worden voorbereid, omdat het afwijkt van de normale gang van zaken.

Het succes van dit bewonersinitiatief mag dan nu wel groot gevierd worden, de weg ernaartoe was ook complex en uitputtend. Mooi ’t Goy heeft volgens Miltenburg veel medewerking gehad van de gemeente Houten, door een duidelijk contactpersoon aan te stellen die het proces faciliteerde. Niettemin vormde het project voor de bewoners een flinke uitdaging. “Je moet echt veel tijd en energie hebben. Wij spraken als stichting vaak met elkaar af en er is veel onderling onderhandeld maar ook met de architecten en overheden. Tussen die gesprekken door werkten we de plannen verder uit. Maar vooral moet je van het dorp houden en de belangen van de bewoners willen vertegenwoordigen, niet die van de leden van de stichting.”

Volgens Miltenburg zouden gemeenten deze proactieve bewonersinitiatieven beter financieel tegemoet kunnen komen. “Wij hebben geluk gehad dat we 50 duizend euro konden lenen van de kerk om onze architecten te betalen. Een buurgemeente had ook dit plan, maar kreeg het geld niet bij elkaar geharkt. Eigenlijk zouden gemeenten ons hierin kunnen ondersteunen, want wat is 50 duizend euro voor een gemeente? Nu is het toch vaak: het kost geld dus we doen het niet.”

Bovendien is de oproep van Miltenburg: Zie het werk van bewoners niet alleen als een lieflijk initiatief maar erken dat zij ook verantwoordelijkheden op zich kunnen nemen die normaal bij de gemeente liggen. Bewoners in kleinere dorpen die vrijwillig hun tijd in het samenstellen van een plan steken, zou de gemeente een hoop kosten besparen. Minder kosten bijvoorbeeld voor stedenbouwkundig onderzoek en een uitgebreid participatieproces hoeft ook niet meer worden ingericht. “Een plan gemaakt door bewoners rekent altijd op veel draagvlak, dat is makkelijk te presenteren in de gemeenteraad. Daar kan je weinig op tegen hebben.”