Bijeenkomst de Kracht van Groen Dichterbij, participatie door Sebastiaan ter Burg (bron: Flickr)

Investeren in omgevingsparticipatie betaalt zich ook financieel uit

22 februari 2022

6 minuten

Onderzoek
Participatie, kost dat nou enkel geld en tijd? Of zorgt het juist voor een betere en efficiëntere gebiedsontwikkeling? Uit het afstudeeronderzoek van Robin Meijer blijken de kosten voor participatie een tienvoud lager dan de financiële gevolgkosten uit vertragende procedures als je het niet doet.

Omgevingsparticipatie is een breed onderzocht onderwerp. Hoe kunnen we deze het beste aanpakken, vormgeven en inzetten in een gebiedsontwikkeling? Vanuit het perspectief van projectontwikkelaars en andere marktpartijen is er echter nog weinig bekend over de financiële impact van omgevingsparticipatie op projecten. Zo legden TU Delft-onderzoeker Wouter Jan Verheul en consorten vorige maand uit waarom marktpartijen zich kunnen of moeten wagen aan het initiëren van omgevingsparticipatie. Maar wat levert dat uiteindelijk financieel op in het eindresultaat van een project?

Voor zijn TU Delft-master Management in the Built Environment studeerde Robin Meijer af op de financiële impact van omgevingsparticipatie op gebiedsontwikkeling. Hij deed dit onderzoek in samenwerking met AM Gebiedsontwikkeling. Het volledige onderzoek is te vinden op de website van de TU Delft.

Dat omgevingsparticipatie steeds meer aandacht krijgt, in het bijzonder vanuit marktpartijen, heeft onder andere te maken met de aanstaande Omgevingswet. Deze stelt op papier strengere eisen aan de vergunningsindiener voor omgevingsparticipatie. De wettelijke noodzaak is daarmee deels duidelijk. Maar zijn er ook redenen waarom een ontwikkelaar hier zélf mee aan de slag wil?

Het antwoord is simpel: investeren in omgevingsparticipatie is een no-brainer om ‘gewoon’ te doen. De bevindingen van mijn onderzoek zijn namelijk samen te vatten in één zin: aandacht is een wettig betaalmiddel. Doe dat dus vaker, doe het oprecht, wees transparant en zie het vooral als een lange-termijninstrument voor gebiedsontwikkeling. Want wie op zoek is naar (financieel) gewin voor op de korte termijn, zoals verhoogde commerciële verkoopwaarde of draagvlak voor realisatie, zal vooral tegenstand oogsten.

De drie belangrijkste adviezen voor ontwikkelaars:

  1. Timing en betrokkenheid zijn heel belangrijk
  2. Verwachtingsmanagement en oprechtheid zijn gedurende het proces geboden om zo misconcepties later te voorkomen
  3. Niet alle belangen die bij participatie naar voren komen zijn verenigbaar, en dus zal omgevingsparticipatie ook niet alle discussies helpen voorkomen.

Robuuster maken

Om tot deze resultaten te komen is, heb ik een belangrijke tweedeling gemaakt in het onderzoek. Ten eerste onderzocht ik wat de hoogte is van de kosten die gemaakt worden voor participatie en de daaruit volgende planaanpassingen, inclusief de kosten voor juridische processen en de gevolgkosten hiervan. Dit zijn primaire (directe) en secundaire (indirecte of gevolg)kosten. Ten tweede keek ik naar hoe omgevingsparticipatie kan bijdragen aan het voorkomen van deze vertragende juridische processen. Zo kreeg ik een beeld van hoe en in welke mate omgevingsparticipatie daadwerkelijk een positief effect kan hebben op het financiële eindresultaat van een ontwikkeling.

Het eerste deel van het onderzoek voerde ik uit via een financiële analyse van zeven projecten van AM Gebiedsontwikkeling. De selectie van deze casussen is bewust zeer breed en divers gemaakt, om zo een breder inzicht te krijgen in de hoeveelheden en impact van deze kosten. Daarnaast heb ik zowel ‘paradepaardjes’ voor goede participatie als ‘participatiemissers’ opgenomen.

Tegenstand vanuit de omgeving is met 90 procent veruit de hoogste kostenpost

De resultaten van deze analyse zijn zeer opvallend. Het opzetten en uitvoeren van een participatieproces vraagt om een betrekkelijk lage investering, zeker als men het vergelijkt met de kosten die het kan voorkomen. Gemiddeld zijn de investeringskosten in participatie een tienvoud lager dan de schades door vertraging (dus de gevolgkosten van juridische processen, ofwel de kosten gemoeid met de vertraagde start van de bouw of oplevering van een project). Dit resultaat zet de reguliere argumenten van ontwikkelaars kracht bij om participatie in te zetten, zoals ‘robuuster’ maken van het project, het beter laten aansluiten bij de bestaande context, en vooral om in transparantie te handelen in een bestaand complex netwerk van mensen, plekken en bebouwing.

Door de financiële analyse ontstond ook inzicht in de kosten die gemoeid zijn met vertragingen die ontstaan door tegenstand vanuit de omgeving. Deze kosten bleken van alle posten veruit het hoogst, goed voor 90 procent. Deze kosten kun je dus potentieel voorkomen door via een gedegen participatieproces de tegenstand voor een project te minimaliseren.

Beter inspelen

Het tweede deel van mijn onderzoek richtte zich op hoe omgevingsparticipatie kan bijdragen aan een soepeler ontwikkel- en vergunningsproces, met minder tegenstand en vertraging. Deze analyse voerde ik uit door een gebiedsontwikkeling vanuit twee perspectieven te bekijken: dat van de omgeving en participanten, en dat van de ontwikkelaar zelf. Hierbij bleek dat vooral voor de omgeving van het project transparantie een belangrijk aspect is.

Slimcity sessie, vorm van participatie door Sebastiaan ter Brug (bron: Flickr)

‘Slimcity sessie, vorm van participatie’ door Sebastiaan ter Brug (bron: Flickr)


Simpel gezegd maakt die omgeving zich zorgen over de gevolgen van wat er in de spreekwoordelijke achtertuin gebeurt. Dit is volstrekt logisch, want zo’n ontwikkeling heeft impact op de persoonlijke woonsituatie van omwonenden, of zelfs de waarde van het eigen huis. Transparant en oprecht handelen, met daarbij de passende mate van invloed die omwonenden kunnen uitoefenen, beperkt deze potentiële tegenstand bij een project en zorgt zodoende voor minimale gevolgkosten later in het project.

Daarnaast kwam bij dit onderzoeksdeel een andere belangrijke bevinding aan het licht. Omgevingsparticipatie moet je niet zien als een eenmalige activiteit aan het begin van het ontwikkelproces. Een (gefaseerd) project dat over meerdere jaren loopt heeft namelijk door de tijd heen niet alleen te maken met interne veranderingen, maar ook met externe. Hierdoor verandert de context van een project, waardoor behaalde resultaten uit omgevingsparticipatie in het verleden geen garanties bieden voor de toekomst - en al helemaal niet als de inhoud van het project ook is veranderd.

Slimcity bijeenkomst, vorm van participatie door Sebastiaan ter Brug (bron: Flickr)

‘Slimcity bijeenkomst, vorm van participatie’ door Sebastiaan ter Brug (bron: Flickr)


In aanvulling hierop geldt voor omgevingsparticipatie: oefening baart kunst. Naarmate je het meer oppakt en tot een vast onderdeel maakt van het ontwikkelproces, zul je beter met de omgeving leren omgaan. Zowel de inbreng als de resultaten worden voorspelbaarder, waardoor je hier beter op kan inspelen in vervolgprojecten.

Privaat én publiek?

Op basis van dit onderzoek doe ik een aantal belangrijke handreikingen. Ten eerste: zowel voldoende ‘beweegruimte’ voor de participant als informatievoorziening in het proces is enorm belangrijk. Een combinatie van participatie (of zelfs co-creatie) en informeren kan eenvoudig ingebracht worden in de tijdlijn van een ontwikkelproces. Ga daarom vroeg in het ontwikkelproces met de omgeving om tafel om input op te halen. Hierdoor raakt de omgeving vanaf het begin af aan betrokken, wat kan voorkomen dat zij een plan later alsnog ‘overhoop gooit’. Naarmate het plan verder uitgewerkt wordt (op basis van zowel de belangen van de ontwikkelaar en andere ontwikkelende partijen, als de input van de participanten), kun je overgaan op informatievoorziening.

Ten tweede: is er sprake van een langlopende gefaseerde gebiedontwikkeling, dan is het aan te raden om gedurende het project eens in de zoveel jaar nog een participatiesessie in te plannen. Net als het project zelf verandert de omgeving ook. Het risico bestaat dat nieuwe omwonenden die er tussentijds bij zijn gekomen, zich buitengesloten voelen en overgaan tot juridische stappen.

Waarom moet in de nieuwe Omgevingswet de ontwikkelaar per se ‘alleen’ aan participatie doen?

Verder is de context van deze resultaten van belang. Zo leidt momenteel een vertraging in de ontwikkeling niet per se tot minder winst. De prijs van de woningen stijgt namelijk soms sneller dan de kosten gemoeid met vertraging. Maar hier zit ook een maatschappelijk haakje aan: minder woningen die minder snel op de markt komen, versterken het huidige tekort alleen maar. Bovendien kan in economisch mindere tijden (zoals de crisis van 2011) vertraging er ook voor zorgen dat projecten in de ijskast belanden.

Ook is het goed om rekening te houden met de ‘participatie-paradox’. Dit is de neiging van omwonenden van een project om van zich te laten horen op het moment dat een ontwikkelaar invulling wil geven aan een recent vastgesteld bestemmingsplan. Meerdere van de partijen die ik sprak, gaven aan dat gemeenten soms niet transparant handelen bij bestemmingsplanwijzingen. Omwonenden weten daardoor niet van deze vaststellingen af of maken zich geen zorgen, totdat de ontwikkelaar om de hoek komt kijken en concrete plannen presenteert. Burgers hebben daardoor soms de neiging om de ontwikkelaar te wantrouwen, terwijl die enkel invulling geeft aan een door de gemeente vastgesteld bestemmingsplan.

Dit werpt ook meteen de vraag op (zeker met het oog op het belang van transparantie en oprecht handelen) waarom in de nieuwe Omgevingswet de ontwikkelaar per se ‘alleen’ aan participatie moet doen. Kan hierbij niet ingezet worden op een samenwerking tussen de private en publieke sector?


Cover: ‘Bijeenkomst de Kracht van Groen Dichterbij, participatie’ door Sebastiaan ter Burg (bron: Flickr)

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.


Robin Meijer door Fotograaf (bron: LinkedIn)

Door Robin Meijer

Projectontwikkelaar bij AM Gebiedsontwikkeling


Meest recent

Windmolenpark Nederland door Fokke Baarssen (bron: Shutterstock)

De toekomst van de RES: 'Na het uitspreken van ambities, moeten we de energietransitie nu waarmaken'

De energietransitie is actueler en urgenter dan ooit, maar hoe leid je zo’n verandering in deze turbulente tijd in goede banen? Kristel Lammers, directeur Nationaal Programma RES, maakt de balans op. “We moeten het met elkaar doen.”

Persoonlijk

4 oktober 2022

Park 070, Voorburg door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)

Drie keer circulaire gebiedsontwikkeling in de praktijk

Gebiedsontwikkelaar BPD geeft op verschillende plekken in Nederland vorm aan circulaire gebiedsontwikkeling. Journalist Marc Mijer ging kijken in Breda, Voorburg en Eindhoven en brengt de nieuwe praktijk in beeld.

Casus

4 oktober 2022

Gemeente Nieuwegein door Jan Buteijn (bron: Gemeente Nieuwegein)

City Nieuwegein: binnenstad groeikern wordt duurzame oase

Nieuwegein staat voor een ingrijpende transformatie van het stadshart. Met de ambitieuze plannen won de gemeente de SKG Publieksprijs voor duurzame gebiedsontwikkeling. Joost Zonneveld spreekt met Guus Govaart en Marco van Hedel over de voortgang.

Casus

3 oktober 2022