Juichen over de residuele grondwaarde, doe het wel gepast

Het is fijn dat een grote groep Kamerleden tegen speculatie en vóór versnelling heeft kunnen stemmen, maar verandert dit nu echt wat aan de praktijk? Ik waag het te betwijfelen. De suggestie wordt gewekt dat allerlei grondeigenaren nu (veel) méér betalen dan de residuele grondwaarde en dat dit nu gaat worden aangepakt. Dat lijkt me niet het geval: grondkopers rekenen zelf al residueel. Om de waardestijging van grond (nadat deze de bestemming wonen heeft gekregen) daadwerkelijk ten goede te laten komen aan het plan, moet er veel meer worden geregeld. Dat was hier kennelijk niet de intentie. Ik vrees vooral vertraging, van zowel de bouw als de uitwerking van de motie.

ChristenUnie Pieter Grinwis zegt op LinkedIN over zijn motie: ”Politiek is vaak een kwestie van lange adem. In 1977 viel het kabinet-Den Uyl over de grondpolitiek. Bijna vijftig jaar later stemt een grote Kamermeerderheid voor mijn motie om speculatief hoge grondprijzen tegen te gaan. Een historisch moment dus!” Zijn LinkedIn-post kreeg veel duimpjes, hartjes en klappende handjes, wat natuurlijk altijd fijn is. Het is echter de vraag wat er van deze steunbetuigingen over blijft, als je wat preciezer kijkt naar het voorstel.

Gokken op prijsveranderingen

In de eerste plaats dat hele Den Uyl-verhaal. Het kabinet Den Uyl wilde de gebruikswaarde van grond als basis nemen voor de te betalen grondprijs. En dus juist niet de residuele grondwaarde. Grinwis heeft feitelijk het kabinet Den Uyl 50 jaar na dato opnieuw laten vallen, wat toch een stuk minder historisch klinkt. Een status quo van 50 jaar – we werken al die jaren al ‘residueel’ – wordt min of meer bevestigd. In de tweede plaats die term ‘speculatie’. Speculatie suggereert opportunistisch gedrag bij de kopers. Een speculant is iemand die op korte termijn een zo groot mogelijke winst probeert te behalen door te gokken op prijsveranderingen in de toekomst – om de grond dan weer rap van de hand te doen. Daar komen alle duimpjes en hartjes vandaan.

Echte speculatie bestaat, maar de nieuwe grondeigenaren zijn meestal partijen die grond aankopen op basis van de verwachtingswaarde van die grond – door een geplande bestemmingswijziging. Dat is geen gokken en dat is geen korte termijn, want de betrokken partijen weten dat een gemiddelde gebiedsontwikkeling in Nederland jaren duurt. Bovendien, die (reële) verwachtingswaarde, de term die de Hoge Raad daar ook voor gebruikt, is op het moment van aankoop al primair residueel! De kernvraag is dan ook nooit óf je de waarde residueel moet bepalen. Feitelijk gebeurt dat al. De kernvraag is wat het moment en de grondslag van die residuele waardebepaling zijn.

We kijken even wat nader naar de gebruikte begrippen. Grinwis bedoelt met de ‘residuele grondwaarde’ de residuele waarde van ruwe bouwgrond, waar op gebouwd kan gaan worden. Dat betekent dat bij de kosten ook rekening moet worden gehouden met de grondkosten: de kosten van het bouwrijp maken en de inrichting van het openbaar gebied (zie schema).

Stel: iemand heeft tien jaar geleden een weiland gekocht en betaalde op basis van een residuele benadering 150 euro per m2. Zijn rekensom was gebaseerd op een programma van 70 dure koopwoningen en 30 sociale huurwoningen. Die 150 euro klopte destijds precies. Als op dat moment zou worden onteigend, zou de residuele waardering inderdaad op die 150 euro uitkomen. Maar we hebben inmiddels wat vertraging gehad: de woningen moesten allemaal een warmtepomp en zonnepanelen krijgen, de bouwkosten zijn enorm gestegen en de regelgeving is zo veranderd dat naast de 30 sociale huurwoningen 36 betaalbare woningen in het programma moeten worden gerealiseerd. Op basis van die rekensom bedraagt de residuele grondwaarde vandaag nog maar 50 euro per m2. Ergo: de verwachting van de grondeigenaar is niet uitgekomen, door de wetswijzigingen. Volgens de motie-Grinwis is de inbrengwaarde nu dat lagere bedrag. De eigenaar heeft dan gewoon pech zou je zeggen, maar dat is niet het hele verhaal. De grondtransactie gaat namelijk niet meer op vrijwillige basis plaatsvinden. De grondeigenaar kan en zal het verlies van die veranderde verwachting nooit zo maar nemen. En de lagere inbrengwaarde kan alleen kan worden gerealiseerd door onteigening (een instrument dat in zijn geheel in de motie niet aan bod komt).

Dat vraagt een enorme omslag van gemeenten, die in de praktijk het onteigeningsinstrument voor grote ontwikkelingen zelden inzetten, omdat ze het risico te groot vinden. Als je wilt dat de RGW als uitgangspunt helpt, dan is het in ieder geval nodig om in de regelgeving scherp vast te leggen wat de methode en het moment van de waardebepaling zijn. Als die methode er is, dan kan een lagere grondwaardering op termijn bijdragen aan de haalbaarheid van plannen. Maar dat is iets heel anders dan tempo maken. In eerste instantie zal het vooral vertraging opleveren. Daar komt bij dat de motie nu voorstelt de inbrengwaarde te wijzigen, maar niets zegt over de waardering in het onteigeningsrecht! Dat is uiteindelijk toch de stok om mee te gaan slaan. Als die stok niet verandert, verandert er weinig.

Schitterende brug

Het voorbeeld kan ook anders. Stel dat die 150 euro per m2 al was gebaseerd op de zonnepanelen, de hogere bouwkosten en de betaalbare woningen, maar nu heeft de gemeente in het plan een groot park gemaakt en een internationaal fameus ontwerper uitgenodigd om ter plekke een schitterende brug te maken. Daardoor is de feitelijke residuele grondwaarde vandaag ook weer 50 euro geworden. Moet de inbrengwaarde dan 50 euro zijn, of zijn dat park en die brug een hobby van de gemeente – die niet moet worden meegenomen in het plan? Dat lijkt me op zijn minst onduidelijk, maar het is wel een van de kernpunten van de discussie.

De vraag is hoe geoptimaliseerd een plan moet zijn voordat het als basis kan dienen voor de residuele grondwaardeberekening. Dat gaat onderhandelingen op locaties extreem bemoeilijken. En wat gebeurt als een gemeente voor een locatie op eigen grond een extreem lucratief plan maakt, maar op de grond van anderen een heel duur plan (met een dito lage inbrengwaarde)?

Geen simpele uitwerking

Mijn conclusie: de residuele grondwaarde als uitgangspunt nemen betekent niet de realisatie van de droom van het kabinet Den Uyl (die juist de grondwaarde ten goede wilde laten komen aan de plankwaliteit). Een oplossing voor de ‘verwachtingswaarde’ kan het voorstel alleen zijn als je heel precies gaat uitwerken op welk moment en op welke grondslag vervolgens moet worden gerekend. Dat is geen kwestie van een simpele uitwerking. Dat is een politieke discussie op zichzelf, die veel lastiger zal blijken dan deze motie suggereert.

En dan hebben we het nog niet gehad over al die plannen die volgens een residuele benadering überhaupt niet haalbaar zijn. Een plan op een oude bedrijfslocatie die ingrijpend gesaneerd moet worden, of een complex binnenstedelijk plan. Daar kom je met de huidige kwaliteits- en betaalbaarheidseisen al helemaal niet uit. Als je met de residuele grondwaarde als wapen de huidige woningbouw zou willen versnellen dan is deze dimensie – de stapeling van ambities – minstens zo belangrijk. Rijk en gemeenten zouden hun beleidsvoornemens en concrete plannen residueel moeten onderbouwen c.q. vertalen. De grondkoper moet niet meer betalen dan residueel mogelijk, maar het zou handig zijn als de overheid ook niet meer eist dan mogelijk is.

Dan nog een laatste punt over die residuele grondwaarde. De vader van dat begrip is de 19de-eeuwse econoom Ricardo. Zijn stelling was dat de prijs van graan niet wordt bepaald door de prijs van grond, maar andersom. Als graan duur is, wordt grond meer waard. In die zin klopt de politieke toon van het verhaal ook niet. Huizen zijn niet duur omdat er te veel voor de grond betaald is. Er wordt veel voor de grond betaald omdat de huizen duur zijn. De essentie van die redenering is wel dat grond hierin de schaarse productiefactor moet zijn. Alleen dan kan de grondeigenaar de zogenaamde “rent” incasseren. Het is sterk de vraag of die regel vandaag geldt voor woningbouw. In principe zijn er namelijk genoeg locaties om te bouwen, maar we bouwen niet genoeg. De meest schaarse productiefactor is waarschijnlijk de bouwproductie zelf. Als dat zo is, dan kun je beter spreken van de residuele waarde van de heipaal dan van de grond. Verlagen van de inbrengwaarde leidt dan vooral tot duurdere heipalen.