Zwolle Kraanbolwerk door VanWonen (bron: VanWonen)

Kraanbolwerk Zwolle: industrieel geïnspireerd woongebied

7 september 2020

4 minuten

Casus Het gebied Kraanbolwerk hoorde vroeger bij het historische centrum van Zwolle, maar ontwikkelde zich tot zwaar vervuild industriegebied. Toch realiseerden gemeente en VanWonen een complexe gebiedsontwikkeling. Projectontwikkelaars Frida Hoekman en Marcel de Ruiter leggen uit hoe dit gelukt is.

De gebiedsontwikkeling Kraanbolwerk bevindt zich ten noordwesten van het historische centrum van Zwolle, tussen de Thorbeckewal en de Friesewal. Het terrein van circa één hectare vormt de meest westelijke punt van het Noordereiland en is aan drie zijden omgeven door water. Bij aanvang is het voormalige industriegebied zwaar vervuild. Bovendien waren de kades slechts een grondkering, waardoor sprake was van een hoog en sterk fluctuerende grondwaterstand.

Ondanks deze uitdagende situatie heeft VanWonen op deze locatie 127 woningen en appartementen gerealiseerd, gelegen op een ondergrondse stallingsgarage van ruim 180 parkeerplaatsen.

Steegjes en hofjes

Het Kraanbolwerk was vroeger onderdeel van de noordelijke versterking van de stad. De zogenaamde stadskroon (zie afbeelding hieronder) werd aan het begin van de zeventiende eeuw aangelegd. Door de ligging heeft het Kraanbolwerk een unieke positie als schiereiland in de binnenstad. In de zeventiende eeuw was dit de ideale plek om handel te drijven en er industrie te vestigen.

Nadat de vestingwerken op het Kraanbolwerk werden afgebroken, is het gebied getransformeerd naar een handelskade voor Zwolle. Langs de kade van de Thorbeckegracht stonden koopmanshuizen en luxe grachtenpanden en aan de zijde van de Friesewal prijkten pakhuizen. De steegjes en hofjes verbonden beiden kaden.

Historische tekening stadskroon door VanWonen (bron: VanWonen)

‘Historische tekening stadskroon’ (bron: VanWonen)


Al 30 jaar bestond in Zwolle de grote wens van de drie gezamenlijke overheden (gemeente, provincie en rijk) om het industriegebied te herontwikkelen naar een woonplek. In 2010 werden de eerste stappen gezet voor een intentieovereenkomst om het voormalige industriegebied aan te pakken. Nu, 10 jaar, later is het resultaat van deze omvangrijke gebiedsontwikkeling vrijwel afgerond.

Dit begon met de sloop van Schaepman Lakfabrieken en andere fabrieksgebouwen. Het verleden was de inspiratiebron voor de daaropvolgende volledig nieuwe bebouwing. Deze doet, door haar stedenbouwkundige positie, recht aan de historie van de locatie. Ook in architectuur en materiaalgebruik is inspiratie gehaald uit het industriële verleden van pakhuizen, industriële gebouwen en grachtenpanden.

Risico's nemen

In de aanloop naar en gedurende de gebiedsontwikkeling stonden bij de marktpartijen en overheden het gezamenlijke doel voorop: een kwalitatief hoogwaardige aanvulling op de binnenstad. Beide partijen zijn immers gebaat bij een succesvolle ontwikkeling op deze locatie. Ze maakten daarom op voorhand heldere afspraken over de verantwoordelijkheden, de betrokkenheid en de risico’s die zij dragen.

Elke partij doet daarbij waar deze goed in is. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie en is risicodragend voor de uitvoering, sanering en realisatie van de openbare ruimte. VanWonen is verantwoordelijk voor de opstalontwikkeling, afzet en realisatie. Ook neemt de ontwikkelaar het risico om te beginnen met het bouwen van de eerste fase, ondanks een heel laag voorverkooppercentage vanwege onder meer de crisis en de lange doorlooptijd van het project.

Geen enkele zienswijze

Een belangrijke partij tijdens de ontwikkeling van het project is de Klankbordgroep Kraanbolwerk. Dit is een groep van circa veertig stakeholders: toekomstige bewoners, ondernemers, buurtbewoners, vertegenwoordigers van de lokale schippersvereniging, de vereniging Vrienden van de Stadskern in Zwolle en de stichting Menno van Coehoorn (een vrijwilligersorganisatie die zich inzet voor het behoud van historische verdedigingswerken).

In de beginfase denkt de klankbordgroep mee met het stedenbouwkundig plan dat ontworpen wordt door de gemeente en VanWonen. In een later stadium wordt er mede vanuit de klankbordgroep een adviesgroep met acht mensen samengesteld. Deze adviesgroep waarborgt de (door gemeente, ontwikkelaar en stakeholders) gekozen uitgangspunten en heeft daarom onder andere een adviserende stem bij de keuze voor de architecten. Zo worden ook alle stakeholders meegenomen in het ontwikkelproces. Hierdoor ontstaat zoveel draagvlak dat er geen enkele zienswijze op de bestemmingsplanprocedure is ingediend.

Kraanbolwerk door VanWonen (bron: VanWonen)

‘Kraanbolwerk’ (bron: VanWonen)


Ambassadeurs

Bij de verkoop van het eerste appartementencomplex ‘De Stelling’, ontworpen door KenK, kan het over­grote deel van de klanten de afmeting van hun appartement zelf bepalen. Ook de indeling van de appartementen komt in samenwerking met de klanten tot stand. In latere fasen voorziet een binnenhuisarchitect hen van adviezen om hun wensen te vertalen naar een individuele inrichting van hun woning of appartement. Ook bij de zeven grachtenwoningen bepalen de klanten (in samenwerking met architecten van het bureau 19 Het Atelier) de indeling van hun woning grotendeels zelf.

Verder organiseert VanWonen per fase bijeenkomsten rond een thema, waarbij de klanten elkaar en de ontwikkelaar leren kennen. Zo ontstaat al vroeg een community en worden de klanten ambassadeurs van de gebiedsontwikkeling.

Bijzondere plek

Nu de gebiedsontwikkeling in de laatste afrondende fase is gekomen, beschrijven overheid en markt het project als een gezamenlijke zoektocht naar een haalbare business case. Zo zetten verschillende tegenslagen (zoals de sanering van de grond, verkoop van het appartementencomplex in 2014 tijdens de economische crisis en tegenvallende marktontwikkelingen) de samenwerking bij tijd en wijle onder druk.

Maar doordat zij vroegtijdig heldere afspraken en een duidelijke rolverdeling maakten (zoals over wie de grond zou saneren en wie zou betalen voor het verplaatsen van de overgebleven fabriek), konden onder­linge verschillen opgelost worden. Het Kraanbolwerk is daardoor een kwalitatief hoogwaardige en aantrekkelijke woonomgeving geworden, waarmee Zwolle een bijzondere plek rijker is.


Cover: ‘Zwolle Kraanbolwerk’ (bron: VanWonen)


Frida Hoekman

Door Frida Hoekman

Projectontwikkelaar VanWonen

Marcel de Ruiter

Door Marcel de Ruiter

Projectontwikkelaar en Manager Duurzaamheid & Innovatie bij VanWonen


Meest recent

Deelnemersraad SKG december 2024 door Ineke Lammers (bron: SKG)

De RIA’s bij de SKG Deelnemersraad: van Word via Maps naar Excel

Bij de halfjaarlijkse deelnemersraad van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) stond het instrument van de Regionale Investeringsagenda (RIA) centraal. Zowel publieke, private als maatschappelijke organisaties kunnen hiermee aan de slag.

Verslag

6 december 2024

GO weekoverzicht 5 december 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week met experts in alle soorten en maten

Deze week meldden zich opvallend veel experts met hun inzichten op Gebiedsontwikkeling.nu. Van de juristen aan de SKG-Thematafel tot recensie-experts Haan & Laan en van het Verbond van Verzekeraars tot onze eigen redactie.

Weekoverzicht

5 december 2024

Landgoed Wickevoort Cruquius door AM Gebiedsontwikkeling (bron: AM Gebiedsontwikkeling)

Groen, ruim en duurzaam: op Wickevoort komen mens en natuur samen.

In het groene Cruquius verrijst Wickevoort: een groene wijk met 860 natuurinclusieve woningen. Het oude landgoed krijgt nieuw leven met een focus op gemeenschapsgevoel en houtbouw. Ontwikkelaar AM en de gemeente werken samen.

Onderzoek

5 december 2024