platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Laat Rijk meebetalen aan onrendabele top bij nieuwbouw

Laat Rijk meebetalen aan onrendabele top bij nieuwbouw

nieuwbouw houthavens amserdamt 3

10 jan 2019 - Bij nieuwbouw van woningen bestaat binnenstedelijk een financieel tekort per woning: de zogeheten onrendabele top. Bovendien kunnen gemeenten bij nieuwbouw er ook financieel structureel op achteruitgaan, terwijl het Rijk macro-economisch flinke financiële voordelen heeft van bouwinvesteringen. Tijd voor boter bij de vis?

De rijksoverheid ziet graag dat gemeenten (vooral de grote vier) meer nieuwbouwwoningen opleveren. Die gemeenten willen wel, maar hebben te maken met het feit dat binnenstedelijk bouwen per woning een financieel tekort laat zien, nog los van de problemen met beschikbare locaties en capaciteit. Dat tekort kan oplopen tot gemiddeld zo’n € 13.000 per woning.

Soms wordt dat tekort ‘opgelost’ door bijvoorbeeld geen ondergrondse parkeerruimtes te bouwen, of door minder toerekening van plankosten of infrastructuurinvesteringen. Die kosten moeten dus wel ergens anders worden gedekt, wat uiteindelijk meestal gebeurt door de gemeenten. Tot ver in de jaren negentig werden die tekorten nog gesubsidieerd door het Rijk en soms (gedeeltelijk) door woningcorporaties. Ook konden gemeenten tot aan de crisis nog verevenen en bijdragen uit de winsten (gevoed door veelal buitenstedelijke ontwikkelingen) van het gemeentelijke grondbedrijf. Maar al die potten zijn op.

Korting Gemeentefonds
Bovendien kunnen gemeenten extra financieel nadeel ondervinden doordat ze voor de extra OZB-opbrengsten uit nieuwbouw worden gekort in het Gemeentefonds. Dit is het geld dat gemeenten van het Rijk krijgen. De systematiek hiervoor is door het Rijk vastgelegd in de Financiële Verhoudingswet. Die korting kan zelfs hoger uitpakken dan de extra OZB. Zo gaat de gemeente Den Haag bij 10.000 nieuwbouwwoningen er per saldo (ceteris paribus, dus als het overige gelijk blijft) zelfs structureel circa € 0,7 miljoen euro op achteruit.

Die korting in het Gemeentefonds gaat overigens niet naar het Rijk, maar wordt herverdeeld over alle gemeenten. Hierdoor gaan gemeenten die zelf niet groeien, er relatief op vooruit. Daarnaast zullen gemeenten met een nieuwbouwopgave ook zelf een deel van de onrendabele top voor hun rekening moeten nemen, omdat die niet aan projectontwikkelaars of woningeigenaren is door te rekenen.

Daartegenover staat dat het Rijk macro-economisch profiteert van de investeringsimpuls van nieuwbouw. Op verzoek van het Nationaal Restauratiefonds heeft het CPB in 2009 de macro-economische effecten van bouwinvesteringen berekend. De CPB-notitie concludeert: ”Per saldo leidt € 1 miljard woninginvesteringen ook tot € 1 miljard extra productie (BBP). Dit gaat op termijn (drie à vier jaar) gepaard met circa 5.000 arbeidsjaren extra werk en een toename van de loonsom (van alle banen in Nederland) van circa 500 miljoen euro. (…) De overheid ontvangt circa een half miljard extra inkomsten uit hogere BTW-afdrachten op de extra investeringen (en consumptieve bestedingen) en meer loonbelasting dankzij de toename van de werkgelegenheid.”

Oneerlijk verdeeld
Kortom, gemeenten staan voor de opgave tekorten op te vangen bij binnenstedelijke nieuwbouw, gaan er soms zelfs nog structureel op achteruit door het Gemeentefonds, en het Rijk ontvangt op termijn ongeveer de helft van de totale bouwinvestering. Dat lijkt wat oneerlijk verdeeld. Als het Rijk dus meer nieuwbouwwoningen wil, moet het ook wat aan de financiële verdeling doen.

Nu heeft het ministerie van Financiën vaak de overweging dat deze macro-economische voordelen niet zomaar mogen leiden tot extra uitgaven (zogeheten inverdien-effecten). Hierin is het kabinet echter niet consistent. Recent is hierop bij de discussie over de Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen (WIA) ook een uitzondering gemaakt. Het schrappen van de bezuinigingen op de WIA (toegangseisen verscherpen en uitkeringen verlagen van een deel van de mensen die langdurig een WIA-uitkering ontvangen) wordt blijkbaar gecompenseerd. Dit komt door de verwachting dat door nieuwe afspraken met werkgevers zieke werknemers beter worden begeleid naar werk, waardoor minder mensen een beroep hoeven te doen op een WIA-uitkering. Dat te verwachten voordeel (minder toekomstige instroom) is dus ingezet om een bezuiniging te compenseren. Dit is juist een voorbeeld van het inzetten van die zogenoemde (verwachte) inverdieneffecten voor uitgaven, respectievelijk het schrappen van een bezuiniging op de Rijksbegroting.

Dus waarom kan het Rijk niet een deel van de onrendabele tekorten in de woningbouw voor zijn rekening nemen, en daarmee gemeenten ontlasten en binnenstedelijke woningproductie stimuleren? Uiteindelijk komt de helft van de totale investering weer terug bij het Rijk. Als we de komende jaren meer binnenstedelijke nieuwbouwwoningen willen, moet het ook financieel mogelijk worden gemaakt. Want baat het niet, dan gaat het niet. 

Auteur

Frans ten Have
Frank ten Have

Adviseur gebiedsontwikkeling / Partner Deloitte Real Estate Advisory

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte