Landschappelijk ontwikkelen in een naoorlogse probleemwijk, de lessen van Kerckebosch

Er zijn naoorlogse woongebieden en flatgebouwen die een bijzondere associatie teweegbrengen, meestal vanwege een problematisch sociaal functioneren. De Amsterdamse Bijlmermeer kennen we uiteraard in dat verband, maar roemrucht zijn bijvoorbeeld ook de Falga-buurt in Den Helder en de wijken Angelslo, Bargeres en Emmerhout in Emmen. Voormalig TU Delft-hoogleraar Hugo Priemus en zijn OTB-collega’s vertelden daar op congressen altijd hun ‘horror stories’ over, wanneer ze spraken over naoorlogse probleemcomplexen. In dat rijtje past ook de Vollenhoveflat in Zeist, gebouwd in de jaren 60 van de vorige eeuw en destijds de grootste galerijflat van Europa. Een ‘dorp in de stad’, zo kan de flat met recht genoemd worden, met 4.000 inwoners. Waar bij de Vollenhove-flat uiteindelijk niet voor sloop is gekozen maar voor renovatie, gebeurde dat wel met het merendeel van de 11 sociale woningbouwflats aan de zuidoostkant van dezelfde gemeente Zeist, in de wijk Kerckebosch.

De woongebouwen van Kerckebosch – die evenmin een denderende reputatie hadden – maakten plaats voor een nieuw woongebied met een mix van grondgebonden en gestapelde woningen. Daarbij is het landschap van het naastgelegen bos diep de wijk in getrokken, een ingreep die Kerckebosch de nodige prijzen en nominaties heeft opgeleverd, zoals voor de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling in 2021. Ook is het woongebied onderzocht in het kader van de versnelling van de woningbouw. De wijze van ontwikkelen, met een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) van gemeente en woningcorporatie De Seyster Veste, speelde daarin een belangrijke rol.

Borgen van kwaliteiten

Al met al een heel bijzondere omkering, van problematisch woongebied tot paradepaardje. Platform31-onderzoekers Astrid van Egmond en Annemiek van Tol keerden terug naar de wijk en analyseerden het transformatieproces van de afgelopen 15. Feitelijk begon de aanpak van de wijk al enkele jaren eerder; vanaf 2002 werd er gewerkt door gemeente, corporatie en bewoners aan een ambitieus masterplan. Bureau BPD Khandekar tekende dat uit: volledige sloop van de flatgebouwen en vervangende nieuwbouw ervoor in de plaats. De financiële crisis en het terugbrengen van de woningcorporaties naar hun kerntaken gooiden echter achtereenvolgens roet in het eten. Het stedenbouwkundig ontwerp werd vastgehouden, maar de realisatie vond plaats met een ‘organische’ gebiedstransformatie. Ook werd het aantal nieuw te bouwen woningen verlaagd, van 1.250 naar een kleine 1.000.

Flat voor flat werd gesloopt, kavel voor kavel werd uitgegeven (door de genoemde WOM), onder meer aan marktpartijen als BPD en Synchroon. Zes ‘scheggen’ met woonblokken, omgeven door natuur, kwamen successievelijk en met succes op de markt. Daarnaast is een uitgebreid sociaaleconomisch programma gerealiseerd, met de nodige wijkvoorzieningen. De herontwikkeling is inmiddels gereed en de WOM is eind 2024 ontbonden, met achterlating van een ‘Bestemmingsplan Kerckebosch beheerplan’ en ‘Beeldkwaliteitsplan Kerckebosch’ om de gerealiseerde kwaliteiten te borgen.

Slagvaardige aanpak

De evaluatie van Platform31 richt zich, nadat een beeld van ‘toen en nu’ is gegeven en de governancestructuur met de WOM is besproken (inclusief een analyse van de grondexploitatie), op zeven thema’s: organisatie, planontwikkeling, participatie, woningvoorraad, voorzieningen, natuur en openbare ruimte. Het zal niet verbazen: de uitkomst is een ‘positieve evaluatie’. De onderzoekers noemen de slagvaardige WOM als belangrijke succesfactor, naast het weer laten landen in de wijk van de opbrengsten (20 miljoen meer dan begroot).

Kijkend naar de toekomst van de wijk benoemen Van Egmond en Van Tol de nodige aandachtspunten. Deze hebben vooral betrekking op het beheer van Kerckebosch, waarbij recht wordt gedaan aan de ambities – ook in sociaal opzicht. Het beheer van de openbare ruimte wordt genoemd, waar de bewoners zelf (samen met Utrechts Landschap) een belangrijke rol in vervullen. Ook ontmoeting en verbinding vragen om blijvende inzet, mede omdat de sociale huurwoningen niet over alle scheggen zijn verspreid: “Een aantal bewoners geeft aan dat ze de galerijflat missen, omdat het contact met de buren daar erg laagdrempelig was. Nu is er in het complex minder ruimte om elkaar te ontmoeten en is de inrichting en omgang wat anoniemer geworden.” (..) Met name kwetsbare en niet-kwetsbare bewoners ontmoeten elkaar weinig. Ook jongeren en mensen met een migratieachtergrond maken vaak minder deel uit van de gemeenschap.”

Niet in de laatste plaats zijn er zorgen (het succes van de wijk heeft ook een keerzijde dus) over het groeiende gat tussen de prijs van huur- en koopwoningen: “Met de gestegen huizenprijzen zijn veel koopwoningen in Kerckebosch te duur voor mensen met een middeninkomen. Deze woningzoekenden komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Woningzoekenden met een middeninkomen zullen dus moeilijker een plekje in Kerckebosch kunnen vinden. Op termijn kan het leiden tot een wijk met hele hoge en lage inkomens. Met de kennis van nu was het wellicht handig geweest om meer woningen te realiseren die blijvend betaalbaar zijn, zoals middeldure huurwoningen.”