platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Interview

Belegger en corporatie over middeldure huur

Belegger en corporatie over middeldure huur

woning

25 apr 2018 - De schattingen lopen uiteen, maar duidelijk is dat in de komende jaren vele duizenden huurwoningen in het middeldure segment nodig zijn om aan de vraag te voldoen. Welke oplossingen zien beleggers en corporaties? Een gesprek met Dick van Hal van de IVBN en Marien de Langen van de Vernieuwde Stad.

Met de novelle van minister Blok in 2015 leek een einde te komen aan een ideologische strijd tussen beleggers en corporaties, zegt Dick van Hal, directie-voorzitter bij Bouwinvest en voorzitter van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). ‘Het was belangrijk voor ons omdat er eindelijk duidelijkheid kwam welke partijen welk soort woningen zouden kunnen laten bouwen. Er kwam een einde aan de oneerlijke concurrentie van woningcorporaties in de vrije sector huur, vooral in het middensegment.’ Het was beleggers al jaren een doorn in het oog dat corporaties niet alleen afspraken konden maken met gemeenten maar ook goedkoop konden lenen. De beleggers vonden dat zij benadeeld werden ten opzichte van de corporaties. ‘De gedachte achter de novelle was om het speelveld gelijk te trekken en een einde te maken aan de oneerlijke concurrentie van corporaties.’

Uniform
Volgens Marien de Langen, bestuurder van woningcorporatie Stadgenoot en tot deze zomer voorzitter van de Vernieuwde Stad, is sinds de novelle van Blok echter niet alles opgelost. ‘Sommige beleggers hebben heel duidelijk geformuleerd in welke delen van Nederland of in welke delen van steden zij niet bereid zijn te investeren. Het wil alleen niet zeggen dat op die plekken geen behoefte aan middenhuur bestaat. Woningen van tachtig vierkante meter tegen een huur van 750 euro per maand gaan beleggers niet bouwen, corporaties zijn daar wel toe bereid.’ Volgens De Langen is het een probleem dat het rijksbeleid uniform is en onvoldoende is afgestemd op de regionale praktijk. ‘Maar de situatie in Amsterdam is niet vergelijkbaar met die in krimpgebieden. Daar liggen markthuren veelal lager dan de liberalisatiegrens.’ Maar ook in gebieden met een hoge marktdruk, zoals Amsterdam, kunnen corporaties een rol spelen op het gebied van middeldure huur. ‘Als het om nieuwbouw gaat, dan is er een heldere verdeling tussen corporaties die in sociale huur investeren en beleggers die de middeldure huur op zich nemen. Maar voor ons is het van belang om in bestaande wijken mogelijkheden te hebben om te differentiëren, om in buurten met heel veel sociale huurwoningen ook middeldure huur toe te kunnen voegen. Dat zijn relatief kleine projecten die voor grote institutionele beleggers niet erg interessant zijn. Wat mij betreft kijken we niet dogmatisch maar praktisch naar de opgaven op de woningmarkt.’

Mindset
De Langen wil niet te lang stil blijven staan bij de verschillende opvattingen. ‘Nu middenhuur meer in de belangstelling staat, onder meer door de gesprekstafels van Rob van Gijzel, komen de ideologische verschillen ook juist weer bovendrijven. Omdat er discussie ontstaat heeft iedereen de neiging weer allemaal generieke uitspraken te doen, terwijl we volgens mij veel meer regionaal samen moeten werken.’ Want als het om concrete regionale afspraken gaat, ziet De Langen vooruitgang. Onlangs werd bekend dat nog maar in 17 procent van de Nederlandse gemeenten eisen gesteld worden aan beleggers als het om middenhuur gaat, maar volgens De Langen is eisen stellen nu net niet de manier waarop het zou moeten gaan. ‘In Amsterdam is het initiatief Platform Amsterdam Middenhuur opgezet door corporaties en beleggers. Zij zijn bij elkaar gaan zitten met het idee om meer middenhuur in de hoofdstad te bouwen én daarbij een deel van de middeldure woningen te reserveren voor doorstromers uit de sociale huursector.’ Hoewel het redelijk recente initiatief nog niet betekent dat onder die noemer nu al een inhaalslag op het gebied van middenhuur tot stand is gekomen, is volgens De Langen de mindset essentieel. ‘Het is vooral van belang dat het geen dictaat van de gemeente is, maar ons eigen gezamenlijke initiatief, van beleggers en corporaties. Dat lijkt mij de beste basis om samen te werken. De gemeente is daar vervolgens bij aangehaakt.’

Groei
In Amsterdam is middeldure huur lange tijd een zeer klein segment geweest, in de laatste jaren is daar langzaam maar zeker verandering in gekomen. Volgens Van Hal is dat mede een effect van het beleid van Blok. ‘Niet alleen zijn er duidelijke inkomensgrenzen gesteld voor de sociale huursector, institutionele beleggers moesten van Blok ook verhuurdersheffing gaan betalen, ook al hebben wij in tegenstelling tot de corporaties nooit een cent subsidie gekregen. Voor onze leden is het daardoor interessanter om te investeren in middeldure huurwoningen. Verhuurdersheffing hoeven we voor die woningen in ieder geval niet te betalen.’ Volgens Van Hal is het overigens overdreven om te stellen dat middeldure huur in Nederland altijd relatief klein is geweest. ‘In 2015, aan het einde van de crisis, bouwden institutionele beleggers jaarlijks vierduizend woningen in dit segment in Nederland. In 2017 waren dat er tienduizend en dat zal de komende jaren oplopen tot vijfentwintigduizend. Daar zien we dus een enorme groei in korte tijd. En dat is opvallend want iedereen weet dat als je iets wil in de woningmarkt, dat dit niet morgen gerealiseerd is.’ Volgens Van Hal is de toenemende vraag in het middensegment overigens niet alleen het gevolg van het beleid van Blok waarbij middengroepen te veel verdienen voor sociale huur en te weinig voor een koopwoning. Ook maatschappelijke ontwikkelingen spelen mee: ‘Er is een groeiende groep die flexibel wil zijn. Mensen zijn minder honkvast geworden omdat ze op het ene moment in Londen werken, vervolgens een tijdje in Amsterdam om weer verder te gaan naar een andere plek. Dan is huren een goede optie, onder meer voor medewerkers van bedrijven die geen topsalarissen verdienen.’

Schaalniveau
Van Hal ziet net als De Langen perspectief in regionale afspraken en is voorstander van initaitieven zoals het eerder genoemde PAM. ‘Maar de gemeente Amsterdam fietst daar ook weer doorheen door te eisen dat in nieuwbouwgebieden 40 procent sociale huur, 40 procent middeldure huur en 20 procent koopwoningen gebouwd moeten worden. Het aantal eisen vanuit de gemeente hoopt zich op. Zo eist de gemeente ook dat middeldure huurwoningen niet 15 maar 25 jaar in dat segment moeten blijven. Institutionele beleggers investeren voor lange termijn in de stad en willen kwaliteit en diversiteit, wij zijn dus niet uit op snelle winsten, maar wij worden wel onrustig van steeds weer nieuwe eisen die aan ons gesteld worden.’

Dat neemt niet weg dat Van Hal regionale afstemming een goed idee vindt. Maar samenwerking zou hij liever op een hoger schaalniveau zien ontstaan, op het niveau van Holland Metropole, zoals de grote steden in de Randstad en de Brabantse stedenring zich internationaal al als een geheel profileren. ‘De grote steden in de Randstad hebben allemaal hun eigen beleid op het vlak van ruimtelijke ordening en wonen. Keuzes die gemaakt worden zijn dan al snel suboptimaal. Zeker ook als het om middeldure huur gaat, zou samenwerking op een grotere schaal de blik kunnen verruimen. Het biedt voor de bouw van middeldure huurwoningen mogelijkheden. Nu ligt te veel focus op de dure grond binnen de stadskernen.’

Download hieronder de position paper over middenhuur van Bouwinvest:

Bouwinvest postition paper Middenhuur

Coverfoto: shutterstock

Auteur

Portret - Joost Zonneveld
Joost Zonneveld

Zelfstandig journalist en onderzoeker, onder meer voor Het Parool en Nul20

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte