IJburg bouwgrond

Nee, gronduitgiftes zijn niet (opnieuw) flappentap voor gemeenten

26 augustus 2018

3 minuten

Nieuws ANALYSE ‘Nog nooit eerder leverde de verkoop van bouwrijpe grond zoveel op aan gemeenten als in 2017’, concludeerden media op basis van onderzoekers door de TU Delft. Volgens financieel specialist Frank ten Have is die conclusie onterecht.

In een recent onderzoek van de TU Delft (‘Grondexploitaties leveren gemeenten miljard winst op; maar tegen welke prijs?’) concludeert hoogleraar Willem Korthals Altes dat gemeenten in 2017 op hun grondexploitaties een positief saldo van meer dan € 1 miljard hebben geboekt. De conclusie lijkt dan snel getrokken dat gronduitgiftes weer een flappentap voor gemeenten aan het worden zijn. Die conclusie moet echter op zijn minst genuanceerd worden, maar is - wat mij betreft - ook onjuist.

Dat in sommige gemeenten de stijgende prijzen op de woningmarkt en toenemende verkopen tot meer opbrengsten uit gronduitgifte leiden, is natuurlijk evident. Allereerst moet dit echter in perspectief van meerdere jaren worden gezien. Gronduitgiftes zijn slechts een moment in een lang proces van grondontwikkeling, waarbij de kosten (verwerven, saneren, bouwrijp maken) voor de baat uitgaan. Daarom is het maar de vraag of cijfers uit een jaarschijf (2017) een goede graadmeter zijn voor resultaten van een lang proces, aangezien gebiedsontwikkelingen vaak tien tot vijftien jaar lopen. Zo’n jaarschijf geeft geen goed beeld van het resultaat van de grondexploitatie over de hele looptijd.

Uit de cijfers van hoogleraar Korthals Altes blijkt ook dat de resultaten tussen 2010 en 2014 € 3,3 miljard negatief waren, en tussen 2015 en 2017 € 2 miljard positief (waarvan circa € 1,1 miljard in 2017).  Laat ik met een voorbeeld illustreren hoe dat kan. Een gemeente had voor een stuk grond in 2010 een boekwaarde (dus de geïnvesteerde kosten) staan van € 100 per vierkante meter. In 2012 bracht zij die terug (door het treffen van verliesvoorzieningen en afwaardering) naar € 60 per meter. Verkoopt de gemeente deze grond in 2017 voor € 80 per meter, dan is er ten opzichte van de meest actuele boekwaarde € 20 per meter ‘winst’ gemaakt. Maar ten opzichte van de oorspronkelijke kosten is er juist verlies gemaakt. De ‘winst’ uit 2017 moet dus in perspectief worden gezien van de resultaten in de jaren daarvoor.

Ten tweede zien we dat het resultaat in 2017 ook sterk beïnvloed is door achterblijvende kosten in dat jaar, bijvoorbeeld voor grondaankopen. Grondaankopen waren in 2010 namelijk nog goed voor € 860 miljoen uitgaven, terwijl deze in 2017 nog maar € 200 miljoen waren. Dat beïnvloedt het resultaat voor 2017 natuurlijk flink. Het is dan een rare conclusie dat gemeenten meer ‘winst’ maken doordat ze minder (nieuwe) grondaankopen doen. Hierbij moet ik opmerken dat beleidsmakers, adviesorganen en toezichthouders juist wilden dat gemeenten minder actief werden in het zelf aankopen en ontwikkelen van gronden, met de forse afwaarderingen van de eerste jaren van dit decennium in het achterhoofd. Dat zou immers tot te grote risico’s leiden, dus dat moest aan de markt worden overgelaten.

Maar op basis van deze cijfers nu concluderen dat gronduitgiften weer tot massale winsten leiden, lijkt me hoe dan ook wat tendentieus.  Het doet wat denken aan een uitspraak van Oscar Wilde: “There are two tragedies in life: one is not getting what you want, and the other is getting it….”


Cover: ‘IJburg bouwgrond’


Frans ten Have

Door Frank ten Have

Frank ten Have is oud-partner van Deloitte Real Estate


Meest recent

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week om opnieuw uit te vinden

Deze week draait het op Gebiedsontwikkeling.nu om 'opnieuw uitvinden'. Of het nu om industrieel bouwen, ontmoeting in superdiverse wijken of om werklocaties gaat, ze gaan in de revisie.

Nieuws

30 maart 2023

Modern appartementencomplex, Nijmegen door Tanya May (bron: Shutterstock)

Wie niet versnelt, lost het woningtekort zeker niet op

De adviseurs van Rho en RebelGroup brachten in opdracht van BZK in beeld waar de versnelling van de woningbouw op vastloopt. De eerste fase van planontwikkeling blijkt cruciaal. Een actieagenda moet uitkomst bieden.

Analyse

30 maart 2023

Iewan in Lent met binnentuin door ORIO Architecten (bron: ORIO Architecten)

Ecologisch wonen en werken - in groepsverband en met steun van de woningcorporatie

Het is altijd goed om bijzondere woonprojecten na verloop van tijd opnieuw te bezoeken. Architect Michael Post leidt acht jaar na de oplevering opnieuw rond in het collectieve woonwerkcomplex Iewan. De tevredenheid van bewoners is groot.

Casus

29 maart 2023