amstedam woningen

Neem Amsterdam niet als norm voor aanpak problemen op woningmarkt

22 augustus 2017

3 minuten

Zelfs een klein land als Nederland, waar de volgende stad nooit ver is, kent nu drie verschillende woningmarktgebieden. Het gaat om Amsterdam, het Rompertje (rest Randstad, Midden-Brabant, westelijk Gelderland met een uitloper naar Zwolle) en de overige regio’s. Dat vraagt om drie passende beleidsreacties. Het bijbouwen van circa 700.000 woningen maakt daar deel van uit.

Die Amsterdamse woningmarkt is sinds 2015 een verhaal apart. De hoofdstad — althans de populaire stadsdelen daarvan — heeft zich volstrekt losgezongen van de rest van Nederland, ook van de eigen provincie en regio. De statistische superlatieven trekken veel aandacht. Woningmarktdeskundige prof. Peter Boelhouwer ziet een huizenbubbel groeien.

Een cocktail van factoren veroorzaakt de extreme stijging van de huizenprijzen. De stevige vraag komt primair voort uit de ‘normale’ populariteit van de hoofdstad. De aantrekkelijke historische kern, topvoorzieningen, internationaal bedrijfsleven en hogeronderwijsvoorzieningen dragen daaraan bij. De toestroom van expats, buitenlandse studenten en niet-westerse migranten verhoogt de druk op de dure en goedkope delen van de woningvoorraad.

Daarbij komt nog de verhuur via Airbnb. Deze onttrekt reguliere woonruimte aan de aanbodkant op een schaal die nergens in ons land voorkomt. Verder vergroot de liberalisatie van het huurregime het aandeel vrijesector-huurwoningen. Dat trekt particuliere beleggers aan die kleine woningen aankopen en verhuren. Samen met de lage rente zorgde dit voor een aankoopgolf van beleggingsobjecten. 12,6% van de aankopen in Amsterdam kwam in 2016 voor rekening van particuliere beleggers. Een ongehoord hoog percentage.

Ander recept

Voor rest Randstad en gebieden elders in Nederland geldt ander recept dan voor hoofdstad

De specifieke Amsterdamse situatie vraagt om geprofileerd beleid. Dat zou onder meer moeten bestaan uit meedogenloze bestrijding van tijdelijke verhuur via Airbnb en branchegenoten. En het stadsbestuur zou absolute prioriteit kunnen geven aan woningbouwproductie voor werkende middengroepen, inclusief gezinnen. De hoofdstedelijke politiek maakt momenteel andere keuzes en zet weer fors (40%) in op de bouw van sociale huurwoningen.

Het tweede woningmarktgebied bestaat uit het grootste deel van de Randstad, Midden-Brabant, Westelijk Gelderland en de Veluwe tot en met Zwolle. In dit zogenaamde Rompertje gaat het economisch gesmeerd en groeit het aantal huishoudens. We zien een vrij gezonde aantrekkende markt, maar zonder de Amsterdamse excessen. Dat blijkt bij voorbeeld uit het feit dat huizenprijzen in de grote steden ongeveer even hard stijgen als de prijzen in de provincie waarin steden zijn gelegen. Niettemin groeit het woningtekort, in alle categorieën. Hier moet het motto luiden: de woningproductie omhoog, versnellen en zorgvuldig nieuwe locaties aanwijzen, binnen- en buitenstedelijk. De benaming Vinex 2.0 zou niet misstaan.

Het verdient aanbeveling om niet alleen te kijken naar de steden, maar ook naar de kleinere plaatsen in de invloedssfeer van die steden. Als de bereikbaarheid klopt en waardevolle groengebieden ontzien worden, is een zekere spreiding van nieuwbouw en voorzieningen verantwoord.

Afwijkend

Het kan geen kwaad te onderstrepen hoe afwijkend de situatie op de woningmarkt in Amsterdam inmiddels is

Voor de overige regio’s — het derde woningmarktgebied — geldt een ander recept. Aanvullende woningbouw op maat, soms mondjesmaat. Geen spreiding, maar eerder concentratie in ‘regionale kampioenen’. Dat zijn vaak de regionale centrumsteden zoals Groningen, Maastricht, Leeuwarden en Enschede. Zo kan men het voorzieningenniveau in de regio op peil houden.

Binnen het derde woningmarktgebied bevindt zich ook een beperkt aantal krimpgebieden. Vooral daar heeft de keuze voor concentratie pijnlijke gevolgen. De verliezers raken nog meer kwijt: school, politiepost, buurthuis en lijnbus. Spreiding heeft evenwel erosie van het voorzieningenniveau in de hele regio tot het gevolg en dat is het slechtere alternatief.

Amsterdam is de huiskamer van Nederland. Het kan geen kwaad te onderstrepen hoe afwijkend de situatie op de woningmarkt daar inmiddels is. Het nieuwe kabinet moet in zijn aanpak van de woningmarkt en het ruimtelijk beleid niet de hoofdstad als norm nemen. Een voorbeeld: om de Amsterdamse ‘bubbelverschijnselen’ tegen te gaan, zou het idee kunnen postvatten om de hypotheeklimieten voor woningkopers in te perken. DNB en AFM zitten daar al op te azen. Niet doen dus. De rest van het land wordt de dupe.


Cover: ‘amstedam woningen’


Rink Drost

Door Rink Drost

Manager Markt en Verkoop bij Dura Vermeer

Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Door Friso de Zeeuw

Adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Groene wildernis in New York door Why Factory (bron: Nai Publishers)

The green dip, het moet allemaal nog veel groener – en rap graag

Recensent Jaap Modder las ‘The green dip’, de nieuwste publicatie van The Why Factory Het bevat een stappenplan voor meer groene wildernis in de steden. Modder is na eerste bestudering kritisch maar stelt dat oordeel later bij.

Recensie

17 juni 2024

Wonen aan de Schoolpad in Laren door Tulp8 (bron: Wikimedia Commons)

Leefwerelden van arm en rijk zijn steeds meer gescheiden, maar mede via gebiedsontwikkeling is daar iets aan te doen

Het Sociaal Cultureel Planbureau onderzocht in hoeverre welvarenden en minder welvarenden mensen ontmoeten buiten hun eigen welvaartsniveau. Steeds minder, is de conclusie. Gemeenten kunnen hier iets aan doen, mede door te letten op het woningaanbod.

Analyse

17 juni 2024

De groene stad door SARYMSAKOV ANDREY (bron: Shutterstock)

Maak energie nu al integraal onderdeel van de verstedelijking van morgen

Verdere verstedelijking is nodig om aan de woningvraag te voldoen. Een van de grote opgaven daarbij is het energievraagstuk. Paul van den Bragt laat zien dat dit meer is dan het oplossen van het acute probleem van netcongestie.

Analyse

14 juni 2024