platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Niets doen is geen optie

Niets doen is geen optie

vervallen huis

Hoog tijd voor hervorming Woningmarkt

2 mrt 2017 - Het kabinet heeft in 2013 met het Woonakkoord de eerste voorzichtige stappen gezet om de woningmarkt te hervormen. Maar dit heeft nog niet de gewenste resultaten gebracht. Nog altijd is er een groot tekort aan woningen. De koop-en huursectoren sluiten slecht op elkaar aan en er is sprake van een ‘armoedeval’ in de huursector. Bovendien ontbreekt het aan een goede samenhang met andere beleidsterreinen, zoals de pensioenen en de zorg.

Dat schrijven Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems bij het OTB, Faculteit Bouwkunde TU Delft) en Karel Schiffer (gastauteur, OTB) in een op 13 december verschenen essay in opdracht van NVB Bouw. Hierin doen zij een aanzet voor een discussie gericht op een fundamentele hervorming van het woonbeleid. “Niets doen is geen optie”

“wankele pilaar onder de Nederlandse verzorgingsstaat”

Gebrek aan integrale visie 
Boelhouwer en Schiffer stellen allereerst dat het Nederlandse woonbeleid het beste kan worden aangeduid als “wankele pilaar onder de Nederlandse verzorgingsstaat”. Het ontbreekt aan een integrale visie op huren en kopen. Bovendien werken de maatregelen van de overheid vaak contraproductief. Voorts missen zij een wezenlijke samenhang met andere beleidsterreinen zoals de zorg, de pensioenen en het milieu.

Juist door dat gebrek aan integraliteit loopt het woningtekort momenteel weer snel op. Vooral de middeninkomens dreigen tussen wal en schip in te raken. Door de almaar strengere hypotheekeisen kunnen zij steeds moeilijker een huis kopen. Tegelijkertijd wordt het voor hen ook steeds lastiger om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Daarvoor verdienen zij dan weer te veel. Vervolgens zijn zij – vaak noodgedwongen – aangewezen op een dure huurwoning in de vrije sector, die niet zelden hun budget ver te boven gaat, voor zover die woningen überhaupt beschikbaar zijn. Dit is niet alleen onrechtvaardig. Het is ook lastig om aan burgers uit te leggen. Al met al draagt het huidige beleid bij aan een groeiend wantrouwen van de burger in de politiek.

Beleid nu sterk cyclisch georiënteerd 
Volgens Boelhouwer en Schiffer is een groot probleem dat het woonbeleid de afgelopen decennia ook steeds cyclischer is vorm gegeven. Goed voorbeeld hiervan is de starre aanscherping van de regels bij hypotheken als reactie op de kredietcrisis. Hierdoor is de woningmarkt langer en dieper in het dal geraakt dan strikt nodig was, zeker als dat wordt vergeleken met de buurlanden. Weliswaar trekt de woningmarkt sinds kort krachtig aan, maar dat is nadrukkelijk niet toe te schrijven aan het kabinetsbeleid, maar aan de extreem lage hypotheekrente. Een volgend kabinet dat vasthoudt aan dit cyclische beleid loopt het risico in de toekomst opnieuw met grote schokken op de woningmarkt te maken te krijgen, zeker in het geval de hypotheekrente naar weer voorheen heel normale rentes van 4 à 5% stijgt.

Naar een echte hervorming 
De auteurs pleiten daarom voor een anti-cyclisch woonbeleid, waarbij alert op de actuele ontwikkeling wordt ingespeeld, en waarbij al te grote schokken op de woning- en bouwmarkten worden voorkomen. De focus komt hierbij te liggen op een ‘neutraal eigendomsbeleid’ met een vrije keuze tussen huren en kopen. Elementen als ‘voldoende beschikbaarheid, goede betaalbaarheid en duurzaamheid’ van woningen zijn daarbij leidend.

Verder zou het beleid zich in hun voorstellen moeten richten op drempelverlaging en ondersteuning van de groepen die overheidssteun echt hard nodig hebben. En dus niet op een levenslange overheidssteun zoals de hypotheekrenteaftrek. Zij zien bij de huidige lage rente zelfs een uniek moment om de aftrek van hypotheekrente versneld af te bouwen. Voorop gesteld dat de hiermee gemoeide bedragen terugvloeien in de vorm van lagere belastingen voor de burger. Verder bepleiten zij een (regionaal) deltaplan om de herstructurering van (binnen)steden en de verduurzaming van de woningvoorraad vlot te trekken.

Afstemming woonbeleid met pensioenen en zorg 
Boelhouwer en Schiffer vragen speciale aandacht voor het in de tijd flexibiliseren van de kosten van wonen, zorg en pensioen. Het zou makkelijker moeten worden om het vermogen in de eigen woning te verzilveren voor zorgkosten en pensioen. Ook het aanwenden van pensioenpremies voor aflossing van de hypotheek zou een optie kunnen zijn.

Sterke corporatiesector 
Woningcorporaties zouden –meer dan nu - de ruimte moeten krijgen om weer net als commerciële partijen in het middensegment huurwoningen te ontwikkelen. Alleen zo is er meer zicht op een goede beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen in het middensegment. De investeringen in het sociale segment kunnen worden gevoed door de verhuurderheffing af te schaffen.

Reactie NVB 
Boelhouwer en Schiffer hebben hun essay geschreven in opdracht van NVB Bouw.

Nico Rietdijk, directeur van NVB in zijn reactie: “Onze samenleving verandert in snel tempo. Hoog tijd dus dat het woonbeleid mee evalueert. Eerlijk gezegd kenmerkt het beleid zich nu met veel volkshuisvestelijk ‘plakwerk’. Niet altijd even gelukkig dus. Noch rechtvaardig. Eens in de tijd is dus die ‘oude binnenband’ echt op en wordt het hoog tijd voor een nieuwe. Of misschien wel voor een heel ‘nieuwe fiets’. Om er weer jaren succesvol mee te zijn. Boelhouwer en Schiffer hebben mooie aanzetten gegeven. Waar het nu vervolgens op aankomt is een goede discussie. En die slaagt alleen als we het woonbeleid niet langer geïsoleerd maar in nauwe samenhang willen zien met pensioenen, zorg en belastingen. De tijd voor plakwerk en verder alleen maar ‘cherry picking’ is echt voorbij.”

Download hier het rapport

Auteurs

karel schiffer
Karel Schiffer

Adviseur, bestuurder en toezichthouder

Bekijk alle artikelen
Portret - prof. dr. Peter Boelhouwer
prof. dr. Peter Boelhouwer

Scientific Director, OTB Research Institute

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte