Column
Winnaar MCD-scriptieprijs

Winnaar MCD-scriptieprijs: Niks organische gebiedsontwikkeling, kaders en visie hebben we nodig

Door Frank ten Have

4 mrt 2016 - Dat is de visie van MCD scriptiewinnaar Jeroen de Willigen. Frank ten Have is het daar gloeiend mee eens, blijkt uit zijn column Grexpert: “Organische gebiedsontwikkeling is een achterhaalde crisishype.

Veel gemeenten (en provincies) hebben in de afgelopen crisisjaren het begrip organische gebiedsontwikkeling omarmd. Geen eindbeelden meer, minder ruimtelijke ambities, alle ruimte aan marktpartijen en eindgebruikers, alles is goed als we maar grond verkopen of tot productie komen, dat was grof gezegd een beetje de teneur. Beleidsmakers verpakken dat ook in het plaatje van een terugtredende overheid, de netwerksamenleving en de overheid als ‘horizontale partner’.

Om meerdere redenen vind ik dat in de huidige omstandigheden een onverstandige en onwenselijke benadering. In die opvatting werd ik een tijdje geleden weer gesterkt, toen ik in een jurycommissie van de MCD-opleiding een aantal scripties langs kreeg ter beoordeling. Een absolute aanrader voor alle professionals in ons vakgebied, om jaarlijks die scripties van vakgenoten met ervaring, die net weer wetenschappelijk opgefrist zijn, eens door te lezen.

Waarom moeten we af van het idee en de praktijk van organische gebiedsontwikkeling?

Allereerst omdat de opgave waarvoor we staan niet meer is om maar zoveel mogelijk van (gemeentelijke) grondposities af te komen. Gemeenten hebben hun balansen opgeschoond, er is ruim € 3 mrd. afgewaardeerd op grondposities en zeker in sommige gebieden zijn er weer grote opgaven en komende schaarste. Dat is niet meer de tijd om ten koste van alles kaveltjes te blijven verkopen aan iedereen die langskomt met een plannetje. In een tijd van nieuwe grote opgaven, die in toenemende mate binnenstedelijk zijn, passen geen kleine plannetjes of uitgiften meer. We hebben weer visie nodig maar ook schaal en dus regie. Binnenstedelijke opgaven liggen er op vele gebieden: watermanagement, bodem, infrastructuur (openbaar vervoer, langzaamverkeersverbindingen etc.), kwaliteit van de openbare ruimte, inbreiding en uitplaatsing, versterking van stedelijke dichtheid, transformatie en vermindering van leegstand etc. Die opgaven zijn groot met een fors risicoprofiel, moeten goed op elkaar en op ruimtelijke ontwikkelingen worden afgestemd, vergen flinke publieke investeringen en moeten kwalitatieve verbeteringen borgen. Ook zijn kleine plannetjes duur en vaak niet passend bij de zware samenwerkingsprocessen die nodig zijn bij die duurzame kwaliteitsverbeteringen, waar veel belanghebbenden bij betrokken zijn. Dus: kleine organische plannetjes passen steeds minder bij de grote opgaven die er liggen. En als we ze al willen moeten ze passen in een samenhangende visie.

Daarnaast ben ik voor een meer fundamentele benadering van de rol van de overheid. Voorop moet niet staan dat gemeenten in gebiedsontwikkeling zitten in de rol van ‘grondboer’ of ‘alles moet kunnen’. De rol van de lokale overheid is en moet zijn kaderstellend en initiërend. Zoals in één van de MCD scripties prachtig verwoord: “In de stadsontwikkeling echter, lijken veel overheden “organische stedenbouw” en “faciliteren” te verwarren met visieloos en regelloos wachten op de markt. “(‘De waarde van de structuur’, Jeroen de Willigen, Scriptie MCD 10 november 2014). Als bijvoorbeeld een gebied als RijswijkBuiten organisch zou worden ontwikkeld of als de gemeente daar niet zijn ambities had geformuleerd, is het de vraag of daar echt een duurzame wijk zonder aardgasinfrastructuur en met duurzame woningen met EPC nul zou worden ontwikkeld. Ruimtelijke ordeningsprincipes en stedenbouwkundige ontwerpen zijn niet per definitie te duur, te inflexibel en contraproductief. Het kan er ook toe leiden dat plannen in de uitwerking ‘in één keer goed’ zijn in plaats van achteraf weer discussie en wijzigingen opleveren.

In genoemde scriptie wordt ook betoogd dat het idee dat de grachten van Amsterdam een organische ontwikkeling zouden zijn, zoals wel eens wordt beweerd, onjuist is. “Bij het totstandkomen van de beroemde grachtenstructuur was juist een slagvaardige (..) overheid nodig, zoals Abrahamse beschrijft in zijn proefschrift (2010) over de grote uitleg van Amsterdam in de zeventiende eeuw. In het begin van de uitbreiding vanaf 1613 was de rommelige bebouwing het uitgangspunt voor de ontwikkeling van onder meer de Jordaan. Juist dit deel werd als niet geheel geslaagd beoordeeld. Daarom werd bij de latere ontwikkeling vanaf 1630, toen de structuur met de drie hoofdgrachten werd afgemaakt, op grote schaal land gekocht, onteigend en de informele bebouwing gesloopt. Dat kan zelfs met de beste wil van de wereld moeilijk een organische gebiedsontwikkeling worden genoemd.”

Jeroen de Willigen, De waarde van structuur, MCD scriptie 2014

Er is nog een ander argument, en dat is de rechtsonzekerheid voor bestaande partijen in een gebied. Als er een gebied wordt herontwikkeld zonder eindbeeld, weet je uiteindelijk niet wie nu waar wat en wanneer gaat ontwikkelen. Stel dat u daar een bedrijf heeft in dat gebied, waarvan vaststaat dat u uitgeplaatst moet worden, maar u weet niet of, wanneer en hoe. Neem het voorbeeld van de oorspronkelijke masterplannen voor de Binckhorst in Den Haag (later weer ingetrokken), waarin veel bedrijven zouden moeten uitgeplaatst zonder dat zekerheid bestond over de financiële haalbaarheid en termijnen. De ruimtelijke ambitie werd vastgelegd met de kanttekening dat deelplannen pas zouden worden uitgevoerd als er financiële dekking zou zijn. Er ontstaat dan een enorme onzekerheid over de continuïteit van de bedrijfsvoering. Uiteindelijk gaat het dan om rechtsonzekerheid voor bestaande partijen in het gebied en dat hoort niet bij de rol van de lokale overheid.

Dan is er het financiële- / waarderingsaspect. Aan het begin van de crisis hebben we gezien dat er veel optimisme in de waardering van grondposities zat, wat heeft geleid tot meer dan € 3 mld. afwaardering, in feite lucht die in de waardering zat. Bij waardering van grondposities gaat het om de vraag of de investeringen (aankopen, sanering, bouw- en woonrijp maken, plankosten etc.) kunnen worden terugverdiend in de toekomst. Het bepalen van die terugverdienpotentie is op zich al moeilijk genoeg en hangt aan elkaar van aannames: over de waarde van het te realiseren vastgoed, tempo van afzet en prijsontwikkeling in de toekomst bijvoorbeeld. Als dan ook nog eens onduidelijk is wát er gaat komen, wanneer, hoe en door wie, hoe kunnen we dan ooit nog eens de terugverdienpotentie van investeringen beoordelen. Is dat erg? Daar kun je op zich over twisten, maar we willen toch niet terug naar de tijd dat er opgeblazen en overoptimistische waarderingen in de boeken staan? Niet bij financiële instellingen, niet bij ontwikkelaars, maar ook niet bij overheden. Want dan gaat toch ergens iemand in de toekomst daar pijn van lijden. Ook zijn juist de regels voor die waarderingen bij gemeenten in de afgelopen jaren steeds aangescherpt en zijn accountants in de toepassing ervan strenger geworden. Dat alles in de hoop dat gemeenten zelf ook kritischer worden over hun eigen inschattingen (of die van hun projectleiders, die per definitie altijd te optimistisch zijn over hun eigen projecten). En als het niet gaat over waardering van grondposities, gaat het altijd nog wel over de vraag naar dekking van openbare ruimte en infra, die ook inherent onzeker is bij organische gebiedsontwikkeling  (wanneer, op wie en hoe kan ik die kosten verhalen?).

Kortom, niks organische gebiedsontwikkeling. Visie, kaders en initiatief hebben we nodig om snel verder te kunnen komen. Dat is geen pleidooi voor overambitieuze en onhaalbare plannen van overheden. Het samen met marktpartijen opstellen ervan en het organiseren van ‘countervailing power’ om tot haalbare plannen van overheden te komen hoort daarbij. Maar samen optrekken is iets anders dan achterover leunen en wachten op marktpartijen. Marktpartijen willen visie en commitment van overheden om uitgedaagd te worden met de goede plannen te komen en niet in een moeras van wijzigingen, verschil van inzichten en discussies te verzeilen. Met een goede visie kan ruimtelijke ontwikkeling in één keer goed. Daarvoor is samenspel nodig van partners die hun eigen rol pakken en niet op elkaar gaan zitten wachten. 

Deze column is op persoonlijke titel geschreven door Frank ten Have  en opgenomen in de Grexpert van Deloitte Real Estate


Lees hier de winnende MCD-scriptie van Jeroen de Willigen

De MCD-scriptieprijs wordt jaarlijks uitgereikt door het MCD Kennisnetwerk.
Het onderzoek dat het hoogste scoort op lef, originaliteit en praktische bruikbaarheid, wint de prijs. Er wordt een selectie gemaakt uit de scripties die gewaardeerd zijn met een 7,5 of hoger.

Auteur:

Frans ten Have
Frank ten Have

Adviseur gebiedsontwikkeling/Partner Deloitte Real Estate Advisory

Recente artikelen