Opinie ‘Het ontbreekt in de Randstad aan hoogwaardige kantoorruimte.’ Regelmatig verschijnen in de vastgoedmedia berichten met deze strekking. Uit onderzoek van NVM Business blijkt dat de vraag naar kwalitatieve kantoorruimte het aanbod overstijgt. ‘Nieuwbouw van kantoren is onvermijdelijk’, aldus de makelaarsvereniging in een verklaring eerder dit jaar. Daar denkt Nationaal Renovatie Platform NRP anders over. De vier grote steden kennen een structurele leegstand van meer dan 15 procent in monofunctionele kantoorgebieden. Om deze voorraad te ontsluiten moeten de verschillende eigenaren samenwerken. Maar dat gebeurt te weinig. Bovendien kent Nederland talloze goede en recente voorbeelden van kantoorrenovaties. De oplossing zit dan ook beslist niet in opnieuw extra voorraad toevoegen.
Het probleem
Het probleem dat NVM aankaartte is de groeiende mismatch tussen vraag en aanbod van kantoorruimte. Dat het eisenpakket van een hedendaags kantoor sterk is veranderd ten opzichte van de bouwjaren van de leegstaande kantoren, valt niet te ontkennen. Maar nieuwe voorraad toevoegen is geen duurzame oplossing, zeker niet voor de leegstandsproblematiek. Betekent iedere discrepantie tussen vraag en aanbod nieuwbouw?
Cultuuromslag
In Nederland in een cultuuromslag gaande, waarin de waarde van het bestaande en duurzaam hergebruik kernwaardes vormen. Niet langer is nieuwbouw maatgevend, maar het duurzaam hergebruik van de bestaande gebouwde omgeving. Daarin niet meegaan betekent voor iedere organisatie een stap terug. Ook de vastgoedsector zal moeten wennen aan dit nieuwe paradigma. Door nieuwe voorraad toe te voegen bestaat het risico dat de markt dezelfde fout begaat als voor de crisis. Wat zijn de alternatieven?
Renovatie
De oplossing ligt bij renovatie en het gebiedsgewijs herontwikkelen van monofunctionele kantoorgebieden. Kaj Jansen, kantoorruimtebemiddelaar bij Flexas, zegt al jaren te pleitten voor herbestemming en noemt de ongunstige locaties als struikelblok.
Laten we regio Amsterdam, kantorenhub van Nederland, als voorbeeld nemen. De regio kent met Sloterdijk, Amstel III, Riekerpolder maar ook Beukenhorst (Hoofddorp), verschillende kantoorgebieden met leegstandspercentages rond de 15%. Deze gebieden zijn aan het eind van de vorige eeuw juist ontwikkelt op zeer strategisch gelegen locaties.
Noodzaak tot samenwerking
Het probleem is dan ook niet dat de leegstaande kantoren van onvoldoende kwaliteit zijn of dat ze op onaantrekkelijke locaties liggen. De markt heeft bewezen kantoorpanden prachtig te kunnen herontwikkelen. Het probleem is dat kantoorgebieden als geheel onvoldoende worden herontwikkeld. Deze gebieden worden gekenmerkt door versnipperd eigendom, waarbij iedereen slechts het eigen belang dient. Om deze impasse te doorbreken is een integrale gebiedsontwikkeling nodig, waarbij samenwerking tussen de eigenaren een vereiste is. Dat laatste komt niet van de grond omdat de partijen afwachten en beslissers ver weg zitten en de locale problematiek niet aanvoelen. Daar zit het probleem. Het ontbreekt aan goede voorbeelden in Nederland. Om die impasse te doorbreken is NRP het gesprek aangegaan met de gemeente Amsterdam en heeft NRP het plan voor een gebiedscoöperatie in Amstel III gepresenteerd. Op die manier laat de markt zien door samen te werken dat er wel degelijk oplossingen liggen.
Het transformeren van gebouwen is niet moeilijk. Nederland kent talloze kantoren en overige bedrijfsruimtes die op prachtige wijze zijn getransformeerd of gerenoveerd. Bovendien publiceerde Arcadis in 2015 het onderzoek Office Refurbishment in Global City’ s waaruit is gebleken dat voor beleggers het renoveren en moderniseren van bestaande kantoorgebouwen de beste manier is om het rendement van gebouwen te verhogen. De uitdaging ligt nu bij het transformeren van gebieden. Dat is een complex proces, waar verschillende stakeholders verschillende belangen en voorkeuren hebben. Dat maakt het gezamenlijk formuleren van een gebiedsvisie met een collectieve ambitie noodzakelijk.
Leren
NRP reikt ieder jaar de NRP Gulden Feniks uit aan de beste renovatie- en transformatieprojecten van Nederland. Het afgelopen jaar is bij de analyse van ruim tachtig inzendingen opgevallen hoeveel hoogwaardige kantoorruimtes renovatie en transformatie hebben opgeleverd.
Neem de circulaire herhuisvesting van Alliander in Duiven. De transformatie die dit bedrijventerrein heeft doorgemaakt illustreert de potentie ven duurzaam hergebruik van bestaand vastgoed. Of het hoofdkantoor van de Alliantie in Hilversum-Noord, een prachtig voorbeeld van een donker jaren ‘70 kantoor dat tot een prettig en modern kantoor is getransformeerd. Het volledig gerenoveerde hoofdkantoor van a.s.r in Utrecht is ook zo’n voorbeeld. Het ging van label G naar A met een BREEAM-NL Excellent certificaat. Inmiddels allemaal state-of-the-art kantoren waar menig werknemer van droomt. Kortom: renovatie biedt mogelijkheden.
Verwachting
NRP pleit voor het maximaal benutten van de aanwezige kennis en ervaring op het gebied van kantoorrenovatie. De grootste uitdaging ligt bij het integraal gebiedsgewijs herontwikkelen van monofunctionele kantoorgebieden. Niet bij opportunistische nieuwbouw.
Gezien de toenemende vraag enerzijds en het enorme kantoorvolume anderzijds, kunnen we, mits er verstandig beleid wordt gevoerd, de komende jaren nog de nodige prachtige (gebieds)transformaties en renovaties verwachten.
Is uw project een NRP Gulden Feniks waard?
NRP reikt elk jaar de NRP Gulden Feniks prijzen uit aan de beste, mooiste, meest innovatieve (gebieds)transformatie- en renovatieprojecten van Nederland. Is uw project een excellent voorbeeld van gebiedstransformatie,renovatie, transformatie of is het een Low Budget High Impact voorbeeldproject? Zend het dan in en wellicht kunt u uw werk bekronen met een NRP Gulden Feniks: de Oscar van de Nederlandse bouwwereld! Meer informatie vindt u hier.
Cover: ‘Amstel III Amsterdam’ door Ben Bender (bron: Wikimedia Commons)
Door Maurits van Putten
Redactie atelier Rijksbouwmeester, communicatie en beleid NRP
.jpg){kind=link}