platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Blog

Reisverslag Boston - Erwin Heurkens

Reisverslag Boston - Erwin Heurkens

2 mei 2011 - In dit blog leest u het verslag van mijn bezoek aan Boston. Ik bezoek van 16 april t/m 27 mei diverse stedelijke projecten in Amerika. Ik onderzoek met name wat de toepassingsmogelijkheden zijn van Amerikaanse voorbeelden voor de Nederlandse gebiedsontwikkelingspraktijk. Dit doe ik in het kader van de MCD Kennisnetwerk Studiereis en mijn lopende promotieonderzoek voor de afdeling Real Estate & Housing, faculteit Bouwkunde, TU Delft.

Boston is één van de oudste steden van Amerika, gesticht in 1630 door Engelse puriteinen. De stad is het strijdtoneel geweest van Amerikaanse historie naar onafhankelijkheid. De metropool Boston bestaat uit zo’n 4 miljoen mensen en is het economische hart van New England. Het is vooral de haven geweest die de stad heeft groot gemaakt. Omdat het grootste deel van het achterland van de stad uit moeras bestond is daar later volgens Hollands gebruik aan ‘landfill’ gedaan. Zo verviervoudigde het landoppervlakte van de stad voor woningbouw en havenactiviteiten. Boston ontwikkelde zich tot welvarende stad en bouwt inmiddels op een diverse economie. Daarbij helpt dat er twee toonaangevende universiteiten op wereldniveau gevestigd zijn, Harvard en MIT. De ‘quality of life’ in Boston is ronduit goed te noemen, wat ervoor dat het kenniswerkers aantrekt en weet vast te houden. De haven en de rivier lijken wel gemaakt voor hardloop- en zeilactiviteiten. Overigens is het officiële marathon wereldrecord onlangs in Boston gelopen.

Reisverslag Boston - Erwin Heurkens - Afbeelding 1

Wat betreft stadsplanning bestaat Boston uit meerdere wijken, die zo historisch zijn gegroeid en zo hun eigen kenmerken hebben. Het centrum van de stad is voornamelijk het financiële en historische hart van de stad, met een hoge dichtheid. De omliggende wijken echter zijn wat minder ‘dense’ maar goed onderhouden en bereikbaar. Maar wat vooral opvalt in planning literatuur over Boston is dat het niet bepaald gekenmerkt wordt door integrale gebiedsontwikkeling maar meer bekend staat om haar ‘piece meal development’. Zo is ‘mixed use development’ vooral een begrip op gebouwniveau en niet op gebiedsniveau. Een voorbeeld daarvan is de recente ontwikkeling van Trilogy & 1330 Boylston Street ontwikkeling, waarin op gebouwniveau retail en housing wordt gecombineerd. Ook zie je in andere delen van de stad op plot niveau nieuwbouw ontstaan. Een prachtige website van de lokale overheid laat zien waar de verschillende ontwikkelingen in Boston plaats vinden en wat de status daarvan is: [zie hier][1]. Maar van echte gebiedsontwikkelingen is geen sprake, al zijn er enkele uitzonderingen.

De belangrijkste en meest ingrijpende (gebieds)ontwikkeling van de stad is het bekende ‘Big Dig’ project in het stadshart. Een snelweg voerde dwars door het stadscentrum, een erfenis van de planning beleid van de jaren ’60 in Amerika dat erop gericht was om binnensteden bereikbaar te houden. Het leidde juist eerder tot verstoppingen, problemen met luchtkwaliteit en het verdwijnen van voorheen economische sterke wijken. Anthony Flint’s boek ‘Wrestling with Moses’ beschrijft de strijd die Jane Jacobs succesvol aangaat met New York’s stadsplanner Moses om een soortgelijke snelweg door Greenwich Village te voorkomen. In Boston ontstond in de jaren ’80 de notie dat een snelweg dwars door de stad onwenselijk was. In 2006 is dit megaproject gereed gekomen met voornamelijk overheidsgeld door Boston Globe geschat op een slordige $22 miljard. Dit bedrag is voor de ondertunneling van de snelweg en daarboven op een aaneenschakeling van parken.

Dit parkproject luistert naar de naam Rose Fitzgerald Kennedy Greenway. Lopend door dit park kreeg ik de indruk dat er niet veel levendigheid is in het park. Het grootste probleem wellicht is dat er geen duidelijke verbinding is tussen de parken en de omgeving en er geen bestemmingen meer zijn die mensen automatisch naar het park toe trekken. Dit is een gemiste kans en zal er volgens Love ook toe leiden dat er vastgoed ontwikkeling mogelijkheden ontstaan aangrenzend aan het park. [Planetizen][2] meldt overigens ook dat de Boston Redevelopment Authority een planstudie heeft gemaakt voor de ontwikkeling van vastgoed aan weerzijden van het park. Interessante gebiedscase om te blijven volgen omdat het hier eigenlijk gaat om de integratie van infrastructuur, publieke parken en vastgoedontwikkeling, waarin blijkbaar in Boston te weinig aandacht voor geweest is.

Reisverslag Boston - Erwin Heurkens - Afbeelding 2

Op dit moment vindt er een andere grootschalige ontwikkeling plaats in het Seaport District. Dit voormalige haventerrein nabij Boston’s waterfront is een voorbeeld van de ‘landfill’ van de 19e eeuw. Door verplaatsing van havenactiviteit naar beter toegankelijke gebieden voor grote schepen is dit een strategische ontwikkellocatie geworden voor de stad. Het stadsbeleid is er ook op gericht om de meeste investeringen op deze locatie te richten, en heeft het gebied gelabeld als ‘innovation district’. De gemeente heeft een eerste stap gezet door hier eerst in de jaren ’90 het Massachusetts Court House neer te zetten om er vervolgens het Museum for Contemporary Art te vestigen. Ook is er een busnetwerk opgezet dat connecties heeft met de nabijgelegen South Station. In die zin heeft het wel enige parallellen met de Kop van Zuid in Rotterdam.

Tot nu toe werd het gebied mondjesmaat gevuld met private investeringen en ontwikkelingen, vooral met kantoren en woningbouw. Ondanks dat Boston ook beïnvloed wordt door de effecten van de crisis lijkt de ontwikkeling van Seaport Square (zie http://archpaper.com/news/articles.asp?id=4913) het gebied pas echt op de kaart te gaan zetten. Deze mixed-use gebiedsontwikkeling van 9 hectare wordt door ontwikkelcombinatie van Boston Global Investors, Morgan Stanley en W/S Development Associates voorzien van een totale private investering van $3 miljard. Vanuit het perspectief van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling van mijn promotieonderzoek blijf ik dit project zeker op de voet volgen.

Opvallend, en vergelijkbaar met wat de University of Chicago of Illinois gebeurd, is dat MIT (Massachusetts Institute of Technology) zijn eigen University Park heeft ontwikkeld. Deze gerenommeerde technische universiteit zit duidelijk in een groeimarkt voor kennisintensieve ontwikkeling en heeft geen last van de recessie. De afgelopen jaren heeft MIT een echte gebiedsontwikkeling van de grond gekregen in Cambridge, een stad praktisch geannexeerd door Boston aan de andere kant van de rivier. MIT University Park bestaat uit een mix van office, retail, park, housing, en zelfs een hotel. Doel van deze ontwikkeling was voornamelijk commercieel van aard. Veel ‘life science’ bedrijven zijn hier nu gevestigd die profiteren van de nabijheid van hoogopgeleide kenniswerkers. Ook zijn er appartementen en rijtjeshuizen ontwikkeld om gezinnen hier een plek te geven om te leven. MIT beheert zelf het gebied als privaat management bedrijf en is eigenaar van al het commerciële vastgoed. ‘Cash flows’ gegarandeerd dus, ook al omdat de leegstand er nihil is. Het lijkt op dat de TU Delft in haar zoektocht naar de invulling van het DelfTech Park een duidelijke groeimarkt voor bedrijven moet kiezen en ook dat huisvesting van kenniswerkers een enorme pr? kan zijn voor de haalbaarheid van zo’n project.

Reisverslag Boston - Erwin Heurkens - Afbeelding 3

Kortom, Boston een prachtige historische stad met een positieve ‘vibe’ en volop mogelijkheden voor ontwikkeling in de toekomst. Het feit dat men over het algemeen aan ‘piece meal plot development’ doet is niet eens zo ineffectief in mijn ogen, als dit maar in combinatie gebeurd met meer ‘strategic location developments’. Zo spreid je investeringen voor de korte en lange termijn en voldoe je aan de vaak verschillende horizon en vraag van eindgebruikers. Het feit dat de overheid meer strategisch stuurt en initiatieven op gebouwniveau (en zelfs gebiedsniveau) overlaat aan de markt zou wel eens een winnende combinatie voor Nederlandse steden kunnen zijn.

Auteur

Portret - Erwin Heurkens
Erwin Heurkens

Universitair docent/onderzoeker Gebiedsontwikkeling TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte