Ruilen in de stad: Het Kadaster als gebiedsontwikkelaar

PROVADA 2015

Een kleine tien jaar geleden stapte het Kadaster in een niche: stedelijke ruilverkaveling. Wat bleek: niet allen agrarische gebieden kunnen herverkaveld worden. Ook in bebouwd gebied is dit een instrument met mogelijkheden om gebiedsontwikkelingen van de grond te krijgen c.q. te bespoedigen. Al decennia lang wordt herverkaveling toegepast in de landen om ons heen en aan de andere kant van de wereld. Duitsland heeft de zogenaamde Umlegung en ook in Japan, Spanje (Valencia) en Australië is ruilverkaveling al jaren een welbeproefde methode. Wat zijn de kansen in de Nederlandse praktijk?

Voorraad benutten

Marc van Geene, Senior Projectmanager van het Kadaster afdeling Ruimte & Advies geeft aan dat zijn organisatie herverkaveling toepast bij leegstand van winkels en kantoren. Ook bij regionale krimp en de herstructurering van binnensteden komt het instrument in beeld. Het beter benutten van de bestaande voorraad is daarbij steeds het uitgangspunt.
Groepen van vastgoedeigenaren vinden steeds vaker de weg naar het Kadaster om onderling eigendomsposities te ruilen. Zij worden daartoe aangezet doordat het aanbod van eigendommen groter is dan de vraag. Ook het gebiedsgericht denken van deze eigenaren is een belangrijke driver. Zij zien in dat alleen een gezamenlijke aanpak het gebied als geheel vooruit kan helpen.
Het Kadaster speelt bij dit soort processen een onafhankelijke rol om de rechtszekerheid te waarborgen. De eigenaren krijgen inzicht in de financiële situatie voor en na herverdeling, zonder dat het Kadaster zelf een financieel belang heeft. In de loop der jaren is veel kennis en ervaring opgebouwd met verdeelsleutels. Het verrekenen van alle nutsfactoren, wordt meegenomen om de betrokkenen gelijkwaardig, of zelfs beter uit de herverdeling te laten komen. Verder heeft het Kadaster de rol van procesbewaker en ‘scheidsrechter’ in het overleg tussen de eigenaren, aldus Van Geene.

Ruimte beter verdeeld

De toepasbaarheid van herverkaveling illustreert Van Geene met een aantal voorbeelden. In Zeeland krijgt een Landal recreatiepark haar aantrekkelijkheid terug door de kleine percelen van eigenaren en de wensen van nieuwe eigenaren samen te laten komen. In de nieuwe verkaveling worden kleine, krappe percelen afgewisseld met grotere: dit zorgt voor meer diversiteit. Onderling is dit tussen de eigenaren verdisconteerd, zonder inbreng van de gemeente. In een versnipperd havengebied zijn de percelen zo herverdeeld dat aaneensluitende percelen grond ontstaan. Voor bedrijven is dat aantrekkelijk. Zij kunnen hiermee een efficiëntieslag slaan.
Kantooreigenaren in Brainpark Rotterdam hebben de weg gevonden naar de kennis en kunde van het Kadaster om de leegstand in dit gebied, die verdeeld is over diverse panden, meer te concentreren. Zo spelen zij ruimte vrij voor potentiële nieuwe klanten. Omdat de nood (nog) niet zo hoog is, blijft de daadwerkelijke herverdeling hier vooralsnog uit, maar de oprichting van een Vereniging van Eigenaren is alvast een eerste resultaat.
Ook opretailgebied mengt het Kadaster zich in de processen om de gevolgen van krimp te lijf te gaan. In Dordrecht zorgt de herverdeling van winkelpercelen voor een toekomstbestendiger winkelstraat. Een studie naar aanloopstraten geeft hier zicht op de effecten van de herverdeling.

Nieuwe wetgeving In eerste instantie vond ruilverkaveling voornamelijk plaats buiten de bebouwde kom. De Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG) maakte dit mogelijk. De nieuwe Omgevingswet, die in 2018 wordt ingevoerd, bevat echter ook expliciet een passage over eigendomsrecht in relatie tot ruilverkaveling. Vooralsnog is de politieke opinie dat de wet daarbij geen dwang tot ruilen of onteigeningen zal bevatten.

Zelf aan de slag

Het klinkt allemaal heel simpel en eenvoudig. Bij een ruilverkaveling met het neutrale Kadaster geldt geregeld ‘1+1=3’. Maar wat gebeurt er als het Kadaster meer initiatief neemt en lokaal zelf aan het herverdelen slaat? Moderator Tom van ’t Hek – die zelf tegen zijn pensioen aanloopt – schetst een doemscenario waarbij het Kadaster de stad geheel naar eigen hand zet. Met data over leeftijdsgroepen kan het Kadaster bijvoorbeeld wijken waar veel eerste generatie bewoners (70+) wonen een sloopindicatie geven, omdat het veel efficiënter is deze bewoners in een ander blok onder te brengen. In de praktijk loopt het niet zo’n vaart, zo wordt geconcludeerd. Politiek is nog altijd sprake van een pro-eigendomsrecht houding; teveel dwang van bovenaf wordt afgewezen. Een vraag die wél reëel speelt is in hoeverre de zeer lokaal gerichte oplossingsmogelijkheden van het herverkavelen goed passen binnen de visies of masterplannen van gemeenten. Deze gaan vaak over een veel groter gebied. Een nauwe onderlinge samenwerking tussen Kadaster en gemeenten is daarom wenselijk, om de belofte van ‘1+1=3’ echt waar te kunnen maken.

Lees hier de verslagen van enkele geselecteerde bijeenkomsten op de PROVADA:

- Ondernemerschap in stationsgebieden: van vervoersknooppunt naar ‘place to be’
- Wonen met zorg: kansen voor investeerders
- De toekomst van de binnenstad: een aanvalsplan voor Doetinchem-centrum - Ongevraagde private voorstellen uit de prullenbak
- De veerkracht van Nederlandse steden: lessen uit het buitenland
- Uitreiking Gulden Feniks op de PROVADA

Zie ook:

- PROVADA 2015: de business opnieuw uitvinden