'Scenarioanalyses helpen om keuzes te maken bij toenemende onzekerheid'

De toekomst voorspellen is onmogelijk. Wel is het mogelijk om te proberen een richting in te schatten en zo voor te stellen welke ontwikkelingen denkbaar plaatsvinden. Hoewel dat in ‘normale tijden’ al een uitdaging is, is dat in tijden van crises zeker het geval, zoals nu tijdens de coronacrisis. Op veel vlakken zijn we in een hoogst onzekere tijd terechtgekomen.

Realistische scenario’s helpen ons als Bouwinvest om na te denken over mogelijke toekomstbeelden. Een bekend voorbeeld hiervan zijn de scenario’s van het Centraal Planbureau (CPB) over de mogelijke economische gevolgen van Covid-19. Het CPB geeft daarnaast aan waar de voornaamste onzekerheden zitten.

Onderling begrip verhogen

Een behulpzaam instrument voor gebiedsontwikkelingen zijn uitgebreide scenarioanalyses, vooral in tijden van grote onzekerheid. Met scenarioanalyses kunnen strategieën getest worden tegen mogelijke plausibele toekomstige ontwikkelingen. Ze zijn daarmee een hulpmiddel om te beoordelen of een strategie toekomstbestendig is. Gebiedsontwikkeling wordt namelijk veelal gekenmerkt door complexe, grootschalige en langjarige projecten met veel betrokken stakeholders. Daar zijn scenarioanalyses uitermate voor geschikt. Zij geven de volgende voordelen:

1. Vergroten van wendbaarheid

Gebiedsontwikkeling is gebaat bij flexibiliteit, want dit vergroot de (financiële) haalbaarheid van projecten. Voor overheden is het bijvoorbeeld relevant om demografische prognoses in scenario’s in beeld te brengen en hierop de planvoorraad af te stemmen. Zo kan ‘onderprogrammering’ worden voorkomen als het aantal huishoudens toch harder blijkt te groeien. Ook kunnen hiermee andere concepten worden gerealiseerd als de groei afkomstig is van andere typen doelgroepen.

2. Voorkomen van verrassingen

Door scenario’s te maken waarin alle relevante variabelen worden opgenomen, voorkom je zoveel mogelijk dat je voor onverwachte verrassingen komt te staan. Bekende variabelen zijn demografie en economie, maar denk ook aan klimaat (hittestress), mobiliteit (mobility as a service), politiek (regulering) en monetair (rente).

3. Verhogen van onderling begrip

Een belangrijk onderdeel van het opstellen van scenario’s is het gesprek met stakeholders. Dit geeft een feitelijk beeld van mogelijke situaties. Gesprekken verhogen bovendien het onderlinge begrip en verbeteren de samenwerking. Juist bij gebiedsontwikkeling kunnen deze twee voordelen doorslaggevend zijn voor het slagen ervan.

Niet één cijfer of uitkomst

Bij Bouwinvest zijn we al geruime tijd bezig met scenariodenken. Aangezien we namens pensioenfondsen en verzekeraars voor de lange termijn in vastgoed investeren, zijn we gewend om ver vooruit te kijken. Bij onze scenario’s kijken we onder meer naar economische ontwikkelingen, zoals de impact van een recessie. Ons datawarehouse helpt ons hier bij. Binnen deze omgeving kunnen we geavanceerde statistische methoden toepassen, zoals stochastische analyses om de bandbreedte van beleggingsrendementen in te schatten.

Uitkomsten van onze modellen beoordelen we altijd intern met collega’s van verschillende disciplines. Op die manier bekijken we de uitkomsten vanuit diverse invalshoeken, om tot goed onderbouwde aannames te komen en kokervisie zoveel mogelijk te voorkomen. Daarnaast draagt deze manier van werken bij aan het creëren van draagvlak onder stakeholders.

Waar we tot voor kort jaarlijks scenario’s opstelden, zijn we door de coronacrisis de laatste tijd in een stroomversnelling terechtgekomen en actualiseren we nu maandelijks onze verwachtingen. Hierbij is de uitdaging om te laveren tussen enerzijds het behouden van een breed vizier (alle mogelijke opties openhouden) en anderzijds zo concreet mogelijk willen zijn (te grote bandbreedtes zijn niet werkbaar). Hoewel over het algemeen nog vaak één uitkomst gewenst is, is het van groot belang om alle belanghebbenden goed mee te nemen in het doel van scenariodenken, de uitgangspunten en de onderliggende aannames. Een voorbeeld hiervan is dat veel media bij het uitbrengen van de juniraming van het CPB enkel het basisscenario publiceerden. En dat terwijl het CPB juist met vier scenario’s werkt om schijnzekerheid te voorkomen.  

Tips voor gebiedsontwikkelaars

Voor gebiedsontwikkelaars kan het erg zinvol zijn om nu meer aan scenarioplanning te doen, zodat zij zo min mogelijk voor verrassingen komen te staan tijdens projecten. Als je niet gewend bent om in scenario’s te denken, kan het lastig zijn om buiten de gebaande paden te denken. Dat ervaarde ik bijvoorbeeld afgelopen jaar tijdens het SKG Jaarcongres. Toen organiseerde Eva Gaaff van Arcadis en ik (namens de SKG Early Adopters, samen met het Planbureau voor de Leefomgeving) een parallelsessie over de toekomst van gebiedsontwikkeling. Hierin stonden vier uiteenlopende PBL-scenario’s centraal. De feedback daarop was dat enkele uitgangspunten wel erg onrealistisch waren. Maar juist bij scenariodenken is het van belang om uitersten te verkennen. De kans hierop zal geen nul zijn, en de kans keer impact is bij deze scenario’s mogelijk alsnog groot. Daarnaast is het relevant om juist ook een gevoeligheidsanalyse vanuit ‘meer extremen’ te krijgen en ‘what if’-vragen te beantwoorden. Daarom hierbij drie praktische tips voor gebiedsontwikkelaars:

1. Durf outside the box te denken. Het opstellen van drie scenario’s (worst case, realistic & best case) met respectievelijk -5%, 0% en +5% prijsstijging zorgt niet voor radicaal nieuwe inzichten. In december 2019 leek een lockdown begin 2020 niet heel realistisch, maar kijk wat er gebeurd is. Het maken van een risicomatrix kan helpen om factoren in beeld te brengen met een hoge kans en impact. Daarop kun je dan beheersmaatregelen treffen.
2. Ga (virtueel) in gesprek met je partners om onderling begrip te vergroten. Voor het woningtekort is de gemeenschappelijke verklaring 'Samen doorbouwen aan Nederland' een mooi initiatief. Een logisch gevolg is om samen op te trekken om de haalbaarheid van projecten te blijven afstemmen. De kunst hierbij is om niet te star te zijn bij het aanpassen van eigen wensen en eisen aan de nieuwe realiteit. Hoewel kwaliteit erg belangrijk is, moeten we op veel plekken ook zorgen voor kwantiteit. Een onrealistische stapeling van eisen (denk aan huurprijzen, oppervlakte en mobiliteit) zorgt in de regel eerder voor minder dan voor meer woningen. Daar is de woningzoekende niet bij gebaat.
3. Leer van andere sectoren. Als vastgoedsector hoeven we het wiel niet opnieuw uit te vinden. Veel bedrijven en organisaties zijn al langere tijd gewend om in scenario’s te denken. Een interessant voorbeeld is Cardano, dat een risicoafdekkingsstrategie voor pensioenfondsen en verzekeraars implementeert. Zij schetst drie scenario’s voor het verloop van de coronacrisis. Door te leren van anderen kun je tot interessante nieuwe ideeën en inzichten komen.

Cover:  Photo by Victor Garcia on Unsplash