Sessie C. De kracht van Erfpacht: “Smeerolie voor gebiedsontwikkeling”

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2013: 'Werkzame ontwikkelstrategieën'

Kern van de gepresenteerde benaderingen is dat de benodigde aanvangsinvesteringen voor bedrijven en woningkopers laag worden gehouden door de grond via een erfpachtconstructie te financieren. De grond wordt door de gemeente aangekocht en in erfpacht uitgegeven aan een bedrijf of woningeigenaar.
Op deze manier kan het grondgedeelte van de benodigde investering worden uitgesmeerd over een lange termijn (bijvoorbeeld 30 jaar) waarbij toch zekerheid kan worden geboden over het rendement/risico voor gemeente, investeerders en bewoners.

De casus van Fokker in Papendrecht werd gepresenteerd door wethouder Richard Korteland en Walter Stam van Akro Consult. Met een slim plan voor de financiering van de grond en de fabriek werd ingespeeld op de wensen van Fokker voor de productiefaciliteiten van de Joint Strike Fighter (JSF). Fokker krijgt hierdoor meer ruimte voor de benodigde financiering van nieuwe technologie en productontwikkeling in plaats van te moeten investeren in grond en gebouwen. Een langjarige concentratie van Fokker in Papendrecht is hiermee gegarandeerd. Daarmee worden ook werkgelegenheid en opleidingsmogelijkheden in de regio uitgebreid, een belangrijk maatschappelijk belang voor de gemeente.
Via een samenwerkingsovereenkomst en erfpachtconstructie zijn de gronden van Fokker door de gemeente verworven en in eeuwigdurende erfpacht opnieuw uitgegeven aan Fokker.
Er is een mogelijkheid om de erfpacht na 30 jaar te beëindigen, maar eenzijdige verlenging door Fokker is mogelijk. Daarnaast participeert de gemeente via een CV/BV-constructie in de nieuwe fabriek en een nieuw hoofdkantoor. De risico’s voor de gemeente worden afgedekt door een upfront storting van Fokker,contractuele bepalingen over looptijd van de huur en de aflossing van Fokker van de leningen en garantiestellingen bij het niet nakomen van verplichtingen.
In de discussie kwam vooral het risico naar voren of zou kunnen worden voldaan aan de regels voor staatssteun en Europese aanbesteding. Het afdekken van dit risico was juist ook een belangrijke voorwaarde van de gemeente om in de samenwerkingsovereenkomst te stappen. Daarom is een uitgebreide toets uitgevoerd op de erfpacht- en financieringsconstructie door een onafhankelijke partij.

Een interessante casus over woningbouw is die van de gemeente Zaanstad. Nel Hazendonk, directeur van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ), presenteerde een aanpak om sociale koopwoningen betaalbaar en financierbaar te maken voor instappers met een inkomen van € 33.000,- tot zo’n € 43.000,-. Er is sprake van een erfpachtconstructie die wordt gecombineerd met een regeling voor uitgestelde betaling. Beide zijn inkomensafhankelijk. Daardoor is de regeling alleen aantrekkelijk voor de bovenstaande inkomensgroep.
Er wordt aan twee knoppen gedraaid (zie figuur):

• Een uitgestelde betaling die in vaste tranches moet worden voldaan (inkomensafhankelijke rentevrije vordering)
• Een erfpachtcanon in de vorm van een vast percentage of bedrag (ook inkomensafhankelijk).

Een huis van € 250.000,- wordt zo bereikbaar met een inkomen van ca € 37.000,-. Normaal zou dat pas bij een inkomen van ca. € 52.000,- het geval zijn. De groep instappers die op dit moment de financiering moeilijk rond kan krijgen, kan met deze regeling toch een woning kopen van een hogere kwaliteit. Bijkomend voordeel is, dat deze mensen ook minder snel zullen moeten verhuizen als hun inkomen toeneemt: ze hebben immers al een woning van hogere kwaliteit.

Voor banken is het zeer ingewikkeld om de vele verschillende erfpachtconstructies te beoordelen. In aansluiting op de BKZ-casus gaf André Rolloos, directeur Particulieren Rabobank Zaanstreek, een toelichting op de wijze waarop de Rabobank, via beslisbomen, in het algemeen met deze vorm van financiering omgaat bij de beoordeling van aanvragen voor woningfinanciering. Belangrijke aspecten hierbij zijn:

• De duur: tijdelijk of eeuwigdurend recht van erfpacht? Bij tijdelijk moet de lening binnen de erfpachtperiode worden afgelost.
• De Canon: minimaal 10 jaar, is de vervolgcanon bekend, is de grondwaarde getaxeerd? Dit is bepalend voor de wijze waarop de canon door de bank wordt meegerekend in de Inkomen- / Lastentoets.
• Opzegbaarheid: de erfpachter mag het recht van erfpacht niet opzeggen of hier eenzijdig afstand van doen.
• Is er een vergoedingsregeling bij het einde van het recht van erfpacht wettelijk of contractueel vastgelegd? Zo ja, dan kan een deel van de financiering aflossingsvrij worden verstrekt.

Beide casussen tonen aan dat erfpacht als smeerolie voor gebiedsontwikkeling kan dienen. Kansrijke en duurzame ontwikkelingen, waarbij de financiering van de totale investeringskosten in de huidige markt een probleem oplevert, kunnen met een erfpachtconstructie toch mogelijk worden gemaakt.

Sprekers sessie De kracht van Erfpacht:

Nel Hazendonk, Directeur Betaalbare Koopwoningen Zaanstad
Walter Stam, Partner Akro Consult
Richard Korteland, Wethouder Gemeente Papendrecht
André Rolloos, Directeur Particulieren Rabobank Zaanstreek

Zie ook:

- Erfpacht Fokker Papendrecht / Zaanstad