platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Sphinxkwartier: “Een nieuw stuk stad, maar toch herkenbaar als Maastricht”

Sphinxkwartier: “Een nieuw stuk stad, maar toch herkenbaar als Maastricht”

Luchtfoto Sphinxkwartier 2020

Van een rommelig industriegebied ontpopt het Maastrichtse Sphinxkwartier zich steeds meer als stedelijke hotspot. Om dat voor elkaar te krijgen heeft de gemeente nieuwe wegen moeten inslaan, nadat beleggers tijdens de bankencrisis waren afgehaakt. En niet onverdienstelijk: “Het Sphinxkwartier brengt oud en nieuw Maastricht samen. We hebben een nieuw stuk stad gecreëerd, maar toch herkenbaar als Maastricht. Daarin schuilt het grootste succes van deze gebiedsontwikkeling.”

Projectgegevens Sphinxkwartier

In het Sphinxkwartier wordt 100.000 vierkante meter industrieel erfgoed herbestemd (cultuur, bedrijven, retail, horeca, studentenhuisvesting) in combinatie met het toevoegen van ruim 1.000 nieuwe woningen.

  • Op een oppervlakte van van 100 hectaren worden woningen (1.000 stuks), studentenhuisvesting (250 stuks), cultuur (5.000 m2), kantoren (5.000 m2), leisure (5.000 m2), retail (15.000 m2), creatieve bedrijvigheid (5.000 m2) en het Frontenpark (10 hectare) direct grenzend aan de Maastrichtse binnenstad toegevoegd.
  • Gestart in 2013 en bevindt zich in de uitvoeringsfase
  • Een doorlooptijd van tussen de 7-15 jaar
  • De betrokken partijen: Gemeente Maastricht (in de vorm van Wijkontwikkelingsmaatschappij Belvédère) en diverse private investeerders (bv Loods 5, Blanche Dael, Sphinx Zuid BV (woningen))
  • Een gemeentelijke exploitatie
  • Thema(s) waar de nadruk op ligt: Wonen (Stads wonen. Middensegment en hogere segment. Combinatie huur en koop en grondgebonden en appartementen), Mobiliteit (verlegging Noorderbrugtrace is aanjager geweest voor de gebiedsontwikkeling. Er volgt nog een nieuwe ondergrondse parking waarbij rekening wordt gehouden met mobiliteitsontwikkelingen) Energie (Alle nieuwbouw is aangesloten op warmtemeter van Ennatuurlijk. De woningen zijn gasloos.), Klimaat (Er is ruim 5 hectare groen toegevoegd aan Maastricht door aanleg van het Frontenpark met extra waterberging.), Natuur & Recreatie (Het nieuwe Frontenpark is aangelegd. Een natuurpark direct aan de noordkant van de Maastrichtse binnenstad.)
  • Bijzonder: de combinatie van herbestemming van oud industrieel erfgoed, nieuwe architectuur en de aanleg van een nieuw park. Allemaal op loopafstand van de binnenstad. Het is daarmee een aanvulling op het bestaande beeld van Maastricht.

Lees meer over deze gebiedsontwikkeling op de website van Sphinxkwartier

Rond de haven van het Bassin vind je een mix van woningen en nieuwe bedrijven. Zo zijn in voormalige fabriekspanden een poppodium, twee bioscopen, een woonwinkel, een koffiebranderij, winkels en cafeetjes neergestreken. In het Eiffelgebouw, het voormalige hoofdkwartier van de Sphinx aardewerkfabriek, is nu onder andere The Student Hotel gevestigd met op het dak een bar en terras, waar op een warme zomeravond nauwelijks een tafeltje vrij is. De voertaal is Engels. Maastricht doet haar reputatie als meest internationale stad van het land eer aan. Toch dringt het verleden van de industriestad zich overal op. Middenin het oude Sphinxcomplex aan de Boschstraat ligt een passage met een tegelwand van 120 meter lang en 5 meter hoog. De 30.000 tegels vertellen het verhaal van de keramiekindustrie, die tot begin deze eeuw aanwezig was.

Het Sphinxkwartier is het hart van de gebiedsontwikkeling Belvédère, die niet alleen industrieel erfgoed een nieuwe bestemming geeft, maar waarvan ook oude vestingwerken en een natuurpark deel uitmaken. Dat alles op loopafstand van de Markt en het Vrijthof.

Afhaken beleggers

Het had niet veel gescheeld of de herontwikkeling van het Sphinxkwartier was op een fiasco uitgelopen. In 2010 – middenin de economische crisis – haakten de private beleggers ING Real Estate en BPF Bouwinvest af. Investeringen in vastgoed rendeerden nergens meer, dus hier ook niet. De gemeente en de private beleggers hadden tot dan toe 140 miljoen euro geïnvesteerd in de plannen. Daarvan was nog maar de helft aan waarde over, omdat er minder woningen en kantoren gebouwd konden worden. De Belvédère Wijkontwikkelingsmaatschappij BV (WOM) met de gemeente als enige aandeelhouder moest maar zien hoe ze het verlies goedmaakte. “Dat maakte heel eenzaam”, blikt WOM-directeur Guid Bartholomée terug. “Ik zat in mijn kamertje en zag iedereen om me heen wegvluchten. Ik keek uit op een kale vlakte en er gebeurde niets. We kwamen als BV onder financieel toezicht te staan. Iedereen kwam met zijn problemen bij mij, maar ik kon niets doen.”

Het had niet veel gescheeld of de herontwikkeling van het Sphinxkwartier was op een fiasco uitgelopen

Stoppen was geen optie, want dan zou de gemeente blijven zitten met aangekochte bedrijfspanden zonder bestemming. Daarom besloot de gemeente eind 2012 tot een ommezwaai van het beleid, verwoord in het Ambitiedocument herijking programma Belvédère onder de naam ‘Het antwoord van de Sphinx’. Niet langer was projectmatige vastgoedontwikkeling met een optimale beleggingswaarde dominant, maar een bottom-up benadering, waarbij de gemeente op zoek ging naar innovatieve, publiekstrekkende bestemmingen. Van sommige panden bleef de gemeente eigenaar en zocht ze passende eindgebruikers, zoals The Student Hotel en de Muziekgieterij. In andere gevallen zocht ze geschikte partijen om gebouwen te kopen en zelf te renoveren, zoals Loods 5 en koffiebranderij Blanche Deal. In beide gevallen hield ze grip op de functies die er kwamen en kon ze sturen op de gebiedsontwikkeling. De woningbouw werd gegund aan ontwikkelaars. De ambitie werd teruggebracht van 4000 naar 1000 woningen, waarvan een deel inmiddels is gerealiseerd.

De gemeente verwacht dat ze met de bijgestelde plannen het waardeverlies grotendeels kan goedmaken. De beleggers hebben bij het verlaten van de samenwerking hun ingebrachte kapitaal van 20 miljoen euro per deelnemer achtergelaten. Daarmee kon de gemeente een deel van de grondverliezen opvangen. Er bleef nog een onrendabele top over van 70 miljoen euro. Die is inmiddels teruggebracht tot 25 à 30 miljoen euro.

Koffiebranderij Blanche Dael

‘Koffiebranderij Blanche Dael’ door Fred Berghmans (bron: Gemeente Maastricht)

De koerswijziging gebeurde onder de bestuurlijke regie van VVD-wethouder van financiën John Aarts, die in 2010 was aangetreden en nog steeds die functie vervult, en GroenLinks-projectwethouder Gerdo van Grootheest, inmiddels opgevolgd door partijgenoot Gert-Jan Krabbendam. WOM-directeur Bartholomée: “De combinatie van een iets behoudender wethouder die streng op de centen let en een progressieve bestuurder die vol nieuwe ideeën zit, is perfect. Ze weten daarbij steeds de gemeenteraad achter hun plannen te krijgen.”

Klein Berlijn

In de verwachting dat zich daarna voldoende belangstellenden zouden aandienen, begon de gemeente met het opknappen van het aangekochte Eiffelgebouw. Dit kostte 15 miljoen euro. Al na vier maanden meldde zich de keten van The Student Hotel, die in het Sphinxkwartier een hot spot zag voor een jong en hip publiek. In nabijgelegen voormalige bedrijfspanden zijn inmiddels poppodium de Muziekgieterij, bioscopen Pathé en Lumière en de Woonwinkel Loods 5 gevestigd.

De combinatie van een iets behoudender wethouder die streng op de centen let en een progressieve bestuurder die vol nieuwe ideeën zit, is perfect

Richard Loomans, zakelijk directeur van de Muziekgieterij, liet in 2016 zijn oog vallen op de voormalige Timmerfabriek, waarin zijn poppodium nu is gevestigd. “Je proeft hier de historie. De architect heeft het pand intact gelaten. Je hebt het gevoel dat je in een fabriek zit. Je ziet nog de oorspronkelijke katrollen en leidingen. We hebben niets verbloemd. We halen ook andere oude elementen binnen. In een container hebben we palen gevonden die nu dienen als bar en uit een opslagloods van rekwisieten hebben we een kampeerwagen gevist die nu fungeert als cocktailbar. De deur van het pand staat altijd open. Zo komen er mensen langs die hier vroeger gewerkt hebben en herinneringen ophalen. Wij zijn de stroop waar alle vliegen op af komen. Binnen de Stichting Sphinxkwartier werken we samen met andere ondernemers en doen we aan gebiedspromotie. We organiseren ook gezamenlijke evenementen. Mijn zoon zegt dat het hier net Klein Berlijn is, voor mij een bewijs dat de omgeving bij jongeren in de smaak valt.”

Guid Bartholomée haalt inmiddels opgelucht adem. “Bij de start van deze gebiedsontwikkeling hebben we al rekening gehouden met conjunctuurinvloeden en daarom onderscheid gemaakt tussen hard- en software. Tot de hardware, die in elk geval overeind moest blijven, behoren water, groen, hoofdinfrastructuur en rijksmonumenten. De rest is flexibel in te vullen software, zoals woningbouwprogramma’s, aantallen en types woningen, kantoren, retail en parkeervoorzieningen. Ik ben er trots op dat de hardware stand heeft gehouden.”

De hardware van Belvédère is uitgewerkt in het Masterplan dat in 2003 in opdracht van de gemeente is opgesteld door Palmbout Urban Landscapes. Toenmalig directeur Frits Palmboom, inmiddels zelfstandig adviseur, was meteen gefascineerd toen hij in 1998 werd gevraagd voor de opdracht. “Het was een uiterst rommelig gebied met interessante landschappelijke en historische elementen. Door de hoogteverschillen heb je een prachtig uitzicht op de stad in de vallei, maar het was een enorme uitdaging om daar een nieuwe samenhang in te ontdekken.”

Poppodium en Filmhuis

‘Poppodium en Filmhuis’ door Fred Berghmans (bron: Gemeente Maastricht)

Aanpassing wegenstructuur

De grootste opgave was het aanpassen van de wegenstructuur. “De manier waarop de Noorderbrug de stad binnen kwam suizen met grote fly-overs en de Frontensingel als zesbaanssnelweg vond ik gruwelijk. De milieuhinder en de onmogelijke oversteekbaarheid maakten de herontwikkeling van het Sphinxgebied en omgeving bij voorbaat kansloos.” Palmboom droeg diverse oplossingen aan voor de ontvlechting van dit knooppunt met als simpelste en beste optie om de aanlanding van de brug over de Maas niet naar het zuidwesten af te buigen, maar rechtdoor naar het westen.

Achteraf noemt hij dit dé uitvinding van het project. “Het was de sleutel om verder te kunnen ontwikkelen. Stedenbouw heeft te lang om bestaande verkeersstructuren heen bewogen, vooral in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw. Toen berustte de macht bij de verkeerstechniek en de afwikkeling van verkeersstromen. Stedenbouw was vaak volgend op de infrastructuur.”

Op grond van het Masterplan Belvédère en met behulp van de Crisis- en Herstelwet ontving de gemeente voldoende rijksgeld om ondanks de economische crisis tot uitvoering van de infrastructurele aanpassingen over te gaan. Dit gebeurde tussen 2015 en 2017.

Postindustrieel tijdperk

Een andere uitdaging was het inbedden van het industrieel erfgoed in de plannen voor het gebied. Palmboom: “Maastricht was een van de eerste grote industriesteden van Nederland. De transformatie naar het postindustriële tijdperk was ingewikkeld. Toen we begonnen met ons plan, waren er nog veel actieve bedrijven. Het vergde veel onderhandelingen om ze te helpen vernieuwen of te laten vertrekken en de vrijkomende panden te verwerven, zonder de werkgelegenheid te veel aan te tasten. Vervolgens was het een hele puzzel om de mogelijkheden voor herontwikkeling en financiële consequenties daarvan in kaart te brengen. Daaraan zijn jarenlange studies besteed. Over het witte Eiffelgebouw van de Sphinx was iedereen het eens: dat is zo bijzonder dat het een nieuwe functie verdient. Maar andere panden, zoals Loods 5, waren ouder en in verval. We hebben veel strijd moeten leveren om de cultuurhistorische waarde hiervan veilig te stellen. Voor ons woog zwaar dat je het hele verhaal over de industriële ontwikkeling moet kunnen laten zien en niet enkel geïsoleerde highlights. Er waren wethouders financiën die deze panden liever hadden gesloopt om zo een hogere grondopbrengst te realiseren.”

Frontenpark

Een derde pijler van Belvédère is het Frontenpark. Palmboom: “Ik trof daar een woestenij aan en herinner me bizarre wandelingen met klauterpartijen en doodlopende paden, waar ik hooguit zwervers tegenkwam. Dankzij de ingrepen bij de Noorderbrug is het nu een toegankelijk natuurgebied met een nieuwe verbinding tussen de Hoge en Lage Fronten. Het is een van de mooiste verworvenheden van Belvédère, maar ik ben nog niet tevreden. Het is nu een ‘park zonder stad’ en ligt er wat verweesd bij. Er mag wel een ontwerpslag overheen. Op lange termijn zie ik langs de randen mogelijkheden voor woningbouw. Dan trek je het park bij de stad.”

Mijn zoon zegt dat het hier net Klein Berlijn is, voor mij een bewijs dat de omgeving bij jongeren in de smaak valt.

Palmboom vindt dat de gemeente bij de beleidsomslag in 2013 te weinig oog had voor stedenbouwkundige ingrepen die nog nodig waren. “De stemming was: we gaan niets meer ontwerpen, maar stellen ons open voor bottom-up initiatieven. Het is naïef om dit als enige ontwikkelkoers te beschouwen. Dat doet tekort aan de top-down stedenbouw die het gebied tot leven heeft gewekt. De bottom-up initiatieven konden alleen tot bloei komen nadat de overheid op basis van het Masterplan een enorme top-down voor-investering had gedaan in de Noorderbrug en de restauratie van het Eiffel-gebouw. Ik geloof bij gebiedsontwikkeling juist in de combinatie van top-down en bottom-up. Dat verhaal hoor ik te weinig.”

Gert-Jan Krabbendam, als projectwethouder verantwoordelijk voor Belvédère, mikt vooralsnog op initiatieven van onderop. Als voorbeeld noemt hij de plannen van de Duitse kunstenaar Valentin Loelmann, die aan de rand van het Frontenpark de voormalige gasfabriek heeft gekocht en de omgeving nieuw leven wil inblazen. “Hij werkt ook in New York, Londen en Parijs, maar kiest voor Maastricht om te aarden, omdat hij hier heeft gestudeerd en iets terug wil doen voor de stad. Zulke initiatieven trekken weer andere aan.”

Achterzijde Eiffelgebouwen Loods5

‘Achterzijde Eiffelgebouwen Loods5’ door Fred Berghmans (bron: Gemeente Maastricht)

Historie koesteren

De wethouder vervolgt: “In de jaren zestig, zeventig waren we nog een ingeslapen provinciestadje, maar we zijn een moderne stad aan het worden, die ook een interregionale functie heeft in het grensgebied van België en dichtbij de Duitse stad Aken. Met een geplande tramlijn naar Hasselt wordt het Sphinxkwartier nog beter bereikbaar. Op straat hoor je alle talen van de wereld. Ik begrijp dat dit ook iets doet met de mensen die hier zijn geboren en getogen. Het is belangrijk dat zij zich hier ook thuis blijven voelen. Daarom koesteren we de historie van de stad. Met Belvédère hebben we de geschiedenis van de stad beter zichtbaar en beleefbaar gemaakt. Dat zie je zowel aan de vestingwerken en de monumenten als aan het Frontenpark. In de Sphinxpassage tref je soms oude pottenbakkers met hun familie die vertellen over hoe het vroeger was. Daarna wandelen ze door het Frontenpark, waar ze vroeger niet durfden te komen. Het Sphinxkwartier brengt oud en nieuw Maastricht samen. We hebben een nieuw stuk stad gecreëerd, maar toch herkenbaar als Maastricht. Daarin schuilt het grootste succes van deze gebiedsontwikkeling.”

Cover: 'Luchtfoto Sphinxkwartier 2020' door Aron Nijs (bron: Gemeente Maastricht)

Auteur

simon kooistra pp
Simon Kooistra

Freelance journalist

Bekijk alle artikelen