platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Stadsoevers Roosendaal: zo werkt win-winplanologie

Stadsoevers Roosendaal: zo werkt win-winplanologie

Stadsoevers impressie_gemeente roosendaal

18 apr 2018 - In het project Stadsoevers in Roosendaal lukt het om een combinatie van woningbouw en (industriële) bedrijvigheid te realiseren door inzet van oude en nieuwe instrumenten, maar vooral door proactief overleg met de omgeving. 'Het is geven en nemen.'

Hoge ruimtelijke ambities, ogenschijnlijk tegenstrijdige functies en de wens van een flexibel bestemmingsplan. Voor veel transformatieopgaven is dit een herkenbare uitgangssituatie. Zo ook bij het project Stadsoevers in Roosendaal. 

Dit is een verkorte en bewerkte versie van het artikel ‘Kansen met milieuregelgeving’ uit ROm#4, april 2018. Abonnee worden? Ga naar http://romagazine.nl/abonnement-op-rom

Al lang heeft de gemeente Roosendaal de ambitie om Stadsoevers, een verouderd haven- en industrieterrein nabij het station en de binnenstad van Roosendaal, om te vormen tot een hoogwaardig woongebied in combinatie met stedelijke functies.

De milieubelasting door bedrijven in de omgeving is echter zo hoog dat woningbouw niet zonder meer mogelijk is. In 2009 is een eerste bestemmingsplan voor Stadsoevers vastgesteld. Als oplossing voor de milieuknelpunten werd destijds gekozen voor een stap 3-besluit volgens de Interimwet Stad-en-milieubenadering.

John Vriends (Suikerunie): ‘In deze nieuwe fase is veel meer overleg gepleegd’

Het was op dat moment een van de eerste keren dat een gemeente dit instrument toegepaste. Dat gold ook voor het bijbehorende exploitatieplan. Het bestemmingsplan uit 2009 is slechts gedeeltelijk uitgevoerd, omdat de woningmarkt stilviel. De kredietcrisis gooide roet in het eten. De ambitie voor de ontwikkeling van het gebied was daarmee niet van tafel.

In 2015 maakte de gemeente een nieuwe start met het project. Ze ontwikkelde een nieuw stedenbouwkundig concept. Het bestemmingsplan uit 2009 bood echter niet de ruimte om het nieuwe stedenbouwkundige concept in te vullen. Daarin was het stedenbouwkundig plan gedetailleerd vastgelegd in combinatie met een gedetailleerd exploitatieplan.

Roosendaal Stadsoevers_Gemeente Roosendaal
Kanaalzone bij Roosendaal. Oude situatie (hierboven) en impressie van het toekomstige Stadsoevers (header). Beeld: Stadsoevers Roosendaal

De nieuwe plannen vereisten een flexibel bestemmingsplan met een directe bouwtitel, met als vast gegeven dat de milieubeperkingen nog onverminderd groot zijn en dat niet alle gronden in eigendom zijn bij de gemeente.

Zoeken naar milieuruimte

Bij de nieuwe start van het project was wederom duidelijk dat de milieubeperkingen zo groot zijn dat het project niet binnen de bestaande milieunormen kon worden uitgevoerd. Het oude stap 3-besluit werkte goed en is dan ook opnieuw toegepast. Doelstelling van de onderliggende Interimwet (zie boven) is het bereiken van zuinig ruimtegebruik en een optimale leefomgevingskwaliteit. Het instrument Stad & Milieu moet de realisering van ruimtelijke initiatieven op milieubelaste plekken dichterbij brengen. Dat is mogelijk door drie sterk samenhangende stappen te doorlopen:

STAP 1: Integreren milieubelangen en treffen bronmaatregelen
Bij het vorige bestemmingsplan was de relatie met de bedrijven niet altijd goed. Er was weinig contact en weinig overeenstemming. Dat maakte het moeilijk afspraken te maken over maatregelen. Uiteindelijk leidde dit zelfs tot een treffen van gemeente en bedrijven bij de Raad van State. Bij de herstart van het project heeft de gemeente er bewust voor gekozen de bedrijven van begin af aan bij de ontwikkeling van het plan te betrekken. Door gezamenlijk op te trekken is er uiteindelijk een plan gerealiseerd waartegen geen enkele zienswijze is ingediend.

STAP 2: Het optimaal benutten van de ruimte binnen bestaande regelgeving
De ‘gewone’ mogelijkheden van ontheffing tot de uiterste grenswaarde van 55 dB(A) waren voor industrielawaai echter niet overal toereikend. Op locaties waar een hoge geluidbelasting door het industrieterrein optreedt, zijn dove gevels echter niet gewenst. Het uitzicht op de omgeving en de beleving van de locatie aan het water vormen in het gebied Stadsoevers juist een van de belangrijkste kwaliteiten.

STAP 3: Afwijken van bestaande regels
Een mogelijkheid die de Wet geluidhinder in dergelijke gevallen biedt is het toepassen van dove gevels of vliesgevels. Aanvullende maatregelen om de geluidbelasting door industrielawaai verder terug te dringen waren niet beschikbaar. Voor de betrokken woningen zijn daarom hogere waardes vastgesteld variërend van 57 dB(A) tot 59 dB(A). Ondanks dat compensatie van het stap 3-besluit in dit geval niet noodzakelijk is, worden maatregelen ingezet als compensatie voor de hoge geluidbelasting. Bij de betrokken woningen wordt aan de geluidbelaste gevel een extra geluidisolatie van de gevel toegepast (eis binnenwaarde 32 dB in plaats van de 35 dB conform Bouwbesluit).

Het instrument Stad & Milieu is op een beperkt aantal plekken in Nederland gebruikt. Uit de diverse pilots die zijn gedaan, blijkt dat met de eerste twee stappen vaak al veel meer mogelijk is dan in eerste instantie leek. Stap 3 is in veel gevallen niet nodig. In Roosendaal is de derde stap wel toegepast.

(Benieuwd naar de verdere invulling van de stappen? Lees verder in vakblad ROm)

Nieuw kader

De uitkomsten van de onderzoeken en de belangenafweging leverden heel duidelijke uitgangspunten op voor het stedenbouwkundig concept. Daarmee was de eerste horde genomen. De volgende en beslissende stap was het vertalen van het stedenbouwkundig concept en het stap 3-besluit in een flexibel bestemmingsplan met een rechtstreekse bouwtitel.

In het nieuwe bestemmingsplan uit 2017 is dat gelukt door in te spelen op de werkwijze van de Omgevingswet. De invulling van de ruimte is minder dwingend geformuleerd, er is juist aangegeven welke kwaliteit wenselijk is. Er is onder meer gewerkt met doelregels en met het integreren van beleidsregels. Ook is een regeling voor geluid bij evenementen geïntegreerd, normaal gesproken het domein van de APV. Dat is even wennen voor de bouwplantoetsers, omdat het de toetsing minder concreet maakt. Het geeft de stedenbouwkundigen wel de gewenste ruimte om met ontwikkelaars te komen tot een creatieve invulling die past bij het stedenbouwkundig concept.

Transformeren is communiceren.

Vroeg in gesprek gaan met de betrokken bedrijven en gezamenlijk optrekken in het planproces heeft veel opgeleverd. Inzicht in de wederzijdse belangen maakte goed onderzoek mogelijk en bracht openheid in de belangenafweging. De oplossingen voor de uitdagingen in het plan zijn gevonden met ‘oude’ instrumenten uit de Interimwet en de Wro. Het experimenteren met de insteek van de Omgevingswet heeft daar wel een belangrijke bijdrage aan geleverd. Grote ruimtelijke ambities, waarborgen voor milieu en een f lexibel plan gaan zo goed samen.

Knijp piep-planologie versus win-winplanologie

 ‘Ik ben pas eind 2015/begin 2016 bij dit dossier betrokken geraakt. Wij traden bedrijven heel proactief tegemoet. Dat heeft er zeker toe bijgedragen dat bedrijven hun medewerking verleenden om de laatste planologische hobbels weg te nemen’, benadrukt projectmanager Adrie Matthijssen van de Gemeente Roosendaal. ‘Zo zegden bedrijven geen bezwaar te zullen aantekenen tegen het specifieke stap-3 besluit die woningbouw nabij de fabriek mogelijk maakt.’

 Anderzijds bewoog de gemeente ook naar de bedrijven toe. Zo kampte de Specialiteitenfabriek van de Suikerunie met een slechte toegang van het bedrijf voor vrachtwagens. Een grondruil met de gemeente bood oplossing. De Specialiteitenfabriek is weer veilig toegankelijk en de gemeente transformeerde de oude toegang tot een mooie waterpartij. De Specialiteitenfabriek nam op haar beurt maatregelen om de geluidemissies te verminderen.

John Vriends van de Suikerunie: ‘Vrachtwagens losten voorheen suiker met eigen compressoren. Nu gebruiken we een eigen, geluidarme compressor om vrachtwagens te lossen. Verder hebben we dempers geplaatst.’ Afspraken zijn overigens niet zwart op wit, benadrukt Matthijssen. ‘We communiceren open. Het is geven en nemen, of win-win-planologie.’

Vriends is al sinds 2008 in het gebied werkzaam en kan zich de eerste poging om Stadsoevers te transformeren nog goed herinneren. ‘Dat leek meer op een knijp piep-systeem. We leggen als gemeente een plan neer en horen wel wie er als eerste gaat piepen. In deze nieuwe fase is veel meer overleg gepleegd. Veel hinder van de nieuwe woonfunctie denkt hij niet te hebben. ‘Onze milieuruimte was al beperkt. Dat er nu wat gebeurt, juich ik alleen maar toe. Nieuwe activiteiten maken het gebied aantrekkelijker, ook voor bezoekers van ons bedrijf biedt het een betere.


Dit item verscheen eerder op Stadszaken.nl

Cover: A & F visuals

Auteurs

jan jager
Jan Jager

Planoloog en hoofdredacteur bij Elba-Rec, uitgever van o.a. Stadszaken.nl, ROmagazine, Stedelijk Interieur en BT

Bekijk alle artikelen
Jeroen van Broekhoven
Jeroen van Broekhoven

Projectleider ruimtelijke ontwikkeling bij Rho adviseurs voor leefruimte

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte