Stedelijkheid vanaf scratch, Hart van de Waalsprong laat zien hoe dat kan

Terwijl de nieuwe generatie verstedelijkingslocaties aanstaande is (onlangs kondigde demissionair minister Mona Keijzer aan dat er in 2030 bijvoorbeeld gestart wordt met Rijnenburg), naderen sommige Vinex-locaties nu pas de voltooiing. De Waalsprong in Nijmegen is een voorbeeld van een gebiedsontwikkeling die al eind vorige eeuw startte maar waar nu pas het kloppend hart van is gerealiseerd. In de tussentijd is er veel gebeurd, waaronder het afscheid nemen van de publiek-private samenwerking die destijds was opgericht. In 2013 stapten de drie ontwikkelaars en twee woningcorporaties uit de Grondexploitatiemaatschappij Waalsprong. De gemeente Nijmegen nam de verdere ontwikkeling zelfstandig ter hand en gebruikte onder meer tenders om marktpartijen te selecteren – zo ook voor het centrumgebied.

De ontwikkeling van de Waalsprong past in de gemeentelijke ambitie om de rivier te ‘omarmen’ en ook aan de noordzijde een volwaardig stadsdeel te realiseren. Het eerste energieneutrale winkelcentrum van Nederland (volgens de ontwikkelaars althans) voegt aan de Waalsprong een centrummilieu toe met ruim 500 woningen (waarvan 80 procent gestapeld) en circa 12.000 vierkante meter commerciële ruimte. Daarmee krijgt deze gebiedsontwikkeling eindelijk haar centrummilieu waar tal van dagelijkse voorzieningen te vinden zijn voor de ongeveer 30.000 inwoners van de Waalsprong, als onderdeel van de grotere mixed-use wijk Hof van Holland. En dat bleef niet onopgemerkt; bij de recente uitreiking van de SKG Award sleepte Hart van de Waalsprong een van de drie nominaties in de wacht.

Verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkeling van een kleine zeven ha groot zijn de ontwikkelaars AM en VanWonen, die in 2018 de gemeentelijke tender voor dit deelgebied wonnen. Naast René Steman (VanWonen) is Thijs Huis in het Veld (AM) een van de twee projectdirecteuren van de ontwikkelingsmaatschappij die voor dit project is opgericht. Huis in het Veld duidt desgevraagd de relevantie van Hart van de Waalsprong voor de ontwikkelpraktijk van nu. Daarbij gaat her om meerdere thema’s, zo blijkt. Snelheid maken is daarvan de eerste; tussen de tender en de oplevering liggen zeven jaar en dat is snel voor een dermate grote opgave. “Door onder meer te werken met parallel werkende ontwikkelteams konden we tempo maken.” Verder wijst hij op de 30 procent sociale woningbouw die (verdeeld over meerdere bouwblokken) gerealiseerd werd, de mix van functies en de algehele kwaliteit van gebouwen en openbare ruimte: “Dat is echt binnenstadskwaliteit.”

Waar duurzaamheid voor de woningbouw al behoorlijk common sense is, was dat destijds voor het winkelen nog niet het geval: in het project is daar stevig op ingezet. Terugkijkend op het proces geeft Huis in het Veld aan dat de concurrentiegerichte dialoog die bij de tender werd toegepast voor die tijd behoorlijk nieuw was. De gemeente timmerde de competitie niet helemaal dicht maar liet bewust veel ruimte voor afwijkende ideeën: “Daarmee had Nijmegen ook echt iets te kiezen.”

Het plan van AM en VanWonen, dat mikt op het creëren van een ‘klein stadje’, onderscheidde zich op de energieprestaties, het grotendeels gebouwd oplossen van het parkeren (800 plaatsen) en het vele groen en water in het stedenbouwkundig plan (ontworpen door De Zwarte Hond, waarbij bureau De Urbanisten het plan maakte voor de openbare ruimte). De ontwikkelcombinatie werd integraal verantwoordelijk voor de realisatie: gebouwen, openbare ruimte en voorzieningen.

Focus houden

In oktober 2019 is met alle betrokkenen een DNA-document opgesteld met daarin de 10 unique selling points van het gebied, met daarin niet alleen richtinggevende uitspraken over de hardware maar ook over de sociale kwaliteit van het gebied. Thijs Huis in het Veld over deze werkwijze: “Het DNA heeft ons geholpen om echt focus te houden op de belangrijkste essenties en doelen van het project. De gedachte is dat we vooraf met alle stakeholders een stevig fundament creëren, we stellen samen het DNA op. En na opstellen van het document vormt het een langjarig en behapbaar richtsnoer voor de ontwikkeling; het is veel gemakkelijker te hanteren dan het dikke tenderboek dat we in 2018 hebben ingediend. En het zorgt voor de nodige continuïteit bij bijvoorbeeld personele wisselingen. Wij rapporteerden regelmatig aan alle projectdeelnemers hoe ver we stonden op het realiseren van de verschillende punten.”

‘Verbinding’ is een van de 10 punten van het DNA van het gebied, dit komt volgens de AM-ontwikkelaar onder meer terug in de manier waarop in het plan is aangesloten op de bestaande omgeving en landschap. “De plek zelf heeft ontzettend veel kwaliteit door de nabijheid van het rivierenlandschap en de ligging vlakbij de binnenstad van Nijmegen. Dat hebben we willen respecteren en versterken, onder meer het gebruik van zichtlijnen en het doortrekken van assen. Het winkelcentrum ligt eigenlijk vrij excentrisch in de wijk de Waalsprong, vergelijkbaar met de locatie van stadsdeelcentrum Leidsche Rijn Centrum in Utrecht. Mede door die excentriciteit zijn goede verbindingen van groot belang voor het economisch functioneren; we weten inmiddels dat 75 procent van de bezoekers lopend, fietsend of met openbaar vervoer hier komt.”

Kleinere maat en schaal

Rondom het centrale stadsplein van Hart van de Waalsprong bevinden zich de grotere winkels en de horeca. Het is de plek voor alledaagse en bijzondere evenementen en voor ontmoetingen, wat extra is aangezet met onder meer een waterspeel-element. Om de stedelijkheid hier ter plekke goed te krijgen, keken de ontwikkelaars en ontwerpers naar andere Europese steden en ook naar de bestaande binnenstad van Nijmegen, zo legt Huis in het Veld uit. “De vraag was hoe we hier compactheid konden maken met een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte maar zonder de woonkwaliteit onder druk te zetten. Het ging vooral om de maatvoering en verhoudingen, hoe breed c.q. smal kan bijvoorbeeld de versstraat zijn in het centrale winkelgebied. We wilden dat deze ondanks de flinke bouwhoogte intiem aan zou aanvoelen maar ook bijvoorbeeld genoeg ruimte zou hebben voor uitstallingen op straat.”

“Voor de schaal en maat van het centrale plein zijn allerlei tests gedaan door bekende voorbeelden van pleinen uit binnen- en buitenland op de locatie te testen. De vraag was steeds, hoe compact kan het plein zijn? Wat is de oriëntatie? Hoe pas je twee grote supermarkten goed in en zorg je tegelijkertijd voor een intieme sfeer? Welke functies zitten waar, dat is cruciaal.”

Vanaf het centrale stadsplein voert een groene route met wadi de bezoeker via pleintjes en tuinen naar de Waal, met uitzicht over de wijde omgeving. Veel aandacht is besteed aan een klimaatadaptieve inrichting van het gebied. Op de daken wordt hemelwaterretentie toegepast en de groene gevels zorgen voor verkoeling van de buitenlucht of verbetering van het binnenklimaat. Ze vormen een onderdeel van het stedelijk ecosysteem en de stedelijke biodiversiteit.

Lokale energie

Parkeren vindt plaats in een circulaire parkeerhub (ontworpen door Korth Tielens Architecten en afgezoomd met woningen), waardoor de openbare ruimte grotendeels autovrij kon worden gemaakt. Huis in het Veld: “De 800 parkeerplaatsen in het gebied zijn voor 90 procent uit het zicht gesitueerd.” In de parkeerhub zijn deelauto’s te vinden waar bewoners met vouchers gebruik van kunnen maken. Bijzonder in de energievoorziening is een groot zonnepanelendak dat geëxploiteerd wordt door de lokale energiecoöperatie ‘Buren van Bliek’. De ruim 1.200 PV-panelen voorzien zowel het winkelcentrum als de wijkbewoners direct van groene stroom. Bewoners en ondernemers kunnen lid worden van de coöperatieve vereniging de Buren van Bliek. De leden worden samen eigenaar van het zonnedak. De opgewekte stroom gaat rechtstreeks naar hun woningen en winkels. Een vervolgstap is dat op zonnige dagen het teveel aan energie wordt opgeslagen in een buurtbatterij. Daarnaast wordt gebruikgemaakt van het warmtenet van Vattenfall.

Het woningbouwprogramma is gevarieerd. Achmea Real Estate heeft 118 appartementen gekocht in drie van de bouwblokken. Daarnaast zijn er 147 sociale huurappartementen ontwikkeld, eveneens verdeeld over drie blokken, waarvan 51 voor Talis en 96 voor Portaal. Het restant bestaat uit 259 koopappartementen en –woningen, variërend van 40 m2 studio’s tot 200 m2 herenhuizen. Een deel van de sociale huurwoningen is gereserveerd voor Driestroom, een organisatie voor mensen met een beperking die begeleid wonen. De differentiatie geldt ook voor het winkelaanbod, met zowel landelijke als lokale bedrijven (waaronder een boerderijwinkel met lokale en regionale producten).

Op de markt sloeg het programma van de gebiedsontwikkeling Hart van de Waalsprong goed aan: “De woningverkopen en de verhuur verliepen over het algemeen erg voorspoedig. Dit ondanks de aanvankelijke onbekendheid van de wijk, gelegen aan de ‘verkeerde kant’ van de Waal – om het zo maar eens te zeggen. De grote druk op de woningmarkt in Nijmegen – een van de hoogste van Nederland – heeft er wellicht ook aan bijgedragen dat het allemaal snel is gegaan. Maar nu de kwaliteit zich ook echt toont horen we dat de wijk behoorlijk populair is geworden.”

Terugkijkend op de samenwerking met de gemeente is Huis in het Veld eveneens positief gestemd: “De samenwerking verliep soepel en hierin hebben we weinig obstakels ervaren. Wij kregen de bouwrijpe grond met een bestemmingsplan ter beschikking gesteld en zijn regelmatig met onze plannen teruggegaan om ze te laten toetsen. Veel afstemming ging zitten in het ontwerp van de openbare ruimte, waar gedurende het traject nog de natuurinclusieve dimensie aan is toegevoegd. Verder is het programma nog wat vergroot, met name om betere pleinwanden te krijgen, en hebben we met hulp van een start bouwsubsidie één woonblok omgezet van koop naar sociale huur toen we in een kortstondige woondip zaten.”

Nuts op tijd erin

Andere hobbels tijdens de ontwikkeling betroffen externe factoren zoals de stikstofdiscussie, de stijgende bouwkosten door de Oekraïne-oorlog, corona, de inmiddels bekende netcongestie en de genoemde kleine dip in de woningmarkt. “Verder was het soms moeilijk om de nutsvoorzieningen tijdig te laten aansluiten. Doordat we een deadline hadden voor het opengaan van de winkels – met name de AH XL waarvan de datum een half jaar voor oplevering vaststond – was het spannend of we alle nuts er op tijd in hadden liggen om de openbare ruimte ook gereed te hebben. De gebouwen en de openbare ruimte waren in dit plan zeer verweven.”

Het meest trots is Thijs Huis in het Veld op het team dat de gebiedsontwikkeling heeft gerealiseerd: “Heel veel partijen hebben hieraan gewerkt, een echte teameffort. De woon- en verblijfskwaliteit is heel hoog, ondanks dat er behoorlijk compact gebouwd is en er een compleet winkelcentrum functioneert met alle logistieke stromen die daarbij horen. Deze schijnbare tegenstelling is heel mooi opgelost, vind ik zelf. Het plan kent een bepaalde vanzelfsprekendheid, alsof het er altijd zo geweest is. De 35 huurders die we hebben gecontracteerd geven samen met de gebruikers van de openbare ruimte de sjeu en leven aan de stad op ooghoogte. Verder hebben we in Hart van de Waalsprong een fors aantal succesvolle innovaties kunnen realiseren waarop we in nieuwe projecten kunnen verder bouwen. Denk aan de de parkeerhub, het energieneutrale winkelcentrum en de klimaatadaptatie. In die zin is dit een voorbeeldige en leerzame gebiedsontwikkeling.”