Binnenhof met boom door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Tabakquartier Bremen, 20 hectare fabrieksterrein verschiet van kleur – en geur

22 februari 2024

7 minuten

Casus Een transformatiegebied hoeft niet altijd downtown te liggen om interessant te zijn. In de noord-Duitse werkstad Bremen is het Tabakquartier een mooi voorbeeld van een gebied dat juist wat verder weg ligt van het stadscentrum en toch een succesvolle herontwikkeling kan doormaken. Met een mix van nieuwbouw, hergebruik en placemaking.

Hoewel roken in West-Europa zeker niet tot het verleden behoort (sinds de corona-epidemie steeg het aantal jonge rokers zowel in Duitsland als in Nederland), komt het wel met enige regelmaat voor dat een binnenstedelijke tabaksfabriek moet sluiten. Dichtbij huis sloot bijvoorbeeld de bekende Niemeyer-fabriek in Groningen de poorten; de productie wordt overgeheveld naar Hongarije en Duitsland. In een andere noordelijke hanzestad, Bremen aan de Weser, trof dat lot een aantal jaren geleden de tabaksfirma Martin Brinkmann AG. Deze onderneming had door de jaren heen in de voorstadwijk Wolmertshausen een groot industrieel complex opgebouwd, met een oppervlakte van 20 hectare.

Transformatie met ICE-snelheid

In de loop van de tijd kwam echter de klad erin; delen van de productie werden al in de vorige eeuw naar Berlijn verplaatst. In de hoogtijdagen werkten er 6.000 medewerkers in de grootste tabakfabriek van Europa, in de jaren tachtig waren het er nog maar 100. Een groeiende leegstand van de fabrieksgebouwen was het gevolg, ook al kon een deel verhuurd worden voor bijvoorbeeld logistiek. De ommekeer voor het gebied kondigde zich in 2018 aan, toen de Bremense vastgoedonderneming Justus Grosse het hele terrein aankocht. Met stoom en kokend water is de herontwikkeling ter hand genomen: in 2026 moet de oplevering van het Tabakquartier al een feit zijn. Er zal dan een slordige 700 miljoen euro in het gebied geïnvesteerd zijn.

Uitzicht op de hallen door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Uitzicht op de hallen’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Drie pakhuizen door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Drie pakhuizen’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Binnenhof door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Binnenhof’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Entree door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Entree’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Een transformatie met ICE-snelheid derhalve, hoewel bijzonder genoeg het Tabakquartier nu alleen nog met twee buslijnen te bereiken is (waar de laatste tijd wel de nodige extra haltes aan zijn toegevoegd). In de toekomst zal dat mogelijk nog verder veranderen, aangezien er ook in de omgeving sprake is van de nodige ontwikkeldynamiek. De voormalige tabaksfabriek maakt namelijk onderdeel van de bredere gebiedsontwikkeling Vorderes Woltmershausen (55 hectare groot), waar ruimte is voor 1.500 tot 2.500 woningen en 1.000 tot 1.500 arbeidsplaatsen.

Tal van functies

Het Tabakquartier levert aan dit stedelijke ontwikkelprogramma een flinke bijdrage, met de realisatie van circa 1.000 woningen. Ook is reeds 75.000 vierkante meter aan commerciële ruimte aan de markt toegevoegd. 300 ondernemingen zijn hier inmiddels al gevestigd, met in totaal zo’n 4.000 arbeidsplaatsen. Daarnaast maken tal van andere stedelijke functies onderdeel uit van de ontwikkeling: er vinden events plaats in het Heizwerk, restaurants hebben hun plek er gevonden, de grootste boulderhal van Noord-Duitsland is hier te vinden en ook de Bremer Philharmoniker heeft hier een oefenzaal betrokken in de onder Denkmalschutz staande Halle 1. Deze aanpak heeft inmiddels al de nodige prijzen opgeleverd, zoals de Bremer Denkmalpflegepreis 2022 en het DGNB-Gold-Vorzertifikat, een certificaat voor een duurzame wijk van de Duitse evenknie van onze Dutch Green Building Council.

Het mixen van functies op een schaal als deze is voor gebiedsontwikkelaar Justus Grosse inmiddels bekend terrein. Eerder werd de transformatie van een groot haventerrein tot Überseestadt Bremen met succes aangepakt. Ook daar met een mengeling van hergebruik, nieuwbouw en de herinrichting van de openbare ruimte. Dat kunstje wordt hier dus, zij het in een kleiner gebied, vakkundig herhaald. Het stedenbouwkundig plan daarvoor is gemaakt door Bruun & Möllers Landschaften; ook in de BRD doen de landschapsarchitecten het dus uitstekend. Hun masterplan omvat zowel het Tabakquartier als het naastgelegen bedrijventerrein dat onderdeel uitmaakt van de gebiedsherontwikkeling Vorderes Woltmershausen.

De gebiedsontwikkelaar blijft langjarig bij het functioneren van het gebied betrokken

Het plan stamt uit 2019 en is gemaakt in samenwerking met de lokale partijen in het gebied. Inzet is het opheffen van barrièrewerkingen, het toevoegen van meer groen en het uitbreiden van de woonfunctie. De grootste ingreep voor het terrein van het Tabakquartier betreft de aanleg van het Gleispark, een groene openbare ruimte van 20.000 vierkante meter die meer lucht en licht brengt in dit dichtbebouwde deel van Bremen (en inmiddels herdoopt is tot ‘Grüne Mitte’.

Greep op programma

Tot zover het Tabakquartier op papier, wat levert dat voor een gebied in de dagelijkse beleving op? We nemen een van de genoemde bussen vanuit het centrum van Bremen, waar de Deutsche Bahn ons bij het indrukwekkende hoofdstation heeft afgeleverd. Aankomst is bij het voormalige poortgebouw van het fabrieksterrein, waarnaast ter rechterzijde het project ‘Die Fabrik’ is gelegen. 50.000 vierkante meter aan oude en hoge fabrieksvloeren waarvan inmiddels 95 procent is verhuurd. Een Büroloft van 70 vierkante meter kost hier circa 495 euro per maand, exclusief bijkomende kosten.

Rahmenplan Bremen Tabakquartier Am Gasometer door ELBBERG Stadt Landschaft, Bruun & Möllers, ARGUS (Hamburg) (bron: ELBBERG Stadt Landschaft, Bruun & Möllers, ARGUS (Hamburg))

‘Rahmenplan Bremen Tabakquartier Am Gasometer’ door ELBBERG Stadt Landschaft, Bruun & Möllers, ARGUS (Hamburg) (bron: ELBBERG Stadt Landschaft, Bruun & Möllers, ARGUS (Hamburg))


De entree van Die Fabrik is royaal en huisvest naast een Konditorei – de Duitsers houden van taart, koffie en goed brood – de ingang naar het Unique by Atlantic-hotel; gebouwd in de binnenhof van de fabriek, in bijpassende baksteenarchitectuur. Dit is een van de 14 hotels waar ontwikkelaar Justus Grosse zelf in investeert en dat geldt ook voor de horeca in Überseestadt en dit Tabakquartier. Op deze manier blijft de gebiedsontwikkelaar langjarig bij het functioneren van het gebied betrokken en houdt hij effectief greep op het niet-wonen/werken-programma.

Wonen en werken worden veel meer dan in een gemiddelde Nederlandse gebiedsontwikkeling gemengd, op een kleine schaal en direct in elkaars nabijheid

Lopend door het gebied valt direct op dat een groot deel van het programma in de bestaande gebouwen wordt ondergebracht. Achterop het terrein hebben drie bakstenen pakhuizen (Speicher), gebouwd in de jaren zeventig van de vorige eeuw, een herbestemming doorgemaakt naar wonen en werken, met onder meer 222 Speicherlofts. Ook wordt hier in een van de pakhuizen het Innovationscampus Bremen ondergebracht, met als gebruikers onder meer een ICT-onderneming en de digitaliseringsafdeling van de stad Bremen.

Voordeel hierbij is dat in het gebied al een datakabel met hoge capaciteit (10GB) lag, waarop nu eenvoudig kan worden aangetakt. Het levert de gebruikers in het gebied de hoogste internetsnelheid in Bremen op.

Meerdere verdiepingen

Ook een van de eenlaagse fabriekshallen wordt omgebouwd tot wonen, in de vorm van 192 atelierwoningen over drie verdiepingen. Het deelproject ‘TQ Studios’ omvat woningen in verschillende groottes (van 41 tot 112 m2) en biedt tevens de mogelijkheid voor een ‘Mehrgenerationshaus’. Prijzen in de koop van 213.000 tot 576.000 euro. De naastgelegen en identieke fabriekshal wordt uitgevoerd als ‘Atelierhaüser’: werklofts over meerdere verdiepingen, 230 vierkante meter groot en met de mogelijkheid er meerdere te koppelen. Bijzonder om te zien hoe op deze manier wonen en werken – veel meer dan in een gemiddelde Nederlandse gebiedsontwikkeling – gemengd worden, op een kleine schaal en direct in elkaars nabijheid.

Boulder hal door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Boulder hal’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Hal 1 met philharmoniker door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Hal 1 met philharmoniker’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Een van de restaurants door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Een van de restaurants’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Gebouw voor startups door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Gebouw voor startups’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Teruglopend op het terrein naar voren treffen we de hierboven genoemde sportieve en culturele invulling aan, die al veel mensen naar het gebied trekken nog voordat het compleet is opgeleverd. In Halle 2 is een boulderhal van 2.500 vierkante meter gerealiseerd; de lichtere vorm van indoor klimmen. Boulderen vindt ongezekerd plaats tot een hoogte van 4,50 m. Meer passief van aard is de culturele bestemming in de naastgelegen Halle 1, waar een groot deel van de ruimte is ingericht als oefenruimte voor de muzikanten van de Berliner Philharmoniker, compleet met een kleine 400 stoelen voor het publiek. Speciaal voor deze locatie is de concertserie PhilX ontwikkeld, met een fusion van allerlei muziekstijlen. Ook het Boulevardtheater Bremen heeft in deze hal, die keurig wit is opgepleisterd, een plek gevonden.

In het voorste deel van het plangebied vinden we ook een van de gebouwde parkeervoorzieningen. Er worden er drie van gerealiseerd (MOBI 1, 2 en 3) en ook zijn er straks plaatsen in de parkeerkelders onder de nieuwbouw. Er is in totaal plek voor 1.000 auto’s en 400 fietsen. Ook de mogelijkheid van sharing ontbreekt niet: elektrische fietsen en auto’s kunnen ter plekke met de app geboekt worden. DHL levert hier haar pakjes centraal af. We klimmen naar het dak van MOBI 1 en hebben daar een mooi uitzicht over het gebied. In de toekomst wordt op het dak een kas gebouwd die de groente voor de restaurants gaat leveren.

Mobi Garage door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Mobi Garage’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Mobi Garage door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Mobi Garage’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Highline park door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Highline park’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Groenbak door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Groenbak’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


In de directe omgeving van MOBI 1 zijn onder meer de hotels en de gastronomische functies te vinden, eveneens ondergebracht in opgeknapte oudbouw. En omgeven door het nodige groen, zoals de 200 nieuwe bomen die hier geplant zijn – aanvullend op de 200 bestaande bomen die allen behouden bleven. Op hoogte vinden we het groen van het ‘Highlinepark’, met een knipoog naar het gelijknamige groendak in New York. Op meerdere plekken zijn bijenkasten geplaatst en is de openbare ruimte ingezaaid met ‘wilde’ bloemensoorten. Op een vergelijkbare manier is de stenige openbare ruimte her en der voorzien van een plantenbak om voor instant-groen te zorgen.

Vleugje rauwheid

Al met al een gebiedstransformatie waarbij niet geprobeerd is het verleden weg te poetsen. Integendeel, de bestaande bebouwing vormt juist de hoofdmoot van het concept voor het Tabakquartier. Een onooglijk bedrijventerrein in een Bremense voorstadwijk krijgt zo een stevige impuls, zonder echter te veel alles op te poetsen. Uiteraard moet de (nieuwe) woningbouw nog opgeleverd worden maar de verwachting is reëel dat Tabakquartier (net als grote zus Überseestadt) net dat vleugje rauwheid zal behouden dat op andere plekken vaak compleet verdwijnt. Zeker voor de Noord-Nederlandse gebiedsontwikkelaars een interessante plek om te gaan kijken – en met twee uur rijden vanuit Groningen, net zo ver als Amsterdam.

Een mooie impressie in drie minuten van het Tabakquartier en de verschillende deelprojecten.


Cover: ‘Binnenhof met boom’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Kees de Graaf door Sander van Wettum (bron: SKG)

Door Kees de Graaf

Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Shoppen door Inside Creative House (bron: Shutterstock)

Growth for good, lukt het tegengaan van klimaatverandering zónder ontgroeien?

Moeten we stoppen met groeien om werkelijk duurzaam te worden? Degrowth is niet per se dé panacee, ontdekt recensent Frank van Oort in een boek van Alessio Terzi.

Recensie

16 april 2024

Veenetië impressie door Zeinstra Veerbeek Architecten (bron: Zeinstra Veerbeek Architecten)

Veenetië: is de tijd rijp voor drijvend bouwen in de veenweidepolder?

Wanneer kunnen we Veenetië, de eerste drijvende woonwijk in veenweidegebied, verwachten? Welmoed Visser, expert water- en bodemvraagstukken in het Groene Hart, zocht uit of de tijd al rijp is voor drijvend bouwen.

Analyse

16 april 2024

Annius Hoornstra Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Patrick van den Hurk)

De versnellers

Het zou wat zijn, maar toch: ze liggen klaar. Plannen voor 630.000 nieuwe woningen in de komende kabinetsperiode. Volgens columnist Annius Hoornstra zijn alleen nog wat onorthodoxe maatregelen nodig.

Opinie

15 april 2024