Opinie The Hangover is een vrolijke film over een uit de hand gelopen vrijgezellenfeest. Het verhaal start bij een vriendengroep die de volgende ochtend wakker wordt en vol ongeloof de chaos aanschouwt van het feest de nacht ervoor. Middenin het feestgedruis leken hun ideeën briljant. Achteraf vragen ze zich af hoe ze het bij elkaar hadden kunnen verzinnen. Nu het bruggetje naar de huidige gebiedsontwikkeling.
Bij ons ‘gebiedsontwikkelaarsfeest’ is het nu vier uur ’s nachts. We zijn dronken van de lage rente, stijgende huizenprijzen en sterke bevolkingsgroei. Alles lukt en elk opeenvolgend plan wordt nog ambitieuzer dan het vorige. Maar uiteindelijk stopt de muziek en gaan de lichten aan. Hoe ziet dadelijk onze ‘Hangover’ eruit? Van welke projecten of concepten denken we over 20 jaar: “Was dit wel een goed idee?” Hier mijn eerste twee gedachten over een ‘Hangover’-lijstje.
Leefbaarheid vs. betaalbare wijken
In de wens om betaalbare woningen te realiseren, komen er in de grote stad steeds meer gebiedsontwikkelingen met veel sociale huur en veel vrije-sectorhuur, in combinatie met veel kleine woningen in wijken met bijna geen parkeerplaatsen. Het winnende argument voor deze aanpak is dat het de enige manier is om veel betaalbare woningen naar de markt te brengen.
Ik vraag me af of deze eenzijdige programmering op lange termijn goed gaat. Als er een dominante les is in de gebiedsontwikkeling, is het dat eigenaarschap helpt. En veel kleine woningen in combinatie met een zeer lage parkeernorm, betekent ook een hoog verloop. Zodra er ook maar enkele meters extra gewenst zijn of een auto nodig is, is verhuizen bijna de enige optie. Het gevolg is dat veel mensen er maar kort wonen.
Ook vermoed ik dat de vrije-sectorhuur de koopstarter verdringt. Koopstarters wijken noodgedwongen uit naar vrije-sectorhuur. Zowel op de bestaande markt (door de ‘buy to let’-markt) als de nieuwbouwmarkt is er meer aanbod van vrije-sectorhuur dan van middeldure koop. Starters kunnen niet anders, maar willen wel anders. Uit recent consumentenonderzoek, gehouden in de provincie Zuid-Holland (De Grote Woontest), bleek dat maar 3% vrije-sectorhuur wil. Opletten dus.
Negeren van gezondheidsrisico’s vs. efficiënt ruimtegebruik
Bij de eerste woningwetten ging het vooral om het verbeteren van de gezondheid. Gezonde lucht, rust en voldoende lichtinval waren leidend in het toenmalige denken. Nu lijken we de omgekeerde weg te bewandelen. De recente eisen over nieuwbouw gaan over energie en isolatie, en niet over gezondheid. Wel een milieueffectrapportage, geen gezondheidseffectrapportage. En de moderne stedenbouw helpt ook niet mee.
We hebben de neiging om de grootste aantallen woningen op de slechtste plekken te zetten. Een hoogteaccent bij een drukke weg, veel geluidswalwoningen om de rest van de wijk af te schermen, of wonen nabij een bedrijfsterrein of vliegveld. Geluidsoverlast en fijnstof zijn bewezen slecht voor je gezondheid. En stress ook. Alles moet levendig en druk zijn. Uit diezelfde Grote Woontest bleek dat mensen juist op zoek zijn naar gezondheid, rust en ontspanning. Zo populair is de levendige stad niet.
In The Hangover lost de vriendengroep met net zoveel vrolijkheid haar gecreëerde problemen weer op. Laten we hopen dat het ons ook lukt. En voor de liefhebbers van plat vermaak: er zijn meerdere delen.
Gezocht: hangovers
Van welk huidige project of concept denkt u: dit vinden we over 20 jaar niet meer zo’n goed idee? Of, voor wie het durft: wat is uw eigen project dat inmiddels een ‘hangover’ blijkt te zijn? Deel uw ervaringen op LinkedIn en discussieer mee!
Cover: ‘Go column cover 2’
Door Rink Drost
Manager Markt en Verkoop bij Dura Vermeer
